#精品长文创作季#
首发头条平台，抄袭搬运必究！
（有看到抄袭搬运的读者朋友也请帮忙举报一下，首发和原创标签只有在头条平台。感激不尽！）
这是熊猫贝贝的第2317篇原创文章
2024年3月份的最后一周，无论是资本市场、土地市场还是舆论场，关联中国房地产经济和楼市领域的风向骤变，动静非凡，一种山雨欲来风满楼的感觉，异常强烈。
是中国的楼市要开启新一轮的回暖和反弹了吗？
恐怕并没有那么简单，3月即将结束，意味着春节假期以后很多炒房群体，中介，还有投机属性的民间资金心心念念的小阳春就要正式结束了，4月清明以后，基本上也不用聊什么小阳春的话题了。
看个销售数据：
3月为过去十年最低迷的小阳春。
2024年前3个月，新房成交19.9万套，创2013年以来同期最低；二手房成交14.9万套，同比下降2成；3月单月，新房成交6.4万套，创2012年以来同期最低；二手房成交5万套，同比下降近4成。
这个数据表现，虽然有去年基数过高的影响，但是难言积极趋稳。
当下中国楼市的现实其实并不复杂：不是缺政策，缺的是买房人，缺的是对房价企稳回升的信心，缺的是对未来收入和房产价值增长的预期。
就是这么简单粗暴。
但是，就在2024年传统旺季小阳春即将结束的这个阶段，在中国房地产和楼市领域出现的一系列动向，还是很有看头的。
市场无形之手，和国家意志有形之手的博弈和较劲，可能来到了一个微妙的相持阶段了。
这篇文章，回归本行，基于对2024年3月份最新一周时间内，密集出现的一系列关联房地产经济和楼市，多个维度的动向和信号梳理，深入挖掘最新政策和市场动向背后的意图和信号，并结合现实，对接下来中国房地产经济和楼市的几个可能走向，进行一次有深度，有态度，有依有据的专题讨论和分析研究。
关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。
本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。
内容有依有据，分析理性客观。
硬核内容，错过不再。
以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。
PS：
- 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
- 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
- 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）
图片来源：头条图库
1
3月最后一周，中国房地产经济和楼市的消息面上风起云涌，怎么回事？
3月25日，资本市场房地产板块逆势上涨，港股地产股普涨。
股市异动，源于民间两个小道消息，一是全面取消核心城市的限制政策，二是推动融资协调机制落地。
这是一轮小作文驱动起来的情绪行情。
伴随股市异动和小道消息而来的，是一些带有头部特征，专业属性的媒体，关于一线城市非核心区限购放松的报道。
图片来源：见图
京沪限购放松传闻四起。小作文开始在舆论环境中发威：
上海限购调整的小道消息有8条，具体如下：
图片来源：网络
涉及购房端，社保年限5年缩减为3年或者2两年，离婚追溯期3年改为1年或者取消；
首付比例非核心区3成降为2成，二套4成降为3成，核心区二套5成降为4成；
商贷利率首套二套同时降低40个基点，公积金贷款调整为2.6%；增值税减免由5年改为2年（相当于交房即可交易出售交易）。
上海限购调整的消息未得到证实。
北京方面，倒是先行一小步，已经确定离异3年内不得在京购房规定被废止！
2套以上京籍夫妻，离婚后，名下无房者，现在即可购房。
图片来源：见图
3月27日起，北京不再执行“夫妻离异任何一方3年内不得在京购房”的政策规定。
这个消息得到了官方的正式回应。
目前，仅有深圳上海南京等重点城市还在执行若有似无的“离异限购”——显然，没人指望这项政策的废止能给房地产市场带来多大影响，但这会让人们回想起政策出台时楼市的疯狂。
“离异限购”政策的出台和废止呼应了此一时彼一时的光景。
今年政府工作报告提出“优化房地产政策”，地方政府“要用好调控自主权”，如今，一二线城市面临不同的局面。
值得注意的是，在舆论场方面，关于楼市的态度，也有一些微妙的变化：
这两天，京沪都传出了加强关于房地产舆论管控的风声，其中，北京是通过官媒间接发声：
北京日报客户端3月27日发布《二环边房源单价不到4万元？别用特例唱衰北京楼市》一文。
图片来源：见图
文章称，近日，一批房产自媒体账号突然扭转风向，从一抓住新出台的利好政策就鼓吹“房价暴涨”到一股脑地唱衰楼市。他们将“大降”“暴跌”等字样放大加粗作为文章标题或视频封面，并配以个别小区、个别房源的降价案例，引发了一些购房人和房主的担忧。
