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这是熊猫贝贝的第2431篇原创文章
517楼市新政浪潮已经公布第二周，全国楼市进入了一个非常有意思的状态。
各种信息互相矛盾，亢奋和恐慌交织，很多维度，都是复杂的情绪和人性的纠结。
但是一个新的共识已经逐渐开始清晰，包括连很多利益关联的房吹，房V，还有自媒体都一样，那就是：未来的中国楼市，只有在核心城市，房子才有金融价值和流动性的说法了。
其实这样的共识和认知的形成，对于中国的楼市和房产来说，是一个巨大进步。
但是新的共识之下，叠加“517”史诗级楼市新政出台的拉动刺激，一个新的问题就出现了：
仅仅依靠核心城市的市场回暖，能让已经陷入债务困境的开发商群体，特别是民营性质的开发商们，缓过神来，并且继续生存下去吗？
或许，现实的一些最新动向和表现，已经给出了答案和趋势信号。
这一个月发生了太多的事，东原地产和雅居乐等民企相继暴雷、老牌房企中南建设和世茂退市……
前不久，又一家民营房企——弘阳地产公告债务违约了。
而备受瞩目，过去几个月非常艰难痛苦的房企优等生万科，也迎来了新的转机动向：
图片来源：见图
政策和舆论热度之下，来自行业的这一系列最新的动向，是很有看头的。
这篇文章，就和大家聊一聊517楼市新政前后，中国房地产行业的一些最新洗牌动向，深入挖掘这些房企洗牌动向背后的核心原因，并对后续中国的房地产经济，行业，还有市场的几个可能走向，进行一次有深度，有态度，有依有据的专题讨论和分析研究。
关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
- 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
- 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
- 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
图片来源：头条图库
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2025年5月，新政前后，有哪些地产行业的洗牌动向，值得重视？
经济时代，“洗牌”可能并不是一个好词。
就和赌场一样，每一轮的洗牌，就意味着一轮财富的转移完成，或许，还有一些人，因为输光了筹码，不得不进行艰难的抉择：是继续借钱，只为留在牌桌之上？还是愿赌服输，黯然退场？
从人性角度出发，绝大多数人，其实都是希望继续留在台面上继续玩下去的，毕竟，只要不下桌子，总是有翻盘的希望不是？
2024年5月份，发生在中国房地产领域的这一轮洗牌，不可谓不残酷，几个标志性事件，为大家进行一个梳理：
- 5月14日，被称为业界“华南五虎”的雅居乐也“爆雷”了。
5月14日开盘前，雅居乐公告，鉴于公司面临的流动性压力，于公告日公司尚未支付2020票据的有关利息，该票据利息支付的宽限期于2024年5月13日到期，并预计将无能力履行其境外债务项下的所有付款义务。
雅居乐表示，将与债权人保持积极沟通，并将积极探讨最佳的解决方案以实现长期持续发展，以维护各持份者的利益。
此次的公开声明，也意味着雅居乐正式宣布了实质性的违约，也就是市场所说的暴雷。
雅居乐成立于1992年，并在2005年于香港联交所上市，由陈氏家族成员经营，并通过家族信托持有雅居乐逾66%权益。曾与碧桂园、恒大、富力、合生创展一同被称为“华南五虎”，是一家老牌民营房企。
就在5月10日，中国执行信息公开网显示，雅居乐集团控股有限公司、广东新美居房地产发展有限公司、天津雅逸房地产开发有限公司、广西雅顺房地产开发有限公司新增一则被执行人信息，执行标的8.12亿元，被执行信息由广东省广州市中级人民法院执行。中国执行信息公开网显示，雅居乐集团现存5条被执行信息，累计被执行20.84亿元。
- 5月7日，重庆第一家上市民营企业宣布公开债务首次违约。
5月7日，渝派房企东原地产的母公司迪马股份（600565.SH）披露其公司债券“ 21迪马01”未能在到期日按期足额偿付本息。屋漏偏逢连夜雨，该A股上市公司5月6日收盘价为0.95元/股，首次低于人民币1元，将面临交易类强制退市风险。
图片来源：网络
此外，因为已经连续三个会计年度亏损，根据相关规定，该公司股票于5月6日起实施其他风险警示，更名为“ST迪马”，仅在风险警示板交易，股票价格的日涨跌幅限制为5%。
目前，迪马股份拥有专用车制造、房地产开发、物业管理服务三大板块业务。
随着房地产行业的发展，迪马股份的大部分营收都来自于旗下子公司东原地产。在发展巅峰时期，东原地产曾喊出过销售额千亿的口号，其规模顶峰是2020年，根据克而瑞统计，那一年东原地产年销售额达到了602.1亿元。
从2021年起，迪马股份也深陷房地产市场下行的困境中，该公司2022年亏损了26.28亿元。
根据其2023年年报，该公司实现营业收入183.01亿元，同比减少20%；归母净利润-36.51亿元，扣非后净利润-29.80亿元。
