楼市，有麻烦了……

sanasnoz

周末，有朋友发来国家统计局的新房销售面积、金额同比增速的图（下图）向我咨询：
你不是说4月楼市变冷了吗，数据怎么还这样好看？



的确，1—4月份，全国商品房销售额39750亿元，增长8.8%；商品房销售面积37636万平方米，同比下降0.4%。
看起来，楼市表现比较平稳。
其中的奥秘是，2022年4月正是疫情最严重的时候，也是全国经济压力最大的时候。由于2022年4月基数低，所以虽然2023年4月楼市出现了显著下滑，但同比数据仍不难看。
如果我们根据统计局公布的累计数据，还原为单月销售金额、销售面积，然后进行对比，就可以看出问题所在。



上图是全国新房月成交金额，2023年4月为9205亿元，2023年3月为15096亿元。全国新房成交金额在4月出现了接近40%的环比跌幅！
从上图还可以看出，去年4月成交金额只有8134亿元，是过去1年来最低的。所以即便今年4月市场转冷，同比仍然微涨。



上图是全国新房月成交面积，4月成交7690万平方米，3月成交是14813万平方米，4月环比3月下降了接近50%，直接腰斩！
更让人吃惊的是：2023年4月的新房成交面积，竟然还没有2022年4月疫情冲击最严重的时候高！
4月是一个正常月份，期间有一个清明小长假。一般来说，这种小长假是看房的好时机，在楼市回暖的情况下往往会刺激成交。但遗憾的是，4月楼市显著降温了。
刚刚说的是新房成交情况，再看二手房：



上图是克而瑞监测的17个城市二手房成交情况，除了河南漯河、陕西渭南之外，都是下降。
更令人震撼的，是下面这张图：



上图中的浅蓝柱状图是个人房贷余额，最新为38.94万亿，最近几个月基本上是零增长。
图中红色的曲线，呈现抛物线下滑的是个人房贷余额的同比增幅，每季度计算一次，数据来自中国人民银行每季度的货币政策执行报告。
自2015年以来，个人房贷余额同比增幅的最高点在2016年到2017年之间，当时正处于去库存高峰期，房贷余额的同比增幅最高达到了35%以上，这是那一波大牛的资金基础。
2020年到2022年疫情期间，房贷余额同比增幅是不断下降的，在2020年第二季度放松楼市的情况下，都没有明显反弹。
2021年前三个季度，楼市政策是空前收紧的，四季度开始放松。到现在，救市已经持续了6个季度，但个人房贷余额增幅丝毫看不出反弹的迹象，反而不断创出新低。
2023年1季度的增幅，只有非常微弱的0.3%。
这其中，有大家提前还房贷的因素。之所以很多人提前还房贷，从下图可以看出缘由：



上图中的“个人住房贷款加权平均利率”，也来自央行每季度的货币政策执行报告。2016年到2017年一季度，是上一波房贷利率的低点。2017年三季度到2022年1季度，是房贷利率的高点，全国加权平均利率超过了5.3%。
现在，房贷利率大幅降低了，但存量房贷利率降低非常有限，再加上银行理财亏损，经济预期不太好，很多家庭提前还房贷。
最后再看一下2015年以来，个人住房贷款余额同比增幅走势图（下图），剔除了每季度的具体金额，看起来更直观一些。



这个抛物线犹如一把利剑指向楼市，让人感到阵阵凉意。
财政部最新公布的4月数据显示：1到4月国有土地使用权出让收入11761亿元，同比下降21.7%。 2023年3月全国征收跟房地产相关的契税739亿元，4月下滑为450亿元，环比减少了39%。
总之，楼市从4月开始全面降温是显而易见的，这将对经济产生显著拖累作用。所以，该出台新的大招了！