楼市调整，停不下来！

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作者：余飞

01 | 楼市依旧很冷

2024年已经过去了两个月，从市场反馈的数据来看，依旧很冷，小阳春都有很大概率泡汤。
从房企角度来看：
中指院披露的数据显示，2024年前两个月，百强房企总销售额为4762.4亿元，同比下降51.6%。各档房企的销售额均同比下降，例如，前十强房企的销售额均值为212亿元，同比下降47.7%；后50强房企的销售额均值为14亿元，同比下降57.6%。
从城市角度来看：
克而瑞披露的数据显示，今年2月一线城市新房总成交量仅68万平方米，同环比分别降66%、56%；二三线城市新房总成交424万平方米，同环比分别降72%、43%。



当然，考虑到2月份是春节月，春节对比去年的2月份不公平，去年的春节月是1月份。
所以，不妨看前两月累计数据。
2024年1-2月全国百城新房销售面积同比降幅超40%。初步统计，一线城市新建商品住宅成交面积同比下降约30%，二线、三四线代表城市累计成交面积同比各下降约50%。
再看乐有家披露的深圳数据。2月深圳全市一手住宅预售成交811套，环比下跌55%，对比2023年1月的“春节月”（1628套）下跌50%。



看到此，再也没有台阶可以下了。
承认市场冷，不丢人。毕竟，回调周期漫长，不可能这么快就结束。信心不可能弹指间就恢复。
从目前的市场情绪来看，看房量数据基本都在上升，但基本都是只看不买。有购房实力的人，都在想着抄底，但都难以判断何时何处是底。
02 | 小阳春会再度上演吗

每年的三四五月，楼市基本都会上演一波小阳春，即便是冷场年份，这几个月的成交量也会比其他月份好一些。
其原因在于，春回大地，万物复苏，生机盎然，人的心情和外界相互照应，会产生一种对未来美好的错觉。
这个时间段，季节会影响一个人的判断。
更重要的是，春节过后，基本宣告新的一年各项工作开始。而这个时间段，宏观数据尚未公布，大家对未来这一年的经济预判，完全只能依靠对赌。大家的心理是，既怕买高，又怕踏空。
去年，又叠加了防疫措施全盘放开，给了大家很多错觉，所以我们看到，去年的小阳春，似乎让人感受到了楼市大牛要再度出现的信号。
去年，2月份是疫情放开后第一个正常的月份（1月份大家都在忙着给自己降温），压抑了许久的有钱的人需求集中释放，再加上当前价格处在底部，很多人涌入市场去捡漏。
但后来大家都知道，激情很快就消散了。
进入去年4月份，看着官方发布的数据才回过神来，原来经济和收入复苏没有想象得那么容易，于是很多人又立刻鸣金，继续作壁上观。
今年的小阳春，会有吗？本号的观点是，很难。
去年尚有防疫措施全盘放开这个超级利好来刺激，今年，从目前市场反馈的数据来看，根本找不到一个兴奋点。
尽管今年以来，无论是中央还是地方，救市都变得更加积极。
一向在救市上显得矜持的北上广深四大一线城市集体出动，纷纷放松了限购。
此外，央行也对与房贷直接相关的5年期LPR进一步降息25个基点，成为贷款利率换锚依赖力度最大的一次降息。
紧接着就是住建部的最新表态。
2月20日，住建部召开了城市房地产融资协调机制工作视频调度会议。会议首先公布了一批数据：
截止2月20日，全国29个省份214个城市已建立房地产融资协调机制，分批提出可以给予融资支持的房地产项目“白名单”并推送给商业银行，共涉及5349个项目。已有57个城市162个项目获得银行融资共294.3亿元，较春节假期前增加113亿元。
这一点，早在1月末住建部就已经放出风声，当时住建部就表示，要给房地产融资支持项目“白名单”。
市场按照首批3218个白名单项目获得超7000亿融资预估，后续还会有第二批、第三批白名单，这些项目能获得超2万亿融资。
更重要的是住建部在当天会议上的另一个表态：
各商业银行按照规程审查后放贷，对不予放贷的项目需要向金融监管部门报送“无法贷款的原因”，由城市政府及时协调解决，形成“白名单”项目。



此外，还有专门针对房贷利率进行的降息利好。
然而，这些挤牙膏式的利好，市场早就产生了免疫力，波澜不惊，是市场的回应。
相比于这些蝇头微利，更大的利空数据，可能让今年小阳春直接泡汤。
都说楼市，短期看政策，中期看土地，远期看人口。其实人口不仅影响长期，更影响短中期，它对短中期的影响，是通过影响信心和预期。

国家统计局数据显示，2023年全国新生儿人口902万人，相比于2022年减少了54万人。

数据：国家统计局

新生儿人口持续下降带来了两个直接结果：

第一，人口通缩速度加快。

出生人口继续低于死亡人口。去年全国死亡人口1110万人。最终导致全国人口通缩提速，减少208万人。

第二，幼儿园在园人数和幼儿园数量不断减少。

幼儿园关闭潮，正在加速。

而且，这种影响已经延伸到了小学。

03 | 利空会持续发酵

出生人口不断减少，短期内影响最大的便是楼市，是楼市最大的利空。
新生儿数量减少意味着什么？意味着学区房需求减少。买房的主要推动力，其实就是小孩上学、结婚、刚性居住与炒作。
当结婚的人逐渐下降，新生儿数量不断减少，学区房的需求就滑落，最终冲击整个房地产市场的需求。
全国房地产供大于求，管理层已经通过“中国房地产供需关系发生重大变化”的表态中已经定调。
当下除了少数城市的住房供小于求外，大多数城市包括大多数二线城市的住房均供大于求。
在供应过量，需求又不断萎缩的背景下，价格如何坚守？
所以，几天前，住建部住建部在官网发布了“关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知”。
要求各地，通过编制住房发展规划和年度计划、建立“人、房、地、钱”要素联动机制，来稳定楼市，避免大起大落。



以人定房，以房定地、以房定钱，就是要根据需求配置供应，防止在需求缩量的背景下，地方城市为了卖地，不断增加供应，引发更大的供需矛盾。
如果不减少供应，届时价格下滑速度会更快。