根据年报，迪马股份的起家业务专用车制造在营收中占比较低，而且也出现较大幅度下滑。2023年，迪马专用车制造板块实现营业收入7.91亿元，同比减少17.70%，毛利率同比减少2.13百分点。而房地产在整体营业收入中占比仍较高，去年营收达到157.42亿元。
截至2023年12月31日，迪马股份合并资产负债表的现金及现金等价物余额为人民币13.00亿元，一年内到期的银行借款和其他借款合计人民币103.66亿元，已到期尚未完成展期的借款本金合计人民币 19.50亿元。
迪马股份的控股股东东银控股目前持有该上市公司股份885,737,591股无限售流通股，占公司总股本的35.55%；东银控股及一致行动人重庆硕润石化有限责任公司、赵洁红共计持股1,074,450,283股，占公司总股本的 43.12%，但上述股份目前均被司法冻结及轮候冻结。
迪马股份目前遭遇的一系列困境，已不是个案。受行业大环境影响，去年沪港两市中共有12家房企被退市，其中阳光城、蓝光发展、中天金融、嘉凯城、宋都股份、泰禾、美好置业、粤泰等房企均属“交易类”退市，即因连续20个交易日股价低于1元触发面值退市规则。今年，曾经的2000亿规模房企中南建设遭遇“1元面退”的危机，该公司控股股东在地方政府牵头下也在进行一系列努力。
5月13日晚间，ST中南（原证券简称中南建设，SZ000961，股价0.56元，市值21.43亿元）发公告称，于5月13日收到深交所发出的终止上市事先告知书，公司股票在2024年4月3日至5月8日期间，连续20个交易日的每日收盘价均低于1元，深交所拟决定终止公司股票上市交易。
15日晚间，*ST世茂（600823.SH）发布公告称，根据相关规定，上交所对公司股票作出终止上市的决定。
根据公告，*ST世茂于5月15日收到上交所下发的《关于拟终止上海世茂股份有限公司股票上市的事先告知书》。告知书显示，2024年4月12日至2024年5月15日，该公司股票连续20个交易日的每日股票收盘价均低于1元，公司股票已经触及终止上市条件。
同时，*ST世茂将于5月16日开市起停牌。
*ST世茂成立于1992年， 1994年2月4日便登陆上交所主板上市，至今已浮沉资本市场30年。该公司前身是上海万象(集团)股份有限公司，2001年更名为“上海世茂股份有限公司”。作为许氏家族地产板块的重要平台，*ST世茂是A股上市企业中为数不多的商业地产企业。
- 最新的，就是弘阳地产6只美元债全部违约，违约规模达17.4亿美元。
5月20日，弘阳地产（01996.HK）公告称，“REDSUN 7.3 05/21/24”预计无法兑付本息，将在到期后摘牌。
图片来源：网络
公告显示，弘阳地产2024年5月票据的所有未偿本金连同其应计和未付利息将于2024年5月21日到期并应付，但公司预计不会在到期日支付。
弘阳地产到期时未能支付该等款项，将构成2024年5月票据以及其他美元票据的违约事件。
另外，由于2024年5月债券将于2024年5月21日到期，到期后将从港交所退市。
值得注意的是，这并非弘阳地产首次发生美元债违约。
2022年7月，弘阳地产3.5亿美元债利息未能支付，随后“REDSUN 10.5 10/03/22”也违约，并构成其他美元票据项下的违约事件。
2023年9月20日，弘阳地产2亿美元债“REDSUN 9.5 09/20/23”无法兑付。
有媒体统计，目前弘阳地产6只美元债全部违约，违约规模达17.4亿美元。
2023年9月22日，穆迪将弘阳地产公司家族评级(CFR)从“Caa2”下调至“Ca”，将该公司的高级无抵押评级从“Caa3”下调至“C”，并维持负面展望。
弘阳地产是中型房企可持续发展样本，坚持“做透大江苏、深耕长三角、做强中心城”的布局战略。
弘阳集团旗下弘阳地产和弘阳服务（01971.HK）在香港主板上市。
去年市场仍处于低位调整期，销售端未见明显起色，今年更是惨淡，前4月百强房企业绩同比下降44.9%。
如今民营房企因资金链问题暴雷，已经是常态化事件。
但5月份以来，几家房企的集中暴雷，还是让人不禁担心，是不是新一轮的暴雷潮要来了？
毫无疑问，这些最新的行业动向，给当下被各路媒体吹捧的新政，蒙上了一层阴影。
图片来源：头条图库
2
从数据到现实：导致房企持续洗牌的核心原因是什么？
拆解各家房企公开的利润表和各种经营报表，其实不难发现，毛利率下滑和资产减值是拖累房企利润，导致房企陷入债务困局的最重要，也是最关键的直接因素。
对应到现实楼市，大白话就房企的一切问题，都是房价承压，楼市低迷带来的。
2023年样本企业毛利率中位数为12.69%，较2022年下降了3.51个百分点。根据年报披露，房企毛利率下滑的原因主要为，行业下行背景下施行“以价换量”的去库存政策、低利润项目结转占比提升、拿地向一二线城市集中等。
在2023年合约销售额超过千亿元的14家上市龙头房企（下称“龙头房企”）中，华润置地毛利率最高，为25.15%，中国海外发展紧随其后，毛利率为20.32%。
