关于中国未来楼市走向，我预测了26条！不求精准，但或是大概率！

arrarpetahack

这两天有位读者朋友私信房君，“看了您解读了很多楼市咨询、政策方面的文章，数据详实，感觉很受用，期望看到您自身是如何看待未来楼市的？”。我便答应了，“新年伊始，确实有些观点想与读者朋友分享，也算是感谢大家对我一直的支持！”，如果大家觉得读后有所帮助或者启发，也顺手点赞，打赏一点稿费也未尝不可，呵呵，开个玩笑。



实际上，我此前写过很多房产专栏方面的文章，近1年多时间基本上就没写了，至于为什么，相信很多朋友都应该知道，确实也没什么可写的，因为我写的文章基本都是给买房和卖房朋友看的，就这个市场，你怎么买？怎么卖？个别人可以操作，但不适合大多数人，写出来给人看有误导嫌疑。不过，随着新的一年开始，楼市政策走向、房地产新模式轮廓也逐步清晰，为未来5-8年市场判断提供了一些重要参考，可试着做出一些判断。
下面看看总结的这26条吧（不分先后），权当是闲谈，不求精准，但或是大概率！欢迎畅聊。
1.楼市调控就是这样，冷了放，热了控，目前主要剩一线城市的限购政策，这轮行政性限制性措施将基本全部放开，这是市场回暖的前提和标志。
2.大多数房企被将淘汰，现在近10万家，到几千家就差不多了。原因很简单，蛋糕没那么大了，资本红利和人口红利也少了，弄不好就亏，没法干，何况现在大部分80%的杠杆率，不可能一直撑下去，被兼并、重组和关门是必然。
3.一直喊的存量房时代真的来了，从大城市到中小城市，二手房成交量逐步超出新房成交量的城市将越来越多，开发商的议价能力远不及业主，新房卖不过二手房将成为常态。
4.有了第3点的背景，房产中介或发展成一个新兴行业，参照日本。开发商离不开中介，卖房人也更依赖中介，专业和口碑较好的中介将越来越受欢迎，中介职业经理人将越来越多，收入可观，社会地位上升。
5.二手房进入双向收费模式，这是供求关系变化所决定的，这个不展开讲。
6.买房不一定赚钱，但开发商新拿的地块基本能盈利。一朝被蛇咬十年怕井绳，不好的、不确定盈利的地块不会拿，拿到的地块基本是在未来2-3年能变现的。
7.目前都市圈的楼市很难，但城市化下半场，人口向都市圈迁移的方向不会改变，但需要说明的是，我们的人口多，规划了50多个都市圈，但最终能成气候的大都市圈就那么几个，参照东京都市圈和首尔都市圈，西部如成都、西安，中部如武汉、郑州、长沙，全国其他人口大部分还是要汇聚到长三角和粤港澳大湾区，这些地方的都市圈有更大概率建成。
8.“不要被大城市房地产市场就好，中小城市房地产市场就不如”的观点误导。大而不强，摊大饼式发展，建的顶多是房子，而不是资产。有些经济发达、收入高的中小城市的房地产可能更有支撑力，这些城市往往是都市圈的卫星城。
9.土地财政迎转型，土地收入占地方财政收入4-5成的时代一去不返换，地方会逐步适应，但带来的结果是，新规划的新区没有土地收入支撑（除雄安，集全国之力），基本很难再建起来了，这些地方的房地产将被打回原形。
10.不会再有类似棚改货币化安置的去库存方式出来，未来楼市去库存基本采用两种方式，一是房票安置，拆迁的项目不再建新房，而是发房票给你买库存新房；二是国资收购库存新房作为保障房，以实现去化库存和保障无房人住有所居的双重目标。外加一个“人地挂钩”，这三驾马车，基本就是本轮楼市去库存操作全貌。
11.房票安置选择有讲究，因为房票所积累的“房源超市”基本都是位置地段不怎么好，且品质属性也一般的房子，除非比较适合自己住，否则，发到手上的房票暂不使用，待到期兑换成货币。由此我们也想到，拆迁暴富时代已经成为历史，也没有必要去买那些老破小赌拆迁，风险太大。
12.未来5年，房地产新房市场规模大概就在10-12亿平米之间，相比2021年高峰期，大概有40%左右的降幅，新房关联的上下游产业，该缩减缩减，该转型转型，不要有什么犹豫。但二手房成交规模会保持高位甚至继续增长，与二手房相关的行业迎来扩张机会。
