楼市新信号！二手房好卖，新房难卖，到底是为什么？

前程无忧

01 / 前言
龙作为我们中华民族的象征，意义非常特殊，恰好2024年正是龙年，楼市正在悄悄转变……
据统计，2024年春节期间中国主要城市的交易量温差明显，注意看两点：
一、交易量同比2023年足足上涨了70%，尤其是二线城市更是达到了惊人的98%。
二、重点10城日均仅成交新房30套，同比去年明显缩水。
问题来了，前后差距这么大，到底是为什么？
我的看法很简单，就是二手房的综合优势或许已经高于新房，尤其是在二线和三线城市。



顾名思义，所谓综合优势就是在符合你资金预算和购房需求的前提下，找到房价最低和风险最小的房子。
我这样问你，如果是你要买房，你会关注哪些方面？说白了，不就是“物美价廉”。
而在新房交付存在风险的背景下，二手房就肯定会被衬托出来，再加上有些业主愿意打狠折，以及去年交易基数太低，因此2024年交易量大幅提高并不算非常意外。
然而，真正让我意外的是这点……



02 / 为什么二手房成交量上去了，均价反而跌了？
据贝壳研究院监测，今年2月我国百城二手房均价为1.48万元/平，已经连降达一年之久。量涨价跌，这是什么情况？
我告诉你们，其实这就是典型的“以价换量”。
楼市经历过快速发展之后，缺的根本就不是房子，而是缺客户/买房决心。这就是买方市场，特点就是房价不涨/下跌导致民众犹豫甚至不敢买房。
想要解决这个问题，我认为除了常规的政策放宽之外，降价就是必经之路。
原因相当简单，看看房价收入比就很清楚了，目前一线城市均价57558元/平，二线城市均价17911元/平，三线城市均价9374元/平，对比去年人均可支配收入3.92万元/平，买房难度到底大不大，一眼可知。



因此，降价就是“杀手锏”之一。
还有就是心理原因，近两年我们很多人都打心底觉得房子难卖，只要愿意等就肯定降价。
再加上2023年交易基数确实很低，而这些因素其实都间接为“量涨价跌”提供了空间。
我还有一个观点：至少为未来五年内，二手房交易占比还会继续提高，和新房的差距更是会继续拉大。



至于原因，我认为关键是这两个。
1、难交付和低质量阴影在短期内很难消除，注意我说的是阴影，毕竟住房作为大宗商品，就算再小的问题都会影响决心，更别说烂尾这种大问题了。
的确，国家正在逐步解决，尤其是保交楼工作取得了很大进展，然而一旦民众形成了心理阴影，往往需要一段时间才能消除。



2、虽然新房也在打折降价，但是幅度确实有限，而二手房完全不同，定价权在业主手上，只要他们愿意，别说打8折，只要能卖得出去，亏本都行。
结合上述信息，这也就是为什么我会说这是买方市场的主要特征了。
在过去的卖方市场/投资时代，大家追求的就是速度，快速买入再快速卖出，新房的投资价值远大于二手房，一旦进入买方市场，二手房就可能更吃香。
我认为这个过程的特点是这样，“量涨价涨”到“量跌价跌”到“量涨价跌”。



03 / 当然了，购买二手房也要警惕一些风险！
客观来讲，新房存在烂尾、质量差、装标下降等等问题，二手房是不是就百利无一弊呢？很显然，答案当然是否定的！
我得提醒大家一句，在购买二手房的过程中，最好先注意这三个风险，尤其是第三个。
1、产权风险。
如果你购买的是商品房，就要注意产权人有没有离婚和债务问题，如果房产是婚后财产，一旦没有分割清楚，就可能出现配偶要求停止交易的情况，这时就必须要先完成分割，然后才有可能重新交易。
至于债务问题，风险主要出现在资金方面。
我曾经就遇到过产权人做生意资金短缺，急需卖房“输血”，而买房的正常流程是资金必须进监管账户，然而他却要求私下转账。
如果你也遇到了，就一定要提高警惕，很有可能出现他私自挪用资金的情况，到最后就是钱房两失。



2、房龄风险。
我发现很少有人提到这点，但我却认为非常重要。虽然说我们对房龄概念并不陌生，就是“房屋的年龄”，但是现在我要告诉你房龄不是从交付时间开始计算。
而是从开发商拿地时间就已经开始算起了，很多人都不知道这点。
举个例子，早在2010年开发商就拿了块住宅用地，但是直到2020年才开始造房，实际上房龄并不是4年，而是已经达到了14年。
3、承诺风险。
我们大多数人都是找中介买二手房，除了因为不了解城市和周边情况之外，还有一个最重要的原因，就是找不到房源，这也是中介的重要价值之一。
可问题是不确定性太强，如果遇到不负责任的中介，就可能会出现很多麻烦，尤其是承诺风险。
核心就是对配套的“瞎承诺”，比如只是规划，他就敢说即将开建……
我认为随着投资时代的结束，配套的作用越来越大，尤其是在新城区，我们要更加注意规避这个风险，买房切记怕麻烦，很多时候除了靠中介了解情况之外，我建议自己必须要实地跑一趟。



04 / 文章核心！
我的观点非常简单，可以讲二手房交易占比逐渐提高就是市场发展的必经之路，因为求快和量的时代已经过去，虽然确实解决了我们的居住问题，但是也间接产生了一些问题。
首先就是开发商资金出现问题，就可能导致烂尾，从而对我们造成心理阴影，不敢买房。
其次就是买房人群依然存在，因此大家出于私心，还是希望房价能涨，而现实却恰恰相反，因此这种矛盾也使得不敢轻易买房。
当然了，从长远来看，楼市的主旋律肯定是稳定健康，这点从国家部门的表态中就能明显看出来，我们一定要坚定信念。
对此，你怎么看呢？
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