上海楼市1月遭遇开门黑？2024房地产重大信号，新时代来了

arrarpetahack

2024年新年伊始，上海新房市场惨烈下跌，房地产遭遇开门黑？这是楼市彻底要完的信号？
中国房地产正在经历脱胎换骨般的变化，新时代来了，可惜大多数人都没看明白，如果你耐心看完，所有问题都会有答案。



最近几年，房地产最大的怪现象，总有那么一些人，只要看到有人讲房地产，就评论说房价要涨了，你赶紧多买几套吧。我们很奇怪，怎么连中文都看不懂呢？
我们从来没有说过房地产要大涨，更没有忽悠你买房，只是希望大家都能理性看待，不要盲目看涨，也不要轻易看衰。
昨天有人说，1月份上海房地产发生了大事件，这回总该相信房地产要完了吧？上海房地产到底怎么了？
上海链家研究院近日发布的监测报告显示，今年1月份，上海全市共成交新房3786套，环比下降44%，同比下降55%，成交金额290亿元，环比下降47%，同比下降58%。
这个成交量，无论是同比还是环比都算是惨烈下跌了，而且去年1月份是疫情还没有完全过峰，去年春节也在1月份，看起来今年这个开局确实惨不忍睹。



同时，上海1月新房成交套均总价764万元，环比下降6%，同比下降7%；成交均价66375元/平方米，环比下降5%，同比下降6%。
成交量下跌了，价格也大幅度下跌了。有人可能觉得环比下跌5%不算多，大家可以去查查数据，很多城市房价月环比下跌都不超过1%，百分之零点几，这个环比下跌5%也太猛了。
上海房地产真的不行了吗？但是，我们只看了新房的市场数据，显然不够全面和客观。我们再来看看二手房，一切就都非常清楚了。
同样是该研究院的数据，上海1月二手房成交量为1.53万套，环比增长9%，同比增长23%。
二手房成交金额达到546亿元，环比增长16%，同比增长26%。成交均价为42634元/平方米，环比增长5%，同比增长2%。
跟新房市场截然相反，二手房成交量和价格全面上涨，尤其是房价上涨幅度也不小。



我们再来对比一下总成交量。今年1月上海房地产一二手房总成交19086套，比去年1月增长20.7%，其中二手房成交量占比高达80.2%。
2023年1月份，上海新房成交8112套，二手房成交7700套，总成交量15812套，其中二手房成交量占比48.7%。
我们可以非常清楚地看到，总成交量增长超过20%，不是上海房地产不行了，而是成交结构发生了巨大的变化，二手房成交占比从去年的48.7%，迅猛提高到80.2%。
我们再联想到去年11、12月份，上海和北京房地产出现翘尾行情，当时两个城市二手房成交比例都在75%左右，今年1月份上海二手房成交比例再次提高了。
我们进一步来看，为什么上海新房成交量大幅度下降了？这里面有两个重要原因。
第一个原因，上海链家研究院认为，新房成交量下降跟供应量减少有很大的关系。



该研究院的数据显示，上海1月新房开盘量只有3256套，这是最近几年的低位，而且供应量主要在中外环间和外郊环间，分别占比40%。
不仅新房供应量减少了，而且新房都是在远郊区，这对成交量确实会有很大的影响。
所以第二个原因，就是房地产市场的重要趋势，总需求没有减少反而有所回升，但是结构发生了重大变化，二手房替代新房成为市场主力。
这是房地产市场进入成熟期的重要标志，进入存量时代了。这是发达国家已经证明了的市场趋势，例如美国二手房成交占比超过80%，新房占比不到20%。
去年大家都在讲，房地产市场的供求关系发生了重大变化，直白一点讲，就是房子已经足够多了，很多城市甚至过剩了，已经不需要那么多新房了，而且新房都在远郊区。
所以，购房需求转向市区位置更好的二手房就成了必然趋势，而且越是发达的大城市，就会越率先进入成熟期，这种趋势也就越明显。



这就是为什么我们多次讲到，2024年一线城市的二手房会有持续稳定行情的重要原因。
房地产进入成熟期有两个重要趋势，第一是二手房，也就是存量市场成为主力，第二是城市更新逐渐成为新房的主要供应来源。
这就是房地产的新时代。