取消楼市限购：能一步到位就别挤牙膏

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佘宗明/文

随着春节前广州、上海、苏州三个大城市接连按下“放松键”——广州放开了超120平米住房限购、上海放宽了单身非户籍居民的购房条件、苏州则接近全面取消限购，自2010年开始就在国内主要城市逐步推行开来的“楼市限购令”，出现了更明显的松动信号。

这两年，在房地产市场已出现根本性转变的背景下，优化调整楼市政策几乎成了各地的共同动作，取消限购也在优化调整选项之列。截至2023年底，全国绝大多数二线城市和所有三四五线城市都已全面取消限购。只不过，此前放松限购的城市名单中并没有北上广深四大一线城市，天津、成都、西安、杭州等新一线城市也仍在限购中。

而今，穗沪苏三地相继调整限购令，这意味着，取消楼市限购的“风”终究还是吹到了一线城市。鉴于一线城市的风向标意义，接下来，最后的几个“堡垒区”闻风跟进是大概率事件。不少房地产专家就预言：

2024年是全面取消限购的重要一年，政策层面必定会在2023年局部放松的基础上更进一步。

着眼长远看，楼市限购令已经来到离彻底退场越来越近的节点。考虑到当下很多楼市景气度在低谷，对那些大城市而言，取消限购令已容不得“观望观望再观望”的迟疑和“走三步退两步”的反复，而是宜早不宜迟，该一步到位的就不能再挤牙膏，该彻底取消的就不能再“留尾巴”。

肇始于2010年4月的楼市限购令，是应当时房地产市场供不应求的形势而生。在过去十多年里，楼市限购几乎成了各地标配的需求侧调控政策手段——数据显示，全国最多时有超过100个城市实施住房限购政策。

本质上，住房限购令就是用抑制需求的方式来摁住楼市过热的势头，“限”背后是强化有形之手的行政调控张力。

近几年，我国楼市已出现“多年未有之大变局”，去年7月中央政治局会议就指出，“我国房地产市场供求关系已发生重大变化”。这在供需端皆有体现：供给侧，房地产企业的“三高（高杠杆、高负债、高周转）”模式已难以为继，到了不转型不行的时候；需求侧，二线以下城市房子普遍过剩，结构性的供需失调问题就摆在那里；投资端，房地产投资萎缩明显。

为了稳楼市，自2022年起，国家层面已出台了很多措施：对房企，“三支利箭”分别从信贷、债券、股权三大融资政策上给予支持。对购房者，发购房补贴、提贷款额度、降首套利率，能用的招都用上了。

为房地产行业“输氧”可以理解，但不能一边卡着脖子一边“输氧”。正如经济学家马光远所说的，房地产不需要“救”，但需要“纠”——纠偏的纠。而最该纠偏的，就是以“四限（限购、限售、限贷、限价）”为典型的非市场化限制。

毕竟，“限”字诀很容易抑制楼市正常的流动性，若短期措施长期化，势必会造成供需的扭曲。

眼下的房地产市场需要“输氧”，也需要先挪开那只卡在脖子上的手——取消限购就是松手。这就要求尽早边际优化，让楼市告别“政策市”、恢复市场化，避免刻舟求剑，切忌将过去在市场长期过热阶段的做法（包括限购限价等）沿用到过冷阶段。

去年8月，北大经济学教授姚洋就表示，要坚决停止各种限购限价措施，“我们需要转变思路，为什么现在出台的政策没用，因为力度不够，比如认房不认贷这种措施没什么效果，就应该明确停止限购、限价……让市场自动调节。”

全面取消限购是大势所趋，大城市也不例外。但就目前看，部分城市在限购上的调整节奏或松动幅度跟市场预期仍有不小的“温差”。

揆诸现实，无论是房企接连爆雷，还是上下游产业跟着受创，都需要尽早解除那些非市场化限制。可从“认房又认贷”等政策调整节奏和房企融资白名单等政策落实情况看，很多地方动辄慢反应、不响应。这带来的市场链式反应和信心提升效果都很有限。

取消限购，理应避免“该及时却不及时，该彻底却不彻底”的问题。若取消限购条件已经成熟，那该一步到位的就得一步到位，而不是在迂回渐进中错失提振市场信心良机。

万事逃不脱周期律。沿用了十多年的楼市限购令，已经到了该退出历史舞台的时刻。

（作者系资深媒体人）