节后楼市仍将处于似醒非醒状态

sanasnoz

#精品长文创作季#

住房城乡建设部、金融监管总局今年1月联合发布《关于建立城市房地产融资协调机制的通知》以来，多数城市已建立城市房地产融资协调机制，提出房地产项目“白名单”并推送给商业银行。商业银行积极响应，有效对接项目名单，已提供一批新增融资和贷款展期，满足不同房地产项目的合理融资需求。
所谓房地产融资协调机制，就是“保交楼”工作的延伸，主要表现在两大方面：一是对正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目，尽可能地满足其合理的融资需求；二是对开发建设暂遇困难但资金能够平衡的项目，不盲目抽贷、压贷、断贷，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持。说到底，就是避免房企出现资金链断裂现象，特别是大型房企，会最大限度地满足其资金需求。



之所以把融资需求放在项目上，而不是过去的企业，就是防止资金紧张的企业挪用资金，确保新的融资能够专款专用，确保项目顺利竣工，确保资金风险最小化。这就要求，商业银行在向房企提供新的资金支持时，一定要加强资金使用的监督，绝不允许企业将资金挪用到项目之外，一经发现，要立即收回贷款，并立即上报有关方面，帮助追讨被挪用的资金，避免出现新的风险。而房企在拿到新增融资时，也一定要按照规定使用，不要触碰融资金高压线，更不要因此断送自己的前途。
那么，建立房地产融资协调机制后，对房地产市场的作用如何呢？作用当然是有的，如果运行得好，作用还比较大。但是，要使这项机制真正发挥作用，还需要房企的积极配合和广大居民的积极响应。如果没有房企的配合和居民的响应，作用的效率是很难提高的，即便有作用，也只是短暂的，缺乏可持续性的。



要知道，房地产融资协调机制，解决的仍然是企业层面的问题，是“保交楼”问题。房子建好后，能不能成为真正的商品房，并参与到市场交易之中，被买方接受，完成商品房交易，则还有很长的路要走。在卖方市场下，不愁卖，只愁建，就怕建设的步伐跟不上需求的脚步。买方市场下，则只愁卖，不愁建。建设的效果再好，卖不出去，也是白建，且会让房企背上沉重的债务负担，会让房企资金链断裂。
眼下的状况，就是房企把房子建成了，购房者却很淡定，没有一点想买房的样子，房企的日子就难过了。为什么要建立房地产融资协调机制，就是因为房子建成后，购房者不闻不问，导致房企建成的房子转化不成货币，最终出现资金链紧张的矛盾。要想解决这个问题，就必须解决房企商品房销售问题。商品房销售不出去，房地产融资协调机制也就会越来越难，最终机制也运转不了。因为，银行也需要考虑风险，不会明知资金投放到企业会烂在企业，也继续给房企增加资金的。



如何化解这个矛盾，没有太多办法。一方面，房企降价售房，通过降价吸引居民购房。特别是资金实力较强的房企，更应当加大降价力度，尽快将手中的库存房销售出去，避免企业陷入资金链困境。殊不知，一旦出现资金链紧张现象，风险就会立即到来。只能加大销售力度，确保资金链稳健，才能让企业走得稳健；另一方面，地方政府应当加大库存房收购力度，协调地方国有企业，购买房企手中的库存商品房，并通过一定的财政补贴，使其转化成保障性住房，一部分以相对较低价格销售，回笼资金，一部分转作公共租赁房、廉租房，保证低收入人群、城市新市民、年轻人等租赁所用，租金则至少要低于市场租金30%以上。
很显然，要做到这一点，也不是一件容易的事，且不说房企仍然想死杠房价，不太愿意降价售房，而且很多房企也没有降价的条件和承受力了，如果降价幅度较大，就有可能让企业难以生存。只是，不降价售房会死得更惨。同时，地方政府也因为财力有限，能够补贴收购库存商品房企业的资金有多少，也是一个未知数。也正因为如此，节后的房地产市场很有可能处于似醒非醒状态，从政策的角度来讲，该醒了，从企业的角度来讲，已经醒了，但迷迷糊糊，从居民的角度来讲，太清醒了，反而不想购房了。反馈到市场，就是似醒非醒。