央行原统计司司长盛松成再预测中国未来5年楼市走向，或又是对的

sanasnoz

看到几个信息，让人感觉楼市似乎有启动的迹象。
一个是，根据钱江晚报的报道显示，最近有杭州的房产中介圈出现了全款收房现象，虽然收的价格要比市场低大概7成的样子，据当地的中介讲，虽然价格较低，但对于那些急需现款的房东来说，还真有成交的案例。至于中介收房的现象为什么重出江湖，原因说是杭州一些学区房有超跌复苏迹象，数据就是2023年最后两个月成交量超过了1-10月份的总和。



二个是，深圳在2023年新楼盘入市量达到了178个，新增供应面积约580万平米，比2022年上升了27%，其中还出现了4个全国热议的“日光盘”。所谓量在价先，这被一些人视为市场筑底回暖的信号。有了点底气，所以据该报道统计，预计2024年将有超180个新盘上市。
三是根据机构诸葛找房发布的数据显示，2024年开年的前两周，重点监测的10个城市二手%房成交量环比和同比分别上涨36%和40%，像成都、深圳、北京、上海、佛山等城市的二手房活跃度都呈现上升趋势。用报道的话说，新年伊始，多个城市的二手房成交量呈现回暖特征。



但这是不是意味着楼市就即将起飞呢？综合来看，答案可没那么简单。仔细分析一下这3个信息就知道个大概。
比如杭州房产中介收购二手房这事，他们的收购价已经骨折了，有落井下石之疑，因为正常情况下，挂牌的市价到成交价，一般让5%-10%不得了了，这直接来个30%，这其中明显是有较高利润的。而且，杭州有些房产中介本身就有炒差价房的历史传统，拿到手后，再经过他们简单装修一下，卖相又好，一旦收购成功，基本都是稳赚不赔的生意。
而深圳呢，只看到了推盘数量挺多，但实际去化同比还下降了8%，实际的库存也证实了这一点，有机构算了一笔账，若按照全年每月平均去化量来算，深圳的新房库存要卖19个月以上，远高于10-12个月的供需平衡线。说白了，新房库存量还在进一步增长中，目前还看不到市场转向的趋势。
至于二手房成交量增长。其实嘛，全国去年的二手房成交量增长都很明显，增幅达到了4成，但结果还不是市场继续下行嘛。原因很简单，二手房成交量之所以高，主要还是房东以价换量促成的，一个一个小区，没有最低只有更低，反正都是买，购房者当然选择更具性价比的二手房嘛。
所以，各位没必要大惊小怪，不要听风就是雨。种种迹象表明，关于中国未来5年楼市走向，总觉得，央行原统计司司长盛松成的预测或又是对的。
他曾经多次预测楼市，事后看，基本都是言中了。现在想想也不奇怪，他做过央行统计司司长，对各项数据应该是了如指掌，推出的结论自然也是有依据的。比如在2019年底时，他说未来半年到1年半时间，房价将再次上涨。结果大家也看到了，房价果然在2021年上半年冲上顶点。此后一路调整至今，他则在首席经济学家论坛上再次预测，主要有3个方面：

1.目前房地产市场呈现复苏迹象，房地产市场逐步企稳，销售和价格正在好转，市场长期将呈“L”型；
2.房地产行业调整从2021年下半年开始呈现下行趋势，整个过程或需要4-5年时间；
3.本轮房地产调整是趋势性的，不是周期性的，未来不可能再通过房地产大幅拉动经济增长。

