国家队万亿资金入场，这些地方，楼市即将迎来“大逆转”！

sanasnoz

过去几年，很多地方一直在喊“救楼市”，政策也出了很多。
但是，房价为什么一直“跌跌不休”？
那是因为地方政府，没有找到一条可盈利、可持续的救市路径。
财政资金如果投到楼市里，大概率亏损，那地方就没有救市的动力。
10年之前，为什么“涨价去库存”能够成功救市？
因为当时地方政府参与救市，是有钱赚的。
政府拿钱给拆迁户，拆迁户买房、推动房价和地价上涨，地方政府再卖地回笼资金——这一套流程下来，地方政府是盈利的。
所以当时各地搞棚改拆迁，非常积极。
然而今天，随着房价已经跌到这个地步，一个新的楼市盈利策略，逐渐浮出水面。
随后，地方政府上万亿资金准备下场。很多城市的房价，在2024年即将迎来大逆转。


一、央行大动作
去年12月，央行有两个有关楼市的大动作。
第一个是PSL，当月新增3500亿元。
PSL，全称“抵押补充贷款”，是央行给国开行等政策性银行投放资金的工具，国开行再把资金贷给地方政府。
10年之前，正是PSL配合着地方政府的棚改计划，带来了上一轮的“涨价去库存”浪潮。
这一次PSL再扩容，按照官方的表述，是用来配合房地产“三大工程”的，包括城中村改造、保障房建设等。
特别是城中村改造，目前各大研究机构预计，这一轮规模可达5万亿元级别。
但是这一轮的城中村改造，和上一轮棚改有两点不同。
一是城中村改造的城市名单，限定在了21个超大、特大城市，也就是城区人口500万人以上城市。



超大、特大城市名单
至于其他的四五线城市，人口长期流出、楼市供过于求的，国家认为没有城中村改造的必要。
第二个不同是，吸取了上一轮棚改中、房价大涨的教训。
这一次城中村改造，国家政策限制了“货币化安置”的规模和比例。并且要求央行和国开行的资金，不能用于货币化安置。
也就是说，地方政府不能从国开行大批量贷款，直接补偿给拆迁户，而是要动用自己的财政资金。
现在各地财政压力都很大，即使是一线城市手中，也拿不出那么多现金流，所以这就天然限制了城中村改造的节奏。
防止项目一窝蜂上马，大量拆迁户涌入市场，推高当地房价。
所以相比于“涨价去库存”，这一次城中村改造，更应该叫“托底去库存”。
从节奏上看，本轮城中村改造，从2023年下半年中央出文件。
经过前期的项目准备和拆迁后，目前各方预计，2024年下半年改造项目将逐步落地，2025年进入建设高峰。
到时候，就会对当地的楼市和房价，产生一定影响。


二、楼市新策略
但是这是不是就是说，在这21个超大、特大城市之外，其他地方就没有政策红利呢？
在这里，我们就要谈央行的第二个大动作——设立“租赁住房贷款计划”工具。
这个工具，涉及到了未来5年、乃至10年，中国楼市新的运作模式。
柏年详细解释一下，什么是“租赁住房贷款计划”？
和PSL类似，也是央行给国开行放钱，国开行再向地方政府放贷款。
其中，央行给国开行的利率为1.75%，国开行给地方政府的贷款利率不超过3%。
记住3%这个数字，我们稍后还会提到它。
与PSL不同的是，这个租房贷款计划的资金，地方政府是可以直接用来收购市面上的房子的。
资金直接入市，那这个救市力度就很大了。
收购完房子后，地方政府将商品房改造公租房，再投放到市面上。比如给进城务工人员租住，长期收租金，慢慢还贷款。
这样一来，就能立刻消化掉市场库存，扭转房价下跌的势头。
但是地方政府这样救市，是有一个条件的——那就是房价要下跌一定幅度，直到房屋“租售比”上升到4%以上。
这样一来，地方政府借钱的利息是“不到3”%。扣除到1个点的运营成本之后，4%的租金收益，房子租出去还有的赚。
这就是地方政府入局楼市的新途径。
在这一轮房价下跌之前，全国范围内，多数城市的租售比在2%-3%之间，还达不到让地方政府下场盈利的程度。
但是经过了房价连续3年下跌，根据全国二手房挂牌价指数，2023年底房价相较于2021年高峰，已经跌去15%。



房价连续3年下跌
局部地方，房价下跌两到三成、甚至四到五成的，比比皆是。
这样一来，房子就跌出了性价比，就跌出了让地方政府盈利的空间。
并且，柏年在查询资料的时候发现了一个细节——那就是这一次地方政府通过“商品房改造成公租房”的途径入局楼市。
这个政策不是自上而下推动的，而是地方政府自己发明的。
福州政府是首创。
2023年上半年，福州政府就有了收购7200套房子，改造成公租房的想法，然后上报给中央申请资金。
中央觉得可行，再在全国范围内试点。
这证明，地方政府有这么干的驱动力。
为什么首先是福州？
除了福建人思维可能比较活跃以外，主要还是因为这两年福州房价跌幅比较大。
福州近郊区县，2021年时房价最高曾达到1.5万一平，现在跌到了8000元一平，跌幅达4成。
对于一地政府来说，房价跌的这么多，一方面跌出了性价比。
另一方面，当房价跌4成左右时，也是地方政府所能忍受的极限。
因为老百姓买房，首付3成，再加上这两年陆续还贷款、还了1成左右。
房价再跌，老百姓的房子就会变成“负资产”，就会导致断贷、违约情况急剧增加，酿成金融风险，这是地方政府所不能忍受的。
所以三者结合，地方政府有救市的意愿、有救市的方法，再加上央行给了救市的资金，这个“新救市策略”就成了。


