“炒房第二城”杭州，全面取消限购，能给中国楼市带来多大影响？

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这是熊猫贝贝的第2397篇原创文章

过去几年，中国国内，论“炒房投机”，只有三个城市能排的上号，分别是广东深圳，浙江杭州，还有安徽合肥。
而杭州，在中国楼市火热，房价飙升的阶段，当之无愧的算得上，是全国“炒房第二城”。
第一城自然就是深圳，这也没争议，毕竟全国城市化程度100%，并且是投机游资，甚至是非法集资最发达的地方。还贴着香港。
论炒房的手段和套路，包括参与度，深圳这个第一头衔别的城市只能望尘莫及。
2024年5月9日，继“炒房第一城”的深圳进一步放开楼市限制规则以后，杭州也跟进了：



图片来源：见图
2024年5月9日，杭州发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，明确全面取消住房限购。
二手房退出限购近两个月后，杭州再出重磅政策，全面取消住房限购，自此，杭州这一轮限购历史划上句点。
这个消息，得到了包括多家头部官媒的发布和转载，虽然各家媒体都集中标题在杭州解除限购，但其实政策内容很多，而且最重磅的，可能并不是放开限购。
而且，毕竟杭州的地位和影响力摆着，这一次杭州的楼市新政，后续能发挥多大的效果以及产生怎样的趋势影响，还是很值得拿出来，和大家仔细讨论一下的。
这篇文章，就将基于对杭州最新楼市政策调整动向的详细梳理，结合当下中国房地产经济和楼市的几个现实情况，深入挖掘杭州本次楼市新政所释放出来的信号和一些关键因果本质，并对杭州楼市新政调整以后，后续中国楼市和房价的几个可能走向和影响变化，进行一次有深度，有态度，有依有据的专题讨论和分析研究。


关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
  
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
  
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
  

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图片来源：头条图库
1

杭州楼市推出新政：除了全面放开限购以外，还有什么值得重视的亮点？



2024年5月9日，杭州发布《关于优化调整房地产市场调控政策的通知》，明确全面取消住房限购。
2016年9月，杭州开始执行新一轮限购政策，这之后政策逐步收紧，包括提高住房购买门槛，实施新房摇号、暂停企业购房等，限购政策历经多次细化和升级。2022年5月杭州限购政策迎来转折点，其后限购政策逐步松动，购房门槛逐渐降低，限购范围多次缩小，去年10月16日开始，杭州限购范围收窄至上城区、拱墅区、西湖区、滨江区。
今年3月14日，杭州再发文，取消二手房限购。限购政策大幅优化，叠加市场季节性回暖，3-4月二手房成交明显增加，但政策效果的可持续性还有待观察。
据杭州贝壳研究院数据，3月杭州二手房网签8557套，环比大涨236%，同比仍降21%。4月二手房网签量微降1.8%，至8402套，较去年同期下降10%，另外，4月降价房源占比提升至94%，带看量环比也下滑两成。
二手房退出限购近两个月后，杭州再出重磅政策，全面取消住房限购，本次新政要点如下：

• 优化住宅用地供应。根据住房市场供求情况动态调整宅地供应的规模和节奏，对住房供应较大、去化速度较慢的区域，优化供地模式，促进供需平衡。
  
• 全面取消住房限购。在杭州市范围内购买住房，不再审核购房资格。
  
• 优化公证摇号销售措施。对于购房意向登记家庭数量小于或等于准售房源数量的新建商品住房项目，取消公证摇号销售要求，由开发企业自主销售。
  
• 加强住房信贷支持。购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。
  
• 优化积分落户政策。在杭州市取得合法产权住房的非本市户籍人员，可申请落户。
  

通知自发布之日起施行。



图片来源：网络
提炼一下关键，主要有三点：
1、全市范围内全面取消限购，完全放开。
2、首套房资格认定放松，挂牌即可享受。
3、买房无需积分可直接落户，虹吸周边。
杭州全面取消限购，买了房就能落户。这是一个不加任何定语的取消限购，而不是什么“外环取消”或者“多少平米以内取消”或者“落户的社保要求从满5年变满2年”之类的。
至此，可以说杭州楼市调控限制手段，一步到位，全面取消，更重要的是，作为浙江省会，新一线标杆，还有经济发达的核心城市的杭州，这一次新政，最大的看点，其实是“买房就能落户”。
杭州作为从二线到一线的守门员，这个级别的城市不加定语的取消限购和落户，还是很有勇气的，能侧面体现出浙江人的一种务实精神，就是不要虚头巴脑的，不行了就是不行了，不装大尾巴狼，不要面子，先把人抢了再说，能抢几个是几个。
新政动向，就是这么一回事，不管是新政原文还是各路分析，网上一抓一大把。



