北京楼市:2024,刚需买房新劝言!

前程无忧

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Q:提问:上学需要搬家，有两套居住需求，一套一家三口住，2居室，离北新桥30分钟电动车路程范围内，朝阳550以内有电梯。另一套给老人养老住，1-2居室有电梯偶尔接送孩子400左右。两套房子希望半小时内车程，已经加了贷款。第一套的需求看了一段时间房子，基本上东城东北侧的朝阳都看了遍了，从房子的价值上不知道怎么分析，就户型上，胜古北里、东土城路13号院有我觉得还可以的，胜古北里是老楼翻新加装电梯，不太有小区环境。东土城纯西向，楼道环境不咋地。第二套房的需求看了下青年路、双井附近。完全没有思路。感觉个人需求很多，资金很少，不知道该如何做取舍，应该往哪片区域哪个小区考虑，房子才能买的更值？也不知道价格该出多少才合适。


A:回答:将选筹目标锁定在老破小范围，作为资产投资需要了解此类房的价值逻辑以及将来的涨价逻辑，老破小需要同时具备优质的地段资源、物管资源、社区资源、人文资源，能够满足这四项的多为单位公房，因此西城的价值是最大的，其次是海淀中部与南部，最后是东城与朝阳，东城与朝阳还分具体的板块，并不是指所有区域，老城区与国贸附近整体要好一些，其它位置的保值性与流动性就欠缺了


原需求不变，把两套合并为一套更具备投资属性，成长效率也更高，另外一套就需要租住了，可以参考广渠门幸福家园2居，套数不变可以看幸福二村，南北小两居可改三居，70平左右挂牌价550左右，这个位置的资源优于慧新西街，保值性及流动性会稍好一些，效率最优的是幸福家园，这种策略更有利于资产的成长性，所以你们需要在投资属性与居住属性上做取舍了，建议你参考星球精华栏会员文章05#选筹/北京购房安全边界图、81#北京房产投资核心逻辑和原理。 祝顺利！


Q:提问:星主好，非常欣赏您对北京房产市场的洞见。想向您咨询我目前有4套房。海淀车道沟南里1套3居，市值约700，回龙观一套2居400，新馨苑80m目前无法出售，房山超级蜂巢商住，目前50（原值110）。请教:1. 房山项目旁边在盖一个中医院，今明年年底交。是否等该医院营业后开下市场再决定是否卖还是尽快卖？2.目前住回龙观环境熟悉，但4层较高，面积偏小；车道沟房子偏老，怕将来无法升值。不想再添钱或贷款。请问怎样可以合理改善回龙观及车道沟？想在海淀有一套适合孩子将来工作、生活，回龙观或奥森,您看有何方案及海淀哪些小区比较有升值潜力、可兼顾交通、教育？谢谢您！


A:回答:您好，1、房山商住出掉50万的现金对于你接下来购置新房帮助不大其实没必要着急，如果买房就差这50万并且没有融资渠道可以考虑，否则可以留着等等看。2、车道沟和新馨苑这两套最先做脱手的是新馨苑，车道沟保值性尚可，将来也具备跃升的可能性，东西海的老社区，居住环境良好，无过高的学区溢价不用担心保值性及流动性，相反新馨苑这套应该做升级，如果这套可以变现配合车道沟一起脱手有1100万的资金，这个总价不使用杠杆的前提选筹上也很占优势，如海淀清河主流南北三居110平挂牌价在1100左右，清河的地段资源比回龙观更优，在同商圈也具备稀缺性，奥森同样可以选筹到不错的盘，融域嘉园、京师园都不错，


完成这样的置换等于是大调仓，同时升级了地段、楼盘、户型三项资源，名下一套核心资产将来可以享受到大盘跃升的红利。如果新馨苑这套暂时不能动的情况下建议等可以变现时再一起做调整，单独出掉车道沟去做升级方向也可，只是效率要差一些，700也可以选筹到不错的盘，如回龙观前两梯队的三居，这种置换也属于升级，但新馨苑这套将来还是要做调整的，先调整车道沟后面新馨苑400这套效率就低了，一换一不如二换一，建议参考星球精华栏会员文章03#置换实操论,01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）,05#选筹/北京购房安全边界图,祝顺利！


