北京楼市:一动不动,不可持续!

前程无忧

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北京跑赢大盘的房子不超过20%
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Q:提问:京总，最近才有缘分认识您，拜读了您的星球好多文章受益匪浅。请教您关于房子置换的一些问题，我家基本情况是目前住的单位房子，在海淀309医院附近，自己只有一套两室一厅的商品房在沙河高教园七区。目前正在考虑是否要将沙河的房子进行置换。1.单位的房子是可以一直住的，孩子上学有单位的政策也不用考虑，目前就是从房子的价值属性考虑，从长远来看，想置换一套更具有保值或升值空间的房子，区域锁定在海淀，房子价值相当的情况下尽量离我现在住的地方近些。2.也有一种考虑是不置换，等十多年之后再在海淀买一套;


3.若卖了沙河的房子加上存款，能准备400多万的首付，家庭收入在40万多，目前接受的房价700万左右。4.请教您是置换还是十多年后考虑买二套。5.如果现在置换的话是先卖沙河的还是先买海淀的，什么时候开始操作比较好，是年前还是等年后看看行情。6.请您推荐下我们置换海淀哪个的小区比较好。7.沙河高教园七区房子的基本情况，紧挨着北航附小，附近两个幼儿园，这段时间房价降了几十万。这个小区不知道以后的升值空间还有没有。期待您专业的解答，辛苦您了。


A:回答:您好，1、从区域价值昌平沙河高教园弱于海淀任何一个板块，可以理解为700左右在海淀能选筹到的楼盘流动性及保值性优于沙河的次新，这种情况当然要换，参考星球会员文章05#选筹/北京购房安全边界图,G6往北过了定泗路投资属性就弱了，高教园未来的机会在于永丰，被辐射到价格飞涨才能够溢到高教园，没有拉开明显差距作为通勤板块很难补涨，回龙观的一轮轮补涨是得益于海淀的房价到了10万+。2、就近选择只能二类区域二三类盘，澄秀园90平南北的两居价格在700左右，博雅西园80平的南北两居价格在800左右，优先级排序为博雅西园-澄秀园，这两个盘虽然属二类区域二三类盘，但比高教园更容易兑现，从高教园往马连洼换属于升级，


其次也可以考虑回龙观，这个预算可以拿到一类盘的主流户型，两个板块都有适合你的产品线，可选择的空间也很大，就近可以马连洼，投住分可以回龙观,可参考星球精华栏会员文章16#北京各区2017-2022楼盘涨势收益分析，3、高教园出货的效率不会那么高，最好是先咨询楼下中介成交周期，但不要挂牌，市场恢复流量后再挂牌也不晚，操作的顺序是可以先卖后买，但在卖出的同时要有可买入的意向房源，并且房主在你卖出的当天可以和你签约，这样的衔接不会冒卖后房价突然回暖的风险，具体操作的细节可参考星球精华栏会员文章03#置换实操论，抄底与逃顶，祝顺利！




Q:提问:您好，目前有一套紫竹院片区车道沟南里60平两居室自住，有250万资金，计划孩子入学前（2029年入学）升级学区和居住条件。问题：1、以250万首付款在不限区域投资一套房产，考虑增值、租金、流通性，重要的是在未来3-5年内能出手兑现，有机会的话随时准备二换一。区域和楼盘能不能帮忙推荐两三个？2、或者有其他建议？比如现在换一次入学前再换一次，或者就干脆按兵不动到时候再说？请您解答，谢谢！


A:回答:您好，29需要学位，按照28年购买还有4年的时间，车道沟保值性及流动性都可，唯一的缺陷是老社区成长太慢了，如果用250万加上杠杆去投资，28年需要学位时还要二换一，这种搭配会降低整个资产的成长效率，因为250万这套选筹范围很窄,老社区或次级板块次新，两种选筹方向全是慢周期兑现，持有8年或10年不动可以以这种方式布局，4年之后涉及到购买学位就不适用这种短线的打法，短线的打法首选的应该是具备爆发条件的，如果房价不涨可以用来出租，一旦房价上涨得保证你的可以跑在前面，是反应最快的，


今天的价格到28年很多优质板块大概率是往上走的，布局具备爆发性的楼盘抛去两次摩擦成本有赚的可能性，所以效率最优的选择是把车道沟出掉，加上250万的现金配合杠杆去布局，也可以将学区考虑在内，遵循学区房的购买原则即可，能兼顾到将来孩子上学更好，可以节省一次交易成本，不能兼顾将来再次置换也不会影响整个投资的效率，考虑学区需要你们在购买前对孩子的上学有一个长远规划，并且提前4年买要规避掉学位溢价高的楼盘，建议你参考星球精华栏会员文章81#北京房产投资核心逻辑和原理、03#置换实操论,祝顺利！


Q:提问:星主您好，经过上两次的提问和您的回答，我的置换需求已经有了比较清晰的规划。随着落户的成功和二套资格的确定，卖房和买房都已经明确提上了日程，并已经开始着手操作。买房，基本锁定在望京陈分附近对应的几个小区，东湖湾，上京新航线，华彩国际和澳洲康都这几个小区。一是这几个小区保值增值能力，二是孩子上陈分比较方便。


7月份到现在陆陆续续看了几次房，根据自己的需求综合评估了一下想以上京新航线的两居或三居为主。卖房，朝阳管庄西里2004年左右东向塔楼高层一居65平，大兴旧宫灵秀山庄2003年南向三层板楼45平一居，天津南开区学区房老破小南向四层板楼43平一居。预算，三套房如果顺利卖掉，加上手里的现金有大概950万左右。如果买2居，用掉正常的二套资格贷款就可以。如果买三居，则需要再加200万左右的预算。