杭州奥体板块（图片来源：头条图库）
2

杭州楼市的本轮政策调整，背后有哪些考量和现实需要？



作为接棒深圳成为炒房第一城的杭州，这几年虽然楼市不断承压，但在取消限购方面，一直不是很积极。
所以，这一次的新政，力度，决心，还有效率不可谓不大。
而这次新政的出台，实际上表面的直接原因并不复杂，还是形势比人强。
看下杭州一季度的楼市数据：
一季度新房成交141万平方米，同比降58%，三月新房成交同比下降55%。
基本是一个腰斩的走势。
再看二手房，挂牌超过15万套，取消二手房限购之后，以价换量形成了一波行情，炒得最热的未科三兄弟据说也有不少价格腰斩。
量价齐跌的情况下，确实没有必要硬撑，而且在没有什么动作，恐怕隔壁上海老大哥也要出大招了。
但从更深一层去分析，杭州乃至北京和深圳这一波取消限购的操作，背后却不简单，这是一个楼市政策思路的调整。
这个要结合前面一个政策来看：4月29日，自然资源部办公厅发布《关于做好2024年住宅用地供应有关工作的通知》。



图片来源：见图
通知中提到：
去化周期超过36个月的城市，必须暂停新增土地供应，同时下大力气盘活存量，直到存量降低到36个月以下；
去化周期在18（不含）-36个月的城市，应该控制供地节奏，按照盘活多少新增供应多少的原则，根据竣工和回收建筑面积，决定新增供地多少。
此次自然资源部发文：合理控制新增商品住宅用地供应，也是为了“去库存”。
如该政实施，对于市场来说，首先会有去库存的动作，之后因为供应量的限制，由市场自身来调节转好，这样会更良性和健康，对于急着想趁现在机会改善新房的人来说，一段实际内会没什么房子可选，对一些城市财政的挑战，也比较大，特别是一些三四线城市。
自然资源部此次发文并不是第一次有类似的政策限制了，早在2019年，自然资源部就发过类似文件，而且对城市库存分档更细，要求更加严格，此次再次发文，有不同的意义，不同的政策执行力度。
国家这一出手，这算是卡住地方次啊正收入七寸了，新房库存超过3年不能卖地，不卖地就没有土地财政，在地方化债过紧日子的当下，用土地财政来卡去库存，这属于要命的政策了。
当然，松紧结合，自然资源部这一限制，马上各地，特别是头部城市，就加速了限制放开的效率。
政策逻辑，非常清晰：
国家卡住土地出让轻松搞钱的关键，然后把去库存的压力给到地方，把调控权下放给地方。
特别是北京，深圳两个头部一线率先行动了以后，给了其他新一线和核心城市调整的信号。
原本就是以价换量，房价承压局面的杭州，紧跟深圳，进行调控放松，也就情有可原了。



