2024“春节档”楼市：平淡开场！

前程无忧

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如果用一个词来概括今年春节期间的楼市，那大概就是：平淡。


不如春节档电影院的热辣滚烫，即便年前一线接二连三的出招，但市场显然还没反应过来，情绪还在酝酿。以前过年饭桌上总少不了七大姑八大姨讨论房子，现在即使聊起来也是降价，不能买房了。

壹丨热度下滑 成交乏力

根据CRIC数据，44个重点城市在春节期间的周成交量只有23.38万方，环比下降了87%，同比降幅达到了40%，跟2022年同期比也降了有8成多。







一线城市热度高位回落，同环比都降了8成，即使节前一波松绑限购，但政策面的持续宽松对现在市场的刺激作用非常有限。







从单日成交来看，春节前一周成交量就开始波动下行，一直到了春节降到低位，初八（2月17日）陆陆续续开始复工了，成交才达到了11万方的单日高点，但是即便如此也没恢复到节前的水平。


今年春运人数走高，春节周全社会跨区域人员流动量累计22.93亿人次，返乡客流也迎来高峰，然而三四线城市的楼市却并未迎来直接收获，房企示好但客户爽约，这两年喊返乡置业显然失效了。


这一波楼市下沉，三四线降价太厉害，大部分都降了有3成甚至更多，像盐城市区去年还能卖上245万的四房，现在120万的价格也卖不动了。即便是着急结婚的人也都是把钱攥到手里，生怕买高了。


核心的一二线城市至少工具箱里还有点家伙事儿，有三大工程搂底，那三四线现在能给到的就是老样子加码购房补贴。最近唯一一个关于楼市的热搜是#专家称今年买房更有性价比，大家一看都知道在暗示了，但有用吗，尤其对更多的小城市来说，可能还会继续下沉，明年或许比今年更具性价比。


过去几年我们就一直在强调，除非是自住，否则三四线城市的资产一定要尽快处理。

贰丨改善韧性更好

回到本地来看，春晚西安分会场赢麻了，一首《将进酒》导流无数。那对于楼市来说西安的表现在一众城市也还算看的过去。


对比全国多数城市的"消极"供应，西安房企推货积极性显然更强，年前多个纯新盘排队亮相，拾光屿、世融星樾节前首开，科技路金茂府、华发丽君都荟城央、中铁阅唐府踩点亮相。往年房企年前年后都相对低调，那现在刚复工就赶着宣传推广了。节奏连贯，迅速，目的还是为了抢市场，促销量。







今年还有一个很大的变化，喜报少了。截至目前在朋友圈看到的春节销售喜报寥寥无几，大多都是开工、节气海报。


了解到一些项目的春节销售，热度下滑算是共识。之前卖的还不错的，比如鼎城御峰里还比较稳，更多的项目则是悄无声息。


表现比较突出的有两类：


一种是像地段、品牌整体质素还不错的，比如说像绿城代建的桂语晴澜、江语云庭表现都还可以，春节成交都在10套往上，软东海棠三章的成交量有8套，放在区域看也是好成绩。


另一种是改善豪宅产品，不同于刚需的表现，反而是改善豪宅产品在楼市春节档成交会更活跃一些。比如说秦汉的星河湾，春节成交货值大概在1500万，1月下旬开始案场客流就有明显的上扬了。成交货值在区域来说也都是前列。







对于这类高净值客群来说，春节刚好回来，对楼盘、品牌本身也比较认可，就直接下单了。包括像今天刚开始登记的科技路金茂府190套房截止目前已经登记过线了。


不过整体来看，会有一个很明显的感知就是改善客群的韧性会好于刚需客户。平时直播间的测试也反馈出了这一点，有些粉丝一直在全国一二线或者西安核心板块积极布局资产，改善住房将引领新一轮趋势。它所服务的也是有能力有意愿去改善居住环境的客群。


近期也看到有不少粉丝在社群中会聊到房价何时上升？其实地产发展至今再去暴力预测其实意义不大了，市场分化已经很明显，现在要确定的是手里握着的资产在新一轮是否能跑赢？现在要不要出手置换？对自己未来的收入是否有乐观的评估？


2024年我的态度是可以买房，但一定要搞清楚为什么买？否则听再多建议，也买不好一套适合自己的房子。