三、救市政策潜力有多大？
从长远来看，地方政府使用央行的“租房贷款”救市，潜力是非常大的。
首先，这个政策的覆盖面就很大。
例如，央行披露的“租房贷款计划”首批8个试点城市里，其中福州和长春，并非超大、特大城市，但是央行一样给了资金。
这证明，未来“租房贷款计划”会扩展到21个超大、特大城市之外，覆盖面比城中村改造要大。
其次，租房贷款的潜在规模也不小。
随着全国房价越跌越多，越来越多的城市，将会达到租售比4%的门槛，满足申请央行资金的条件。
柏年也和国开行的内部朋友聊了聊，他们预计，未来租房贷款计划的规模，可能会超万亿，乃至达到10万亿级别。
这将又会是一个超大的房地产工程。
并且，租房贷款可以和解决“烂尾楼”问题、解决“城投债”问题结合起来。
例如，现在很多烂尾楼，差一点就封顶。
地方政府可以和房企谈，我折价把房子收过来，略投入一些资金、把房子盖好后，长租出去。
这样既解决了烂尾楼问题、化解社会舆情，也能帮助房企脱困。
再例如，过去很多地方城投平台，收购了政府土地。等盖完房子之后，发现楼市行情不好、房子不好卖。
地方政府也可以折价，把这些项目接手过来，变成公租房。现金则给到城投企业，化解当前的城投债困局。
到最后，可能真的就如前重庆市市长黄奇帆所说：
未来至少30%的城市居民，都会住在保障房、公租房里。让相对低收入的、刚刚工作的年轻人和农村进城市群体，免受房贷和租金压力的困扰。
实现人人有房住。
但是退一步来看，是不是所有城市，都能够加入这场“商品房变公租房”的游戏呢？
并不是。
刚才柏年讲到，地方政府收购商品房，是需要向央行、国开行借钱的。
地方政府首先需要说服央行，说我这个地方有人口、产业支撑，房租是长期上涨、而不是下跌的。
如此以来，地方政府才能保证，按时偿还3%的贷款利息，而不是连利息都还不起，最后反而加剧了地方债务问题。
所以，真正能拿到央行租房贷款的城市，除了21个超大、特大城市之外，至少也是人口流入、本地有产业支撑的省会级城市，或者强三线城市。
例如这一次的试点城市，长春，在整个东北人口流出的大环境下，2022年长春市辖区的人口还是增长的。
再例如，在之前《中国外贸“峰回路转”》的文章里，柏年提到过中国外贸前30强排行榜上，唯一的一个非沿海省份地级市——安徽芜湖，本地有很多出口大企业驻扎。
只有这类城市，才能说服央行说：
我的房租长期上涨，我有申请“租房贷款”的资格。


四、城市经济继续分化
所以综合来看，在经过了3年全国房价的整体下跌之后，从2024年起，很多城市的房价可能会逐步企稳。
其中：
21个超大、特大城市，今年下半年开始，将会享受“城中村改造”的红利。
其他省会级城市、有产业的强三线城市，可以通过央行的租房贷款来救市。
如果你身处这些城市，这两年准备买房，可以重点关注一下租售比这个指标。
如果租售比接近4%，那就意味着政府入市、房价大概率要见底了。
但是，对于那些人口流出、没有产业支撑的四五线楼市，那就真的是缺乏政策工具箱可用，本地楼市大概率长期阴跌。
不仅仅是楼市，这两天，基建领域也有大新闻：
国家已经正式发文，停止了12个高风险债务省市的基建工作。
（12个省市：天津、内蒙、辽宁、吉林、黑龙江、广西、重庆、贵州、云南、甘肃、青海、宁夏）
这次政策要求，为了控制地方债务规模，如果基建项目的建设进度在50%以下，就要停建、缓建。
这样一来，广大的东北、中西部地区的基建经济，将会大幅度降温。
基建经济降温后，随之而来的是地方财税收入下降。
并且因为财政不独立、依赖中央资金还债，地方还会间接丧失人事权，导致体制内编制面临改革、削减。
特别是很多中西部、四五线城市，除了基建经济、就依赖“体制内消费”和“体制内经济”。
如果体制内裁员、缩编，还会进一步影响地方经济，再加上基建缺乏资金和维护，更会驱赶年轻人流向大城市。
具体的分析，可以关注柏年，回看我去年10月份讲解“特别国债”的视频，在这里就不展开讲了。
所以，无论是从地产、还是从基建的角度，从2024年起，中国城市经济走向分化的格局，都已经注定。
这两年，针对年轻人热衷于考小城市公务员的现象，柏年还想在这里多劝一句。
2024年，财政改革已经来临。四五线城市的公务员，并不是铁饭碗。
看国家的各项救市、红利政策，今年都只“限定”在大城市就知道，进一步发挥大城市的规模和竞争优势，才是国家心中所想。
大城市，才是中国经济的未来。
所以像日本、韩国的年轻人，最后都流向东京、首尔一样。中国人口，最终也会向20到30个大城市集中。
在这个趋势下，我们最好顺流而行，这就是我们普通人所能做出的最优选择。

~全文完~

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