图片来源：头条图库
3

趋势研判：限制放开，抢人大战打响以后的中国楼市后续走向，该怎么看？



统计一下2023年以来的限购政策可以看到，一年多时间里，全国各地发布了松绑限购政策超过80次！全国已经只剩7个城市还有限购尾巴。西安天津海南+一线城市



图片来源：网络
中指研究院监测数据显示，截至目前，除海南省外，核心城市中北京、上海、深圳政策仍较为严格，广州（120平米以下）、天津（120平米以下新房等）、西安等城市部分核心区仍有限购政策。
主要特点是三四线城市一刀切直接随便，二线一线城市小步快走，多次发布政策。
包括北京上海等城市也调整了限购。
全国限购政策影响大的城市只有京沪，户籍政策严，落户难度大，连深圳的限购政策其实都对市场影响不大。
结合当下中国的楼市实际情况，从现实和理性的角度出发来看，限购政策对已经松绑限购的城市影响并不大，全国楼市继续低迷，房价进一步承压的趋势，也绝对不是杭州限购“全脱”，就能产生决定性影响的。
短期内居民收入预期弱、房价下跌预期仍在等因素依然制约着房地产市场的企稳，目前房地产行业面对的并非简单的资金问题，拿地、销售、客源、贷款乃至同质化产品竞争都存在压力。
当前购房是收入稳定问题，叠加人口结构问题，在房地产库存积压的影响下，稳定依然需要更多时间。
短期内，杭州新政对于本地的楼市会有一定的刺激效果，但是也仅限于脉冲式影响。
现在是楼市低谷期，行政干预制造出来的热销，已经几乎没有什么药效；
能够带动楼市行情的，是市场机制所形成的真实热销与价格天花板。
从趋势面来看，预计接下来一线城市将继续优化限购政策，不排除下半年全面放开。
而二线城市，限购政策调整节奏或将加快，同时核心城市降低首付比例、降低房贷利率、降低交易税费等政策也具备调整预期。
特别是对于非一线的绝大多数城市来说，接下来，人口户籍政策，必然会有继续宽松的冲动和需求。
大势之下，行政干预，只能局部，短期发挥一些逆向调节和缓冲的作用，而不可能扭转势头。



图片来源：头条图库
写在最后：

从不同角度的群体来看，当下最好的策略和认知，是什么？



过去的文章和内容里面，基本上都是从购房群体和换房群体的角度出发讨论策略。
这一次，换换风格，也从卖房群体的角度来讨论一下当下中国楼市的一些务实策略。
市场不是政策拉起来的，其实很多炒房投机的群体是非常幼稚的，他们总觉得政府可以拉起什么东西，其实是不行的，政府能拉起的东西，往往是人家本来就有起来的趋势，政府只是给个理由，推一把，这根本不是它的功劳。
反之，下跌也一样，当它要下跌的时候，政府是根本止不住的，如果止住了，坏了，那就劳民伤财，接下去效率更低，暴雷的时候更狠。
看清楚这个关键本质，很重要。因为这样，才能看懂当下中国的楼市，到底是一个什么情况。
任何市场，都有其自己的规律，对于当下中国的楼市来说，居民和企业的收入端如果没有得到改善以前，基本上任何政策和规则的调整，都是没有太多实质性持续作用的。
上行阶段，一切利空，皆为利好，即使调整，很快也会再创新高，趋势就是这样。
但是下行阶段，一切利好，都要看作是出货的信号，机会，还有窗口期。
不论深圳，还是杭州，就算全面放开限购，炒房投机的群体就能保证市场就一定能反弹？
房价能不能稳住恐怕都不能保证吧？
那么，还指望通过政策利好刺激，能让自己顺利解套，还能顺带盈利？
说白了，时机，阶段，都不对，从2023年到现在，政策面上从来不缺利好动向和信号。
对于有真实自住，改善置换，以及定居发展的群体而言，不着急，还能再等等，特别是户籍，以后除了一线，基本只会越来越宽松，这是必然；
而对于投资，甚至是投机群体来说，任何利好消息都是出货机会。
这个时候就不要指望什么拉高出货了，要么顶着杠杆压力，要么割肉离场，留得青山在，不怕没柴烧。
更不要说去炒作什么房价会涨的预期了。
本号已经有几篇文章都提到过一个关键信号：这一轮美联储没有正式降息，中美博弈没有足够的确定性以前，大国博弈没有实现稳定状态以前，对中国的房价和楼市，就不要有太多不切实际的想法和奢望，当然，股市也是一样。
当然，也会有观点认为，浙江这么多富人，放开了岂不是都跑去杭州买房了？
有这种趋势可能，但是说实话不太体面：去库存的阶段，头部城市抢了次能级城市的购买力，自己的库存去化得到了效率提升，但是小城市的库存，是不是问题和压力更大了？
但是也没办法，除了浙江本地心理认同，周边的江苏和上海，恐怕也不是杭州当下跌跌不休，天量挂牌的市场表现，能吸引的过来的。


客观来说，当下中国的楼市基本上还处于一个向下调整的阶段，连“软着陆”和企稳都没有实现，这是市场规律和现实情况，不同的阶段，有不同的认知和策略，但是，最重要的一点，还是要看请现实。


以上，就是对杭州最新楼市政策调整动向，进行的一次专题梳理和分析讨论内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。



图片来源：头条图库
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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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