舆论场却已经明显反转，和之前的沉默、不发声形成强烈对比。
个中原因，大家可以各自体会。
一系列舆论环境中的变化和动向，实际上都指向了，一定高度的一些人，有些急了。是不是？
图片来源：头条图库
2
市场面的最新动向：久违的地王和楼王，同一天出现？
政策和信息面是一回事，市场端又是另一回事，2024年3月份最后一周，在市场端的一些动向，也非常有看头：
同一天地王和楼王都出现了。
先来看地王。
今年首场土拍，多个城市土拍价格创纪录：
苏州：园区双湖地块 6.5万创下江苏土拍新纪录
大家看位置就知道，金鸡湖和独墅湖中间，在苏州这个位置是核心的核心了，近十年无新增土地供应，周边住宅的价格基本都在10万以上的富人区，这个价格其实不算高。
厦门：思明区将军祠6.27万 溢价率达到41%
图片来源：网络
厦门，而且是岛内，这个地价有什么奇怪的，正常表现而已。
宁波：江北湾头破3.26万 成为宁波新地王
图片来源：网络
看这个位置，也是核心的核心，价格这么高一点都不奇怪。
总结一下：
几个城市的的首场土拍，基本上都是把压箱底的好地块拿出来了，核心区域核心地块，而且都取消了限高，出现地王一点都不奇怪。
其实，看其他地块和其他城市：重庆、南京、佛山、绍兴等地土拍则均底价成交。
地市有回暖主要是地方土地财政吃紧，拿出压箱底核心地块，正常溢价而已并不是土地市场爆发。
再来看楼王。
昨天，上海曝出一个楼王，512套套均4000万元的房源，最终卖出505套，去化率98%，单盘单日销售额达到196.5亿元。
图片来源：网络
图片来源：网络
久违的抢房现场也重现了。
近200亿什么概念？
如果以1-2月百强房企全口径销售榜来看，可以排到TOP5，一个楼盘干翻一种房企。
之前的全国单次开盘记录是2020年的深圳网红盘——华润城润玺一期花园（住宅）于11月25日和26日进行线下公证选房，至26日当晚，1171套房源全部清盘。1171套房，均价13.2万/㎡，9690批客户，冻资339亿，除了89人临时弃选，第1171套房，被第1254号购房者拿下，90%以上都选购，100%销售率，收金196亿。
从数据看，中海顺昌玖里刷新了中国历史单盘单次开盘记录，而且套数要远远少于之前的润玺。平均4000万+的豪宅。
但是要知道，这个是4000万的网红倒挂新盘：
这个楼盘项目地段得天独厚，在地理位置上紧邻上海豪宅标杆翠湖天地。链家网二手房挂牌数据显示，翠湖天地四期隽荟当前二手房挂牌价25万~28万元/平方米，2022年8月二手房成交单价高达33.79万元/平方米。
市场价差达到40%，抢到转手就赚1000多万。
跟普通住宅无关不说，这其实就是一个资金游戏，跟刚需市场有多大关系呢？
2024年其实在很多城市出现过这种抢盘和溢价的现象，不过并不耽误楼市继续下行。
3月5日深圳法拍房市场成交了一套位于深圳华侨城天鹅湖花园的豪宅。建面131平的大户型，起拍价约1465万，最终以约2348万成交，溢价约883万。成交单价17.92万/平。
图片来源：网络
在广州，珠江新城一套法拍豪宅，经历了104次竞拍，最终成交单价高达18.8万/平！
在北京，3月份第2周的新盘成交冠军，是总价5000万/套起的超级豪宅融创壹号院ONE9，单周网签金额高达4.13亿！
在南京，南京的核心地段河西第二座丹若园——源尚丹若的报名数据公布，62套房源吸引了100组买房人成功报名，综合中签率约62%，平均2人抢一套房。豪宅项目越城天地，3天卖出3个亿！
这些让中介和炒房投机打鸡血的案例，看着都很爽，但是，和真正楼市基本盘，刚需群体，实际上没有多少关系，动辄10几万的单价，千万级别的房子，已经和平均购买力大大脱节了。这一点，非常关键。
从真正的市场角度来看，其实地王和楼王在当下的不期而遇，同日出现，并不是什么楼市爆发的信号，而是非常典型的特例。
图片来源：头条图库
3
本质分析和趋势研判：一系列动向背后的逻辑分析，以及对后续楼市走向的判断
当然，楼市中介和销售群体也是这轮市场舆论和表现异动中的一员。
比较有代表性的，是下面这样的说辞：
图片来源：网络
结合起来看，其实本质并不复杂和隐晦：不管是国家和高层的预期引导，还是专家们的乐观回稳，亦或是中介们的一惊一乍。
再加上各种小作文满天飞，拿着地王楼王个例进行炒作宣传等等动向，实际上都是市场持续低迷，房价承压大背景之下，明显的“抬轿子”动作。
实际上，用个例来炒作整体，以及在政策上挤牙膏，还是说明基本面不好，想要解套和继续依附在楼市上盈利的群体和资金还是太多。
这个时候怎么说话，是很讲究的，楼市本来就冷，房价本来就承压。
结果被那些整天都是利好消息的人，给带的更冷了。
毕竟他们在那一个劲的说利好，结果利好没来，就更冷了。
