猛降息大放水！热钱汹涌，楼市“小阳春”行情来了

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本文来源：时代周报 作者：唐洛

全球性的货币放水依然看不见尽头。

央行公布的金融统计数据显示，截至今年1月末，广义货币(M2)余额297.63万亿元，同比增长8.7%；狭义货币(M1)余额69.42万亿元，同比增长5.9%；流通中货币(M0)余额12.14万亿元，同比增长5.9%，当月净投放现金7954亿元。可供对比的是，2023全年净投放现金8815亿元。

显而易见，放水仍在继续。

保住资产，是货币放水造成的通胀焦虑下最要守住的底线。正如巴菲特提出的投资三条军规：第一，尽量避免风险，保住本金；第二，尽量避免风险，保住本金；第三，坚决牢记第一、二条。

在此背景下，全球资金都寻找避风港，各大核心城市的资产成为避风港。据第一财经报道，自2023年2月起美国新房价格与销售记录连升5个月，房地产市场的总价值创下46.8万亿美元的历史新高，相比疫情前高出19个百分点。加拿大房地产协会（CREA）数据同样显示出回暖迹象，去年12月加拿大全国房屋销量季度调整后环比升8.7%，同比升3.7%，全国平均房价同比涨5.1%。

中国聪明的资金也在抄作业，在市场调整期提前布局。《胡润财富报告》显示，后疫情时代，高净值人群更看重财富的安全和归属，风险偏好降低。房产配置作为稳定的资产保值类型仍受高净值人群青睐，一二线城市的房产仍是高净值人群未来主要投资方向。

怎样进行资产配置才能寻求保值？答案是跟着政策走，跟随发展大势穿越周期。

2024年中央经济工作会议指出，要以科技创新推动产业创新，特别是以颠覆性技术和前沿技术催生新产业、新模式、新动能，发展新质生产力。一方面，高新技术产业契合“科技强国”战略，另一方面，核心资产意味着稀缺，而“限量版”资产向来拥有更强话语权，这就相当于为资产价值上了双重保险。

在大湾区，能够同时满足产业+稀缺的资产，并不多。具备天时地利人和优势的凤岗，成为热钱涌向之地。

来自赛迪顾问的《深圳市制造业迁移全景报告》显示，2016-2021年深圳外迁至广东其他城市的重点制造业企业中，流向东莞的占了40%。凤岗因为先天优势成了深企迁移首站，吸引近千家深企投资，粤B车牌随处可见。

资本早已挖掘凤岗潜力，提前入场锚定潜力股。近年来，康佳、京东、三和盛、都市丽人等行业头部先后落户，一同建构了成熟完善的产业高地。

另一方面，随着降息周期开启，资产配置亦迎来窗口期。2月20日，央行宣布下调5年期以上LPR至3.95%，降幅高达前所未有的25个基点。业内普遍认为，大幅度降息将有效刺激需求入市，为楼市冲刺小阳春奠定基础。

政策东风之下，聪明的资金已抢跑入局，在调整期里找到“抄底”机会，留给市场的时间不多了。



凤岗产业发展蔚然成风

政策东风已至，投资窗口期已打开

英国前首相丘吉尔曾经说过：“永远不要浪费一场危机”。对于高净值人群而言，在危机中淘金，选对城市、买对时间，永远是最正确的选择。

对于湾区投资者而言，最友好的“窗口期”，正在从概念落进现实，缓缓打开。在政策指引下，近期举办的2023粤港澳大湾区全球招商大会上共签约859个投资项目，总金额达到2.24万亿元，信心持续高涨，投资进度提速。

K型复苏下，大家切实感受到了向上与向下两股力量的分化，资金越发往核心区聚集。聚焦核心区位，一直是资产配置的不二法则。

能够吸引上千家深企的凤岗，当然具备区位稀缺性。

站在全局视角，凤岗的位置，相当于整个大湾区的心脏——紧挨广深两个一线城市，凤岗雁田与香港的直线距离更是不到15公里。回到微观视角，在高速公路、轨道交通的推动下，凤岗已实现与周边城市的深度融合，尤其是深圳。

深圳版图狭长，东西走向约100公里，南北走向最窄仅约10公里，凤岗就像一个倒三角形，从最窄的地方“嵌入”深圳，外环、博深、水官、丹平、机荷等高速公路把它圈进深圳“二环”。从凤岗出发，45分钟半径覆盖福田、罗湖、龙华、龙岗、坪山等各大区域。



后发优势出挑。在建的深惠城际设“凤岗站”，以凤岗为原点，1站到大运，3站到深圳北，4站到西丽，5站进前海。正在规划的深圳地铁10号线东延段计划在凤岗设5个站，双城生活走进现实。



得天独厚的区位优势，为凤岗吸附人口、发展产业打下扎实基础。

2022年，凤岗常住人口约41.81万人，和2016年的近30万人相比增加超10万人，增幅惊人。

人口吸附强劲，助推产业升级。近年来，凤岗的产业结构实现从通用零部件、金属包装、电气器件等向人工智能、智能制造、信息技术等高端产业转型，成效卓著。据东莞市人民政府官网信息，截至2023年年初，凤岗登记注册市场主体53300户，规模以上工业企业460家，正式上市企业3家。过去10年，凤岗GDP从125亿元狂飙至373亿元，涨幅高达198%，是临深镇街中增速最快的板块，在2021年发布的全国百强镇中排26位。