13.普通刚需房将迎来最强劲敌。国家对未来住房发展的安排是，商品房归市场，保障房归政府，为了不走原来的老路，要让商品房回归市场，保障房充分供应是前提，这也是为什么我们看到房地产新模式中，保障房被列入三大工程重点推进。这样，品质属性不强的刚需房，未必有新建的保障房有竞争力，何况一些保障房本身的来源就是收购的新建商品房库存。
14.基于第13点逻辑，好房子将被重视和重新定义，更多决策将推动好房子建设。住建部提出2024年将在一些城市开展建设好房子试点，这其实是一种趋势。你想啊，除了过去二十多年“高周转、高杠杆”模式下建设的房子大多确实不咋样外，如果要让房地产市场保持一定的份额，如果没有品质好房来拉动需求，如何稳市场，如何保持满足更持久的改善需求呢？
15.什么样的房子才算好房子？户型要与时俱进，房间空间功能独立，对突然公共事件有应对能力；外立面能保持常新，包括运用新技术新材料；配备养老设施；房子的品质要过硬，防水、隔热、隔音等环保素质要高；物业服务水准要匹配。相信未来几年试点推进好房子建设的城市将会逐步总结出经验模板，并加以推广。
16.好房子不一定有“只涨不跌”的免死金牌，但流动性将越来越强是不可置疑的。
17.关于买房面积选择。未来买房，大多数是以自住为目标。我们可以想一下，如果自己都住得不舒服，别人怎么愿意接盘呢？一般而言，好小区，建议买大户型，一般的小区，建议买小户型，前者是稀缺品，后者是为以后脱手。
18.房价没有只跌不涨的道理，长期还是看好房地产市场。老美疫情期间到现在，短短3年时间住房均价涨了两波，第一波涨了30%以上，第二波也就是去年涨了7%，现在还没停止。经济其实只是一方面，主要还是货币超发原因。我们发了这么多货币，股票没涨，物价没涨，这是不正常的，终究还是传递到商品价格上的，需要时间。
19.房子分化也是必然。鉴于好房子和普通房子的逻辑，品质好房调整市场更抗跌，回暖市场回升更快更久。基于人口净流出城市和大都市圈化此消彼长逻辑，前者变现是个难题，更别谈价值，后者有较强流动性，可称为真正意义上的资产。
20.关于地段和产品选择，优先选地段，同样的地段，产品力放第一位，价格放在次要位置。
21.主城与近郊的选择，各年龄段侧重点不一样，无所谓对错。有养老打算，选择近郊低密房，年轻人选择主城，为了工作也为了孩子上学。
22.远郊逻辑跟都市圈有一致性，主要因为没那么多人口填充，没有那么财力，也无必要继续大兴土木，浪费资源，这些地方的房子能变现要早变现，不要以为亏了就僵持下去，没有意义，受损的是你的时间成本、资金成本。
23.无论一个区域的市场有多烂，总有那么一两个小区不但价格还可以，流动性也比较棒，这为你买房或者置换提供思路。
24.本轮楼市很多人错过了高峰期变现或者置换，2021年上半年卖、现阶段买是神仙操作，没有后悔药可吃，过去就让他过去，起码让我们知道一个道理，楼市与经济、与外部环境紧密相关，以后当你看到这些讯号时，多留个心眼，操作起来才有较大胜率。
25.普通人最好不要碰商铺、公寓和旅游养老房。热市是这样说，冷市还是这样说，住宅都卖不完，有几个买公寓，住宅还减免税费，公寓税费只有你转卖时才知道头疼。除非电商政策变了，商铺也尽量不要碰，查查当地商铺存量就知道个大概。全国除了海南（但也要精心选，坑多），旅游养老房没什么流动性。一句话，不要低总价的宣传吸引，要考虑你的接盘者能否接受。当然，土豪买几套养老房、买几层几栋公寓、囤半条街商铺作为沉淀资产之用，这已不是普通人关心的范畴了。
26.房子“在精不在多”，这是我最近几年频繁提及的一个词，应该也是我在楼市中第一个运用的词。原因不多讲，以前解释过了。
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