楼市走到现在，有一种“预感”越来越强烈！很多人误判了

前程无忧

楼市走到现在，有一种“预感”越来越强烈，很多人误判了！
不知道大家有没有发现一个现象？
都知道楼市从2021年底开始下行以后，直到现在仍旧低迷。这期间，管理层出台了多项提振楼市的措施，给人的感觉是，一会一个措施，如果真想恢复市场，就不能直接找到根本直接发力吗？其实还真不是不想，而是不得不走这么一个流程。



原因分析一下就明白了。
从2021年1月1日开始，国家全面铺开“三道红线”，目的是去房企杠杆，化解房企债务过高的风险，目的绝对不是要打压房地产。但没想到的是，疫情结束并未带来经济的恢复，这无疑让房企去杠杆的影响成倍放大。从恒大开始，接着数个千亿头部房企也出现了资金链问题。
更为直接的影响是，房企因债务违约信誉受损，老百姓哪敢买问题企业的房子呢？数据显示，1年时间不到，前50强房企有约30家出现这样那样的债务暴雷情况，占到了60%，不仅有民企还有混合所有制的，这不仅是小范围问题了，而是涉及房地产行业的信誉问题。房企的房子卖不出去，直接关联的就是土拍市场没人问了，流拍、底价成交成了各城市土地市场的“代名词”。
这不奇怪，土地都没人买了，房子怎么可能还有多少人买呢？道理很简单，土地成本一般占到商品房售价的60-70%，地价低、没有热度，周边业主自然没了信心，原本2万一平米的二手房，现在旁边地块地价只要6千一平米，新拿地开发商卖1.2万还有得赚。你那2万的房子若要出手，只能跟着降，考虑折旧和税费成本，总不能比1.2万高吧？这是这轮房价调整的重要逻辑之一。



你能看到问题的症结，国家怎么可能看不到呢？要恢复楼市，就必须要让土地有价值，如何做到呢？都知道“物以稀为贵”的道理，两主管部委已布好这盘棋了。
去年底是自然资源部下文要求各地放开土拍限价，指向性很明确，在这个楼市现状下，肯定不是让你突破土拍下限（其实每个城市都对土拍设置了最低起拍价），主要还是放开顶价限制。
当然，地方配合也很默契（没有决策层的默许那是不可能的），2024年开年，曾经的“楼市四小龙”合肥、苏州纷纷拍出了城市的单价地王。比如合肥拍出了楼面价2.5万/平米地王，而苏州呢，挂出的宅地楼面价起拍价为5.5万/平米，既然能挂这么多，想必提前已经谈好房企，成交应该没什么悬念，这个价格也将成为江苏宅地单价地王。随着土拍传统旺季到来，估计很多城市都会效仿：
地段不好，性价比不高的地块暂时就不拿出来了，因为行业信心、市场资金暂时还不具备，都会像苏州、合肥那样拿出城市最好地段、非常优质的地块出来拍，就是做给其他房企、购房者看，土拍市场开始火了，大家该动起来了。



仅仅靠单价地王还不保险，毕竟还是小范围的嘛，住建部日前又加了一把锁，要求科学编制2024年和2025年这两年的住房发展规划，给各地的核心要求就是要“以人定房、以房定地”，通俗的说就是告诉你，要严格控制供地节奏，尽快把市场预热起来。打个比方就好理解了：
你这座城市这两年住房需求是20万套，目前库存有15万套，那么，未来两年原则上肯定就不是再卖地盖20万套房子，算上留点库存，比如5万套，顶多再卖只盖10万套房子的地。当然，如果库存更多的话，这两年基本就不允许供地了。
其实就一句话，通过减少供地或不供地的做法，让楼市供需关系发生转变。这招肯定是有效的，2015年-2018年那波楼市就是这么起来的，即便是现在，一些县城也有类似情况，由于供地少，楼盘少，虽然新增人口不多，但本身的需求还是有的，就那么几个盘可选，价格稳得很，比很多大城市的房价还抗跌。



此外，还有一个楼市逻辑，不知道大家注意到没？这将是让恢复楼市的最终“杀手锏”。
房住不炒，仅仅靠市场本身的刚需或者改善，真的能让市场企稳回暖吗？目前终于有了答案。众所周知，关于国家恢复楼市，一直有“房住不炒”与“让投资者入场”之争，从目前的动作看，在经历多番刺激楼市“效果不明显”后，管理层显然是意识到了投资者对市场恢复的不可替代作用。
果不其然，在放开购买第二套房的基础上，就在近日，多地又放开了第三套房购买资格。虽然明面上没说让大家炒房（实际永远也不会公开说让炒房，用投资一词比较合适），但谁都知道，你说购买一套房是刚需，购买二套房是改善，那买第三套房无论如何也不可能不与投资属性有关了。



像苏州和南京宣布放开的第三套房贷款，如果名下前两套房没贷款的话，买第三套房直接给按首套房利率执行。而南京和徐州，还不追溯购房者在其他城市的房产贷款情况，就只看当地的房子，可以说，你可能在全国有10套8套房子，但在单个城市还是重新计算住房套数。看出来了吧，历史终有轮回，不得不出的招终究还是要出。
看到这里我们应该知道，很多人认为，现在人口下降、老龄化，买房的人没那么多了，市场购买力会越来越低，楼市怎么可能恢复呢？殊不知，还有让人购买多套房这一招，这样一来，市场购买力量一下就上来了不是？不是数据显示老百姓4年存了58万亿嘛，虽然不能说都用来买房，但购房资格全面放开后，加上低利率，无疑给那些没有投资渠道的人又一个投资渠道。



毫无疑问，有一种预感越来越强烈了！
无论是通过热点城市核心地段土拍带动地市热度，还是住建部要求2024年、2025年控制土地供应的计划，甚至再次放开投资者进入楼市，目标就只有一个，要让当下楼市企稳并回暖。而且，我们有理由相信，只要楼市恢复“两要素”：供应端（控地）、需求端（支持投资者入市），再加上一线城市政策继续放开带动其他城市热度、土拍市场地王带动当地城市热度作为“引线”，中国房地产终将迎来新一轮报复型反弹，将是大概率事件！