还是用很多投机炒房群体最喜欢，也最容易看到的那么一句话来形容：在每一轮历史洪流中，任何个体的力量，都微乎其微。
上行阶段，拼的是勇气和效率，而不是眼光；
下行阶段，拼的是反应和调整能力，而不是认死理。
当下中国的楼市，能稳住，已经是很不容易了。想要让楼市复苏回暖，甚至是反弹，小打小闹是不可能有效果的，必须是要出大招，出那种改变规则，直接放水，立竿见影的大招。
目前有一个比较尴尬的现象，就是虽然楼市的成交量在上升，但是房价却没有企稳回涨，甚至仍在继续维持下行的态势。
随着各项的楼市支持措施的不断出台，过去的限制性政策基本上都取消了，现在应该主要就差一线城市全面放开“限购”了吧。深圳前几天也传出了取消了“70/90”政策措施，对开发商建造房子的户型大小和比例不再做限制了。
虽然这么多利好措施出台了，即便是成交量有所回升，但是市场还是呈现“以价换量”的特征，这就说明现在的市场根本性趋势不是靠短期措施可以扭转的，而核心原因是现在的房地产已经不是当前那个房地产了。
房地产已经进入一个全新的时代，高速增长的增量时代一去不复返了，未来更多是存量市场的价值再挖掘了。
而从真正国家的思路来看，接下来，中国绝大多数刚需和改善商品房的市场价值走向，其实已经是明牌，而且，是唯一的明牌，那就是“稳”。
豪宅随便炒，有钱人也不是人傻钱多，刚需和改善以价换量，稳住资产价格，而抱怨房价和购买力脱节的群体也别着急，保租房将是2024年的主角。
过去几年别说什么三四线城市了，哪怕是二线城市里的南京、杭州、成都啥的都没太多保租房消息。
但是现在保租房已经下沉到三四线城市，按照计划被编入到各地发展规划的文件里，未来也会大规模上市。
这部分保租房大规模建设，一方面可以弥补房地产市场销售下滑带来的需求下滑，另一方面也可以改善租房人群的居住体验。
在目前房地产市场整体下滑的背景下，应该说算是个对冲需求下滑的不错思路。
牌都是明牌，问题是，利益关联之下，还是有很多人不愿意接受，还对曾经的暴涨，暴击，轻松躺赚，心存侥幸而已。
图片来源：头条图库
写在最后：
2024年接下来的楼市和房价，还有想象力空间吗？
过去20年，中国房地产市场如火如荼，是在众多利好因素和红利的驱动下实现的，不管是人口增长，还是城镇化率的增加，亦或是经济及居民收入的快速增长等等因素对于房地产市场来说，都是利好，都是驱使其发展的动力。
而今非昔比，这些有利的因素都在发生了改变。
由于经济总量的庞大，进入中低速增长也是大概率事件，这个时候很多东西都会随之发生改变，而与国内经济关系密切的房地产必然也会受到重大的影响。
从最基本的经济规律来看，价格最终的走势仍是受到供需关系影响的。
但是国内的房地产市场的供需关系明显已经发生重大的转变，由过去供不应求已经变为了供大于求了，房价涨不起来也是正常的。
不管是学区价值，还是政策和规则环境造成的价格倒挂，在经济周期转折的力量面前，都是非常脆弱的。
虽然近期楼市的政策有一些调整，这个也是为了稳住岌岌可危的市场。但“房子是用来住的，不是用来炒的”的总体基调并未发生改变。目前房地产正在逐步回归居住属性，解决居住问题，首先是刚需，其次才是改善型的需求。
所以，从维稳，求稳的角度来看，后续国内房价全面企稳，或者以风险可控，市场接受的程度缓慢下行，挤泡沫，是必然的趋势。
除了特例和个别项目，在特定的条件下，可能会出现逆市行情，大的趋势和方向是不会有任何改变的。
就和资本市场情绪炒作，小作文搞事情，拉了一波房地产行情，但是后面怎么没人说了？
就一天，行情就没了，那么，拿这个宣传的炒房投机群体和中介，就不会脸红？
推着别人去当韭菜，是一件很有成就感的事？
这么忽悠，能赚多少钱啊？玩什么命啊？这随便就玩命，能玩多久啊？
永远不要试图和趋势为敌，时代的巨轮碾压之下，从来没有什么好结果。
对于绝大多数个体和资金来说，不要误判中国楼市的明牌趋势，这一点，很重要。
以上，就是对2024年3月最后一周关联中国房地产经济和楼市的一系列最新动向，进行的一次专题梳理和深入讨论分析内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个善意的交流和分享。
图片来源：头条图库
（根据国家有关部门的最新规定，本文内容和意见仅供参考，不构成任何关于置业，投资等行为的明确建议，入市风险自担。）
以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱
交个敢说真话，会说实话，善于观察的年轻人朋友，可好？
原创写作分享不易，如果觉得文章不错，欢迎转发点赞。关注本人
实力原创，头条独家，如有抄袭搬运侵权行为，必究！
有问题欢迎留言，再不行就私信也行，文明交流，有问必答，谢谢各位。 | 
扫码关注官方微信
手机扫描直接访问
发表于 2024-4-3 20:52:19
