四项楼市重磅政策连发，专家解读：史上罕见宽松，短期可刺激楼市，长期看仍有待观察

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大河报·豫视频记者 高鹏 韩懿亭
5月17日，中国人民银行连发三文调整房地产政策：降首付比例、降公积金贷款利率、取消贷款利率下限。同日，国务院组织召开房地产工作相关会议，明确地方政府可结合实情酌情落实“以购代建”去库存模式。
相关专家分析认为，今日全国出台四项重磅政策，是购房历史上非常罕见的宽松，其能级超过过去所有的放宽政策，是历史级的购房提振政策，影响深远。
接下来新政会持续产生影响，对于本周的市场交易、下周的地产股、今年全年的楼市行情、购房者市场信心的提振、房企资金状况的全面改善等都具有积极的作用，充分体现国家对于房地产市场的重视和支持，也充分体现购房市场向好发展的基础正持续增加。
专家表示，当前这些政策短期对于楼市是有刺激作用的，能够让居民多买房，但长期是否根本性扭转房地产当前的趋势，这还有待观察，又或者说，需要在收入端、社会保障上，下更大的力气。

首套比例降至15%

5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局两部门明确，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%。
专家点评：
易居研究院研究总监严跃进表示，过去全国购房首付比例最低为20%，但是关于继续降低，一直有反对或不同意见。但此次很显然，房贷首付比例历史性地做了下调，即降低至15%。
这是历史最低的首付比例，既是按揭贷款历史上的最宽松政策，也是最近几年各类购房政策中最为宽松的政策。
此次政策市场反馈非常强烈，和过去的限购放松、认房不认贷相比，首付比例的下调，其能级远远超过其他城市的政策，甚至可以理解为历史上最宽松的一条政策。
这自然说明国家层面对于去库存和支持合理住房消费需求高度重视，其对于房贷方面的拉动、对于刚需和改善型住房的快速释放和规模性释放等都具有非常重要的意义。该政策对于房地产市场和地产股等会产生非常重量级的积极影响。
盘古智库高级研究员江瀚认为，这一政策降低了购房者的首付压力，特别是首套房的购房者。同时，对于二套房的购房者，虽然首付比例有所提高，但相较于之前的政策，仍然处于较低水平。这有助于释放购房需求，促进房地产市场的活跃。

公积金下调利率至2.85%

5月17日，央行发布《关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》，政策明确，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。其中5年期以上的首套住房公积金贷款为2.85%，二套为3.325%。
专家点评：
严跃进表示，据此公积金贷款利率和此前商业银行贷款利率一样，总体保持了持续宽松的导向。此次政策对于后续各地公积金贷款的申请、购房成本的降低以及支持住房消费提振具有积极作用。尤其是叠加房贷首付政策，对于后续购房者积极入市会产生实质性影响。后续“低首付+低商贷利率+低公积金利率”的购房模式会形成，全力助力今年房地产销售市场的活跃，也有助于全面提振房地产市场的复苏。
江瀚认为，这一政策降低了住房公积金贷款的利率，减轻了使用住房公积金贷款购房者的负担。同时，也鼓励了更多购房者使用住房公积金贷款，进一步促进房地产市场的稳定发展。

落实“以购代建”去库存模式

5月17日，国务院保交房工作视频会议召开。此次会议和近期传言的收购新房充当保障房房源的内容高度吻合，也说明这是近期的一项重磅利好政策。
此次政策明确，相关地方政府应从实际出发，酌情以收回、收购等方式妥善处置已出让的闲置存量住宅用地，以帮助资金困难房企解困。商品房库存较多城市，政府可以需定购，酌情以合理价格收购部分商品房用作保障性住房。这是此次政策最核心的要点，也可以总结为“以购代建”。
专家点评：
严跃进表示，近期包括杭州临安收购房源充当公租房、云南大理收购房源充当保租房等，成为一项重点内容。其对于消化存量和补充增量等有积极的作用。
此次政策对于高库存的城市是一个利好，高库存的城市，可以利用该政策，持续推进“以购代建”工作，最大的利好在于有助于库存房源的消化。
此类政策重心在于房企新房库存，其是有助于房企销售数据改善和资金状况改善。近期的一系列数据显示，无论是百城库存数据还是全国70城的数据，都说明市场面临压力。此类政策叠加，即首付15%、公积金利率下调、以购代建模式等，对于房企的资金面快速改善和向好发展等具有积极的作用。
诸葛数据研究中心首席分析师王小嫱认为，此条新政释放出积极信号，对去化难的新房项目指出明路。从去化上看，今年商品房的去化周期创新高，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，4月去化周期为18个月，较上月延长0.8个月，新房市场去库存压力已然达到高点。政府收购商品房作为保障房力保商品房的去化问题，对商品房的交付也有一定积极作用。
去年，在各大保交楼专项债的推动下，竣工增速不断走高，但进入今年，竣工增速连续3月维持在负值，保交楼跟民生息息相关，只有按时交付新房，才会消除购房者的顾虑，促进房地产市场的平稳发展。

取消房贷利率下限

5月17日，央行发布《关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》。此次政策明确，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限。
其含义是，对于购房的房贷或按揭贷款，过去是有一个最低利率要求的，但现在这个利率下限取消了。通俗来说，过去有些城市最低利率为3.5%，但按现在政策，即便是定价低于3%都可以根据银行自己来决定。这也是房贷利率市场化的重要体现。
专家点评：
严跃进表示，此类政策和过去其他城市的政策的区别是，过去是城市自己根据房价指数和一城一策的导向做的差别化政策，但是现在实际上是全国统一布局，所以是一次非常深入和系统的政策，对于全国房贷利率的持续下调、降低购房成本、明确市场预期、激活市场活力等都有积极的作用。
江瀚认为，取消房贷利率下限，这一政策意味着各地商业银行在设定个人住房贷款利率时，不再受到全国层面的统一限制，而是可以根据当地房地产市场的实际情况和当地政府的调控要求，自主确定个人住房贷款利率。这有助于各地因城施策，更好地满足当地居民的住房需求。
这一系列政策的出台，对房地产市场和购房者都将产生积极的影响。对于房地产市场来说，这些政策有助于释放购房需求，促进房地产市场的活跃和稳定发展。对于购房者来说，这些政策降低了购房门槛和贷款成本，减轻了购房者的经济压力。
知名经济学家盘和林认为，重振楼市是个系统性的过程。房地产购房需求，要看两个方面，一个是购买能力，另一个是购买意愿，而当前政策的刺激作用，主要是刺激购买意愿，而方式主要集中在信贷层面，降低房贷利率，降低房贷首付，而购买能力更多是受到债务水平、人口结构、城市化进程和收入水平的影响，所以，当前这些政策，短期对于楼市是有刺激作用的，能够让居民多买房，但长期是否根本性扭转房地产当前的趋势，这还有待观察，又或者说，需要在收入端，社会保障上，下更大的力气。
来源：大河报·豫视频 编辑：介明钢