2023年房地产2个假象，房价不跌反涨？曝光2024楼市真相

前程无忧

最近2023年房地产数据陆续出来了，一个反常现象引发很多人的关注，房地产经历了如此冷的一年，交易量跌了，房价为什么反而涨了？
有人说，这让唱空楼市的人失望了。实际上，表面数据会让你产生严重误判，甚至完全不是那么回事。



最近很多人都在说，这几年房价不跌反涨，并给大家看统计数据来证明这一点。
统计数据是什么样的呢？
2020年全国商品房均价9860元/平米，2021年10139元/平米，2022年9814元/平米，2023年10437元/平米。
数据很清楚，2023年全国平均房价再次回到万元以上，而且比楼市最高光的2021年，还上涨了2.9%。
我们再来对比一下交易量，2020年商品房交易额17.36万亿，2021年18.19万亿，2022年13.33万亿，2023年11.66万亿。
交易数据也很明显，2021年达到顶峰之后，楼市连续两年大跌，2022年比2021年下跌26.72%，2023年比2022年又跌了12.53%，两年累计跌了6.53万亿，累计跌幅高达35.9%。
这两组数据对比很明显，相比2021年的最高点，2023年房地产交易量大跌35.9%，房价却上涨了2.9%。



有人说，这些数据一定是假的！对不起，统计数据就是统计数据，都是真的。
这就让人很不理解了，交易量拉垮了，房价却涨了，难道真是传说中的有价无市？
对不起你又理解错了，全国平均房价统计的是已经完成交易的房子价格，不存在有价无市。
也有人说，这是因为限跌令和黑心的开发商造成的，是他们坚持房子不降价，另外我们对开发商重新输血，他们有钱了就又撑住了，所以开始涨价了。
但是，这仍然说不过去，因为这个现象颠覆了经济学最基本的供求关系规律，买的人大大减少了，房价却上涨了？
实际上，数据背后是房地产市场最重要的趋势变化，也是楼市的真相之一。
在这背后，我们要讲到房地产两个最重要的假象，也是很多人对房价的最大误解，表面数据蒙蔽了大家的双眼。



第一个假象，就是全国平均房价，实际上是一个含有假象的数据，只有参考意义，不能作为房价涨跌的依据。为什么这样讲呢？
全国平均房价就是一个大集合的概念，包括所有一二三四五线，甚至更小城市的房价的，大多数房价低于1万的城市都是被平均的。
但是，自从2020年房地产深度调整以来，这个市场发生的最重要的变化之一，就是交易量迅速向一二线城市集中，三线以下城市比较惨淡，这在事实上拉高了全国平均房价。
中指研究院的数据显示，2023年，一线城市新建商品住宅成交面积同比增长约4%，二线、三四线代表城市累计成交面积同比分别下降4%、12%。
例如，2023年北京新房销售面积同比增长7.9%，其中住宅销售面积增长9.3%。
同时，在全国大部分城市房价都在下跌的情况下，头部城市的房价反而是上涨的。



例如2023年的房价与2021年相比，四大一线城市中，除了北京从6.97万跌至6.6万，上海从6.5万上涨到6.9万，深圳从6.6万涨到7万，广州从4.3万涨到4.6万。
所以，交易量在向头部城市集中，少数头部城市的房价却在上涨，这两方面的因素造成全国房价不跌反涨的假象。
第二个假象，二手房交易量正在迅速超过新房。房地产市场经过两年深度下跌以后，一手二手房总交易量稳定住了，这造成我们以为房地产交易量大跌了，这也是一个假象。
国家统计局在发布2023年房地产数据时，明确表示：

存量上尽管我们国家人均住房面积已经不小，但是有很多房子功能和结构都不尽合理，不少人民群众改善性住房需求比较迫切，这也会形成房地产市场的重要推动力。现在监测的70个大中城市，改善性住房需求非常明显，表现在70个大中城市二手房的成交量已经超过新房成交量。

2023年12月13日，住建部领导在2023-2024中国经济年会上表示，1到11月，一二手房合起来实现同比正增长，这说明住房需求保持稳定，没有出现明显收缩，而是交易结构发生变化，二手房交易替代了部分新房交易。
贝壳研究院预计，2023年二手房成交金额达到7.1万亿，高于2022年的6.5万亿，2021年是7万亿。
所以，大跌的是新房成交量，二手房反而涨了，楼市总交易额2022年19.83万亿，2023年18.76万亿，只跌了5.4%。
所以，房价涨了不是真相，大部分城市都下跌了，新房市场不能代表整个房地产，二手房逐渐成为主流，