Q:提问:京总好，诚信求教～90后一家四口，北京牛街一套自住房无房贷，两个孩子就近上学，两个大人工作半径5公里。手头可以用于房地产投资的资金仅约200万，这种情况是否可以考虑在京投资一处好出租的小房产，前期以租养贷、中期享受租金收益、后期为孩子留下一份固定资产？看过星球内的精华帖和其他问答，大部分都是集中了千万级资源进行房产投资的，小房产成长性不足可能基本没有人考虑。我家条件有限，主要诉求是丰富家庭资产的形式，并通过一些努力跑赢通胀。不知是否可行？如果可行应该主要选择什么区位、类型的房产呢？还需要考虑哪些因素呢？还望您给一些建议～


A:回答:您好，首先建议你仔细参阅星球精华栏文章81#北京房产投资核心逻辑和原理，05#选筹/北京购房安全边界图,这两篇文章可以快速帮助新手掌握北京买房致胜的核心策略;自持资金200，具备使用杠杆的条件在选筹上是可以满足你期望的，作为投资一般我不提倡去更多的关注租金收益，基于一部分会员是在京的首套房资金有限，我也是推荐挑选一些核心位置的老社区或者次级板块的次新盘，在保证流通性、租金的同时还具备未来补涨的机会，随着时间的推移一旦你的收入增加，有条件可以拿到更优质的房产就要果断换仓，不动的情况下这些房子也都会因整体商圈的价值提升水涨船高，


如果只追求租金收益，同样的价格公寓的租金要比老破小高出很多，如三元桥附近的宵云里8号公寓一套100左右的三居室总价300万出头可以租到近1万5一个月，同样板块内的老社区300万能买到的租金只有公寓的一半，但老社区有流通性，公寓没有流通性，你以后再置换就是个麻烦事，选筹的方向你可以围绕国贸去淘一淘不错的老社区，租金水平在整个朝阳同类产品里面算高的，像枣营南里、北里、麦子店街保值性及未来的流通性都可，可以参考星球16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据);87#朝阳跑赢大盘选筹导图,祝顺利！


Q:提问:您好，目前手里有一套双井首城国际大三居(价值1500万左右)，仍有200多万贷款未还清，考虑未来收入不稳定预期，想置换掉此房产，由于家庭人口减少，最好能以一换二（大3居换2个2居），希望选择环境较好的次新小区，最好是板楼低密，预算在650左右。目前看了几个区域，1，常营的万象新天南北2居，此小区距离父母家近，低密洋房，但房龄较老。2，老北苑的望春园，小区环境属于老北苑较新的，但2居户型一般，高层塔楼。3，霍营的国风美唐小3居，和朱辛庄的领秀慧谷2居，小区新，户型尚可，但区域昌平。目前没有学区需求，也没有工作距离需求，几年内没有居住要求。单纯从居住配套环境，和市场保值增值维度考虑，请帮忙做个比较。感谢专业答复。


A:回答:您好，你不应该把首城国际出掉去换两套小的，这等于是把房子的各项资源全部降下来，包括地段资源，楼盘资源，如果只是为了缓解贷款的压力，你应该是保留在原来或者相同的位置，把3居室换2居即可，这种置换缩小面积但资源并没有降级，依照你的思路，无论是选常营还是北苑朱辛庄，暂且不说楼盘的成长性如何，这个方向是错的，因为这些都属于二三线位置，首城属于一线位置，这种投资思路放在十年前是对的，


过去投资更注重潜力，也就是那些价格低的区域如果有基础的配套，楼盘品质中等往上，上涨的空间就越大，而现在是要关注楼盘海拔高度和剩余价值，这是楼市分化后的投资思路。你的核心需求是保值增值，只是要缓解贷款的压力，你把房子出掉解决完贷款拿一套综合资源更好的楼盘，只需要把面积压缩就可以了，而不是到外溢板块去拿两套小的，建议你参考星球的会员文章03#置换实操论,05#选筹/北京购房安全边界图，祝顺利！

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宏观类（部分）

01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

08#通货膨胀货币与房价

04#未来五年绝命大换仓，卖空杂盘，只留霸盘

07#巧用杠杆，贷款的利用

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11#北京七个行政区边缘的房价预警研判

12#避坑宝典：北京17大贬值区域导图

13#学区宝典：东西海学区房选筹导图

14#置换宝典：一次吃饱10年，拒绝多动症

15#望京139个盘，稳健增长的只有39个

16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析(历史成交大数据)

17#石景山未来楼市的预判及购买建议

实操类（部分）

03#置换实操论,抄底与逃顶

05#选筹/北京投资安全边界图

81#北京房产投资核心逻辑和原理

82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

83#通州跑赢大盘选筹导图

84#大兴跑赢大盘选筹导图

84#北京持币200W以下的投资术

86#丰台跑赢大盘选筹导图

87#朝阳跑赢大盘选筹导图

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