这不是凤岗的天花板。

2022年，凤岗实现GDP 389.3亿元，总量排名东莞第十，固定资产投资总额全市第一，市重大项目年度投资总额全市第五，经营主体数增长11.1%。2023年，凤岗力争GDP突破400亿元，工业产值破千亿，培育百亿新产能，推动制造业迈上新台阶。

只有蛋糕还能继续做大，产业还有看得见的增量，才能既在当下保住资产价值，又能在风暴过后打开想象空间。凤岗用深厚的产业家底表明，它就是这样一支潜力股。

资金抢滩工业厂房，企业家争相出手

进入2024年，新质生产力发展提速，制造业用地备受热捧。

高质量发展是新时代的硬道理。党的十八大以来，党中央作出一系列重大决策部署，推动高质量发展成为全党全社会的共识和自觉行动，成为经济社会发展的主旋律，高质量发展迈出新步伐、取得新成效。

经济高质量发展，制造业先行。随着制造业进入“工业4.0”时代，各地纷纷提出工业立市、制造强市的战略。2022年5月，深圳发布《关于进一步促进深圳工业经济稳增长提质量的若干措施》，提出“工业立市、 制造强市”，这是时隔20年深圳重提这一口号。2023年1月，广州首次发出“产业第一、制造业立市”的号召，对制造业着墨更重，产业结构逐渐向第二产业倾斜。

制造业重回城市，推动工业厂房热度走高，吸引众多企业家出手。

原因很简单。

首先，购置厂房将资金转化为固定资产，有助于企业建立长期的资产基础。对于有上市计划的企业来说，自有厂房亦是让资本市场放心的“安全垫”。如果企业未来有融资需求，自有物业还是优质的抵押物。

其次，企业拥有自有厂房，构建了持续、稳定的商业运作形象，能够对外输出其稳健经营、长期发展的实力与信号，有助于巩固现有客户关系和吸引潜在客户。

随着政府对实体经济的鼓励和支持，制造业风头正盛，对工业厂房的需求呈现出明显的增长趋势。

更重要的是，经过一轮深度调整，当下的资产价格极具性价比。多名业内人士认为，当下市场已到达底部区间，随着市场信心的恢复、经济复苏进度加速，市场将加快上行。当下，或是买入的最佳时机。

多重利好叠加，已经有大量企业家将目光投向凤岗知名产业园区京东智谷。

一家来自深圳华强北的芯片企业，原本只是打算将部分产能转移到凤岗，在入驻京东智谷后，他们对园区的环境、配套、服务都非常满意，因此加购更大面积的厂房，将研发、生产整体搬迁过来。

这只是一个缩影。近年来，京东智谷的“朋友圈”持续扩容，助力企业链接全国乃至全球资源，在形成湾区产业发展矩阵中发挥重要作用。



京东智谷成为一众企业家的选择，源于他们对京东的认可与信赖。

京东，是拥有数字技术和能力的新型实体企业。位列“2022年中国民营企业500强”第1位、2022年《财富》世界500强第46位，始终坚持以实助实、以第一促第一，助力实体经济高质量发展。

2019年，京东智谷项目启动。京东计划投资120亿元，培育独角兽企业、上市企业等20余家，吸引京东湾区上下游产业链企业及配套企业1500余家，把京东最为核心的能力全面向大湾区企业开放，将京东智谷发展成为湾区产业价值高地。

目前，京东智谷已经发展成为一个高质量产业聚集、高质量发展效应凸显的成熟园区，吸引东电声学、必优美、冠百集团、JJC、研凌、HONAN等500多家湾区企业入驻，覆盖新一代电子信息、智能制造、现代科技服务、时尚文化等未来产业。

一名在京东智谷购置整层物业的深圳企业家表示，选择京东智谷，就是希望和京东一起做大，“京东可以快速地给出解决方案，有信心看到自己的品牌成长、发展、继续壮大起来。”

目前，京东智谷有少量工业4.0厂房、独栋总部、配套宿舍等产品在售。可生产、可办公、可展示、可仓储的工业4.0厂房颇受关注。和市面上产品不同的是，京东智谷在设计阶段就考虑到不同行业对厂房的指标性需求，在电力、空间布局、层高、采光、消防等方面进行前瞻性的设计规划，为企业提供更好的生产条件和环境，也为企业家提供更安心的资产配置选项。



京东智谷实景

1月18日，“奔赴春天的力量”京东&都市2024年企业家年会在京东智谷城市会客厅圆满举行。京东集团副总裁、京东智谷董事长黄东升表示，智能数据大模型在未来10年，将在生产制造领域，引起新一轮的技术革命和洗礼，大幅提高生产效率和生产要素。只要我们拥抱技术进步，创造永恒价值，就一定拥有一片自己的星辰大海。在京东智谷的“助攻”下，多家企业在合作中寻找先机，继续携手并进，共同奔赴企业发展的崭新春天。

2019年，京东在凤岗埋下一颗种子，为凤岗的产业腾飞打基础。五年时间里，这颗种子慢慢扎根、破土、生长、枝繁叶茂，成长为一个吸引了上万人的成熟园区。下一个五年，借着产业发展的东风、科技进步的力量，京东将与凤岗一同奔赴更加丰盛的春天。

作为“长期主义者”，京东智谷与企业共同探寻穿越周期之道。站在时间的长河里看，当下正处于市场的波谷，亦为投资者提供了足够的安全垫。优质企业持续在湾区推出核心产品，为期望拥有核心地段、使用价值和长期回报的企业提供了一次前所未有的出手机遇。