综合以上有两个问题，希望得到您进一步的专业指导意见。第一，市场行情预判及买卖顺序操作问题。最近这半年感觉房价一直在下降，望京这几个小区也是如此，虽然下降幅度不大。从现在的12月到明年小阳春的3月，您觉得市场行情会继续下降还是会保持平稳，或者价格在小阳春会有所抬升。对于买卖顺序先卖后买肯定是比较稳妥的，但是周期可能会拉的比较长。我爱人也是希望我能保守操作。还有一种是先买后卖会有一些风险，但我个比较有意向这种操作。趁着年底价格在下探，先买到心仪的房子谈好周期。


今天绿中介告诉我，上京新航线的一套刚成交三居室竟然给到了一年的周期。等到小阳春的时候顺利能把那几套房卖掉最好。这种保险和冒进的操作，也希望您能给点指导意见。第二，从上京新航线这个楼盘来看。两居和三居的产品从未来的保值增值和市场流动性来看，哪一个会更占优势？我的预算买两居基本没有什么压力，如果买三居则需要追加200万左右的预算或贷款。无论两居和三居，对于我们过几年去上学自住的话，问题都不太大。更多的是考虑保值增值和市场流动性，期待您的回答，谢谢。


A:回答:您好，1、关于操作上的顺序：我建议你先买后卖，管庄西里+旧宫+天津往望京换是属于垮商圈垮城市的升级，你可以参考星球会员文章03#置换实操理论，抄底与逃顶,从二三线区域往一线区域做升级，即便是置换后房价再次下跌，一线位置的一定会比二三线位置的更抗跌，从目前的趋势看年后市场回暖的概率是要大于继续下跌的，今年已经开始明确释放了信号，如支持改善型住房，降低首付比例，认房不认贷等，如果市场还没有起色，利好类的政策还会有，并且时间不会太长，对于节后的小阳春，我个人是比较乐观的，如果能够在这之前完成置换升级，不光是价格上的有优势，周期、可选择的房源、议价空间都是潜在机会


2、上京新航线属于改善类住宅，无论大小户型都不存在价值风险与流动风险，而三居在后期的成长性上会比两居表现更好，望京具备大跃升条件，这种区域改善楼盘爆发性更高，在同等涨幅条件的情况下,大面积自然要比小户型利润更高，尽可能去拿面积大、户型好的，上京新航线2居与3居的产品本身，3居的户型要比2居更优，一般品质楼盘的主流户型都是大的，但上京恰恰相反，它的主流户型是三居里面最小的那个，也就是132客厅与一卧朝南，二卧与三卧朝北的这种，再大一点的都有瑕疵，如170往上的户型不方正，150的要么是有一个卧室局中，要么客厅把边不朝南，如果月供能力支持贷款可以优先考虑三居，建议你参考星球会员文章87#朝阳跑赢大盘选筹导图、01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032），祝顺利！


Q:提问:您好，家里有三套瀛海家园的回迁房，一套一层的3居（108平），两套13、14层的两居（均为80平，父母住一套） 1、现在想出掉一层的三居，但是看房的人多要买的很少。所以想请教一下瀛海家园现在是否是出手的好时机，后期还有没有再上涨的可能？如出手的话后期购置房产推荐在哪里，暂时没有学区的要求，较倾向于投资属性。2、女朋友在大兴机场工作，想使用首套资格购买房产（未来给她爸妈住），推荐在机场附近（榆垡、天宫院、黄村）购置房产吗？还是在固安买一套130平的带院小叠拼（160w左右）或130平的大平层（150w左右）？希望能够抗跌且好出手，具有投资属性。


A:回答:您好，1、瀛海只能作为亦庄的次次级板块去看，将来是有补涨机会的，但这种补涨兑现时间上可能会久一些，瀛海现阶段的房价应该说是亦庄地区唯一的洼地了，价格洼地中短期并不具备大跃升的条件，价值洼地赶上市场利好才有爆发的可能，价格洼地转向价值洼地需要一个时间来过渡，当亦庄核心区和次级板块的价格再往上走一个台阶，彻底和瀛海拉开差距，就是瀛海补涨的时候，热门地段价格明显上涨，资金和购买力会自动寻找价格低位的板块， 作为投资来讲瀛海效率要低一些，整个时间线比较长，现在瀛海和旧宫以及亦庄的价格差距并没有多大，有条件的可以置换效率更高的位置，关于出手的时间点，瀛海在中短期并不具备补涨的可能，在市场有足够的流量和热度之后就可以启动了，在这之前你要选2-3套目标房源。


2、首贷属于稀缺资源，一旦用了下次再购买能够撬动的总价就降低了，大兴南部和固安流动价值及保值属性很弱，这种选筹称不上投资，完全是纯自住需求了，建议再攒攒资金尽可能买到好一点的位置，如亦庄的次级板块或者西红门沿线，建议参考星球会员文章03#置换实操论,抄底与逃顶、05#选筹/北京购房安全边界图、84#大兴跑赢大盘选筹导图，祝顺利！

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01#北京楼市的十年主流预判（2022-2032）

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17#石景山未来楼市的预判及购买建议

实操类（部分）

03#置换实操论,抄底与逃顶

05#选筹/北京投资安全边界图

81#北京房产投资核心逻辑和原理

82#北京首付300-400稳健的78个刚需盘分析

83#通州跑赢大盘选筹导图

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84#北京持币200W以下的投资术

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