资产减值方面，2023年样本房企中A股公司累计确认资产减值628.37亿元，为上述公司全年净利润的5.3倍，减值规模较2022年缩减6%，小幅收窄。
在计提资产减值中，近九成为存货减值。2021年以来，随着市场下行，房企预计项目可变现净值低于账面价值，故而加大了减值计提力度。2021年至2023年，仅在A股上市的样本房企计提的资产减值已合计达1654亿元。连续三年的大额减值计提，有效挤去了资产高价格的水分，若市场企稳，则未来业绩释放压力相对较小。
当然，有观点认为，市场正处于筑底阶段，随着政策利好释放，带动市场供需关系改善，行业景气度有望整体回升。
乐观没有错，但是现实教做人，就看看头部房企，优等生的万科，在2024年5月的新动向，可能能够看到更多的东西：
过去2个月，是万科成立40年以来最黑暗的时刻。
先是3月，几十亿的债务展期没谈妥，再是股债双杀，市净率仅为0.46，跌至十年最低点，评级下调为“垃圾级”，还被爆出被烟台合作方举报、济南公司负责人被带走等传闻。
一时间，这个地产标杆、行业底线被巨大恐慌情绪笼罩，大家对地产的未来也悲观到底。
5月的万科出人意料的迎来了大反转，只需要一点利好，立马回到舞台中央。
5月17日，随着一系列的利好消息下放，地产圈掀起涨停潮，万科更是领衔其中，股债大涨，A股强势涨停，成交额78.17亿元，市值重返千亿大关，境内债连日大涨超10%，颇有昔日王者归来的气势。
5月10日，万科向邮政银行申请了13亿贷款，13日中国银行、农业银行、北京银行为万科提供了共计73.39亿元抵押担保贷款。
5月16日，据两位内部消息人士透露，万科已与银行贷款人就其拟议的800亿元人民币（约合111亿美元）岸上银团贷款的抵押品达成初步协议，而贷款的提取额预计将不超过500亿元人民币。
很现实，万科这次死不了，但是，旧债换新债，曾经的好日子，也不要想过了。
说到底，能让中国的房企，实现企稳甚至换暖，依靠债务的腾挪是绝对无法实现的。
还是只能看，楼市什么复苏，房价什么时候企稳。
图片来源：头条图库
3
趋势研判：本轮新政的刺激之下，房地产行业是否能够实现企稳回升？
从517新政公布，到随后的两周不到时间里面，实际上，全新关于楼市和房价的共识正在逐渐形成：只有头部城市，核心城市，好地段的好房子，才有未来价值想象力空间了。
另一面，则是市场和舆论热度背后，依然冷清的中小城市楼市。
理性预判，这一轮政策最好的结果，是实现一线和部分新一线的房价企稳，并且能够实现一轮相对有规模的以价换量，拉动楼市成交和流动性出现回暖。
从最好的结果来推断，这对于当下正在面对“毛利率下滑和资产减值”双重压力的绝大多数房企而言，恐怕是救不了命的。
连万科这样的头部明星，标杆房企，接下来恐怕也只能践行“活下去”的路径，而别想着短期内，就能翻身，做大做强了。
而对于绝大多数房企，特别是没有背景的民营房企，恐怕接下来的境遇，远远没有到可以乐观的时候。
图片来源：头条图库
写在最后：
基于对房地产行业的动向梳理，能够得到哪些启发和警示？
自2021年以来，房地产行业陷入债务困境，已经出现了几次集中暴雷潮。
以恒大倒下为信号，众多民企纷纷选择躺平，开启境外债务重组，只剩下几家还在苦苦支撑。
直到2024年，还在坚持未暴雷的一些民企也陆续开始歇菜了，选择官宣债务违约。
一边是房企暴雷声不断，一边是房地产救市政策出台不停。
当下没有争议的是，政策进入宽松期，然而却并不能立马就能展现出效果，最终实际效果如何，需要时间和结果去给出答案，站在当下，被舆论杂音环绕，显然仍未可知其关键的。
目前民企的资金流动性问题依然突出，修复市场对行业的信任工作也任重道远。
债务违约和退市，只是表象，放到现实来看，对应的就是行业动荡，烂尾楼风险持续增加，以及关联产业的坏账风险，还有后续的资金和交易成本的居高不下。
市场不复苏，从现实来看，很多民企有可能难以撑过这个过渡期，只怕下一轮暴雷潮将至。
洗牌是行业发展到一定阶段的必然结果，但是退场的体面与否，那就是另外一回事了。
从人性的角度出发，对于当下很多房企和项目来说，体面退场，可能已经成为了一种奢望。
产业端持续风险出清，给市场端，带来的就是潜在持续的不确定性风险。
从这个逻辑去看，当下市场参与者，从资金和债务关系，警惕涉房企业，从购置和交换维度，秉承眼见为实，或许就是这一系列房企洗牌动向，能够给出最大的启发和警示。
以上，就是对517新政热度背后，中国房地产行业的最新洗牌动向，进行的一次专题梳理和分析讨论内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。
图片来源：头条图库
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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱
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发表于 2024-9-30 07:56:01