那么，如何理解他的话呢？



首先要说明的一点是，他谈了房地产市场和房地产行业，所以，我们不要单纯的理解为价格。他说房地产市场有复苏迹象，这与文章前半段看到的信息数据吻合，特别是新房价格，确实出现了稍微的回升，这算是市场企稳回暖的显性特征。
但他也说了，市场将长期呈现“L”型，这跟我们常说的，经济在未来很长一段时间呈现“L”型是一个道理。以前每年经济增长保持10%以上增长好多年，但到了一定阶段后，增速下行的就比较快，到了年度5-6%增速时，L型特征就比较明显，也就是说，回落归回落，但在5-6%这个区间还是要保持很长一段时间的，未来几年大抵都是如此。而我们的房地产市场也是如此，从2021年顶峰期的18亿平米销售，降到目前年10-12亿平米区间，也将持续多年，这是销售市场“L”型的含义。
其次，关于房地产行业的恢复，如果按照盛松成的说法，从2021年下半年开始算的话，大概要到2025年或2026年才能调整结束。同样，他说的是房地产行业，不是价格。实际上，万科创始人王石2023年11月的观点与盛松成的观点类似，且也做了具体解释。
王石说，借鉴日本的经验，房地产行业大概需要3-5年时间才能调整过来，这个调整主要是指房企债务暴雷不断发生，后面还会有，虽然国家已经采取措施处置这些事情，但还需要时间。这个其实很好理解，庞大的房企债务是行业发展的制约，不可能是一朝一夕能解决的，或资金支持优质房企，或重组兼并，或关门，处置这一列问题都需要足够的时间。
最后，这也是非常关键的一点，即国家在努力降低经济对房地产的依赖度，既然持续调整了这么久，也要坚持“房住不炒”原则，那就是国家有意为之。按盛松成的说法，房地产贷款余额从2023年第二季度的23.1%，降至第三季度的22.7%，让更多资源流入制造业和服务业，这是发展趋势，不可逆。说白了，就行业而言，我们未来不可能再重振昔日雄风，行业会逐步回归到相适应的位置。



为什么会说盛松成对未来楼市走向的判断有道理呢？房君觉得有3个方面的原因：
一是人口因素。这应该是最根本的因素，近五年我们的出生人口变化很大，从一年出生1600多万、1700多万，骤降至2022年的956万，2023年的数据还没出来，但不少观点认为，很可能比2022年还少，一些幼儿园关闭的信息也从侧面印证了这一点。说到底，没有人就没有购房需求，出生人口下降，也意味着住房的需求将下降，房地产市场规模也可能保持那么高，市场蛋糕也会逐步变小。当然了，出生人口应也不会无休止下降，一是国家在采取措施，鼓励生育，另一方面，人口替代的自我修复机制也在起作用，住房市场在一定时间内呈现“L”型应该也是靠谱的。
二是我们吸取了日本90年代房地产泡沫破裂的教训，不会任由房地产泡沫继续扩大，这是国家调控房地产的动机。有人说，我们这轮房地产支持政策能够再早点出就好了，起码救起来的速度会更快。话虽这样说，难道国家看不到吗？显然不是！如果要想房地产在短期内恢复，完全是有办法的，比如，迅速放开一线城市的所有限购措施，让炒房客入市，让一线城市带动其他城市楼市热度，但直到现在，仍旧没有这么做。一个重要的原因就是，不想房地产泡沫再次扩大，重走日本当年房地产泡沫破裂的老路。手把手护着房地产行业，让行业风险逐步出清，用4-5年时间应是合理的。
三是就房地产销售和价格而言，短期触底的可能性比较大，或者再继续下行的空间比较有限，部分城市或率先企稳回暖。这个没什么好说的，目前各方的观点已经逐步趋向一致。
整体而言，2024年上半年市场，基本还是以价走量。现在购房市场的信心，在2023年底的成交量看，市场信心有所恢复，特别是一些抱着抄底心态的购房者，他们觉得市场差不多了，这种情绪会延续到2024年上半年，对楼市去库存有帮助。现在业内比较一致观点是，下半年市场将有所表现，具体而言：



都知道，从2021年下半年楼市调整至今，房企拿地的节奏明显放缓，新开工的面积大幅下降，也就是说，市场需求虽然在下降，但供应量也在快速下降，一旦市场回暖的话，库存下降较快，但新增供应又不多，这将体现在未来1-2年的市场上。
此外，2023年底的土地市场已经在一些热点城市有所回暖，比如成都、杭州、西安等城市，包括此前较为低迷的郑州、武汉等土拍市场，也有一些溢价成交地块成交，说明已有先知先觉的资金在运作。
当然了，更重要的是政策，从一线城市在3个月内，接连两次释放部分购房资格政策，可见国家对促进短期楼市企稳和回暖的决心很坚定，直白地说，不能再继续这样下去了，释放新的购房需求入市，就是要稳住市场信心，让大家看到，市场的需求还是有的，有住房需求，该买还是要买，不要有什么顾虑。
种种迹象表明，虽然未来不可能继续重复昔日房地产市场的雄风，但不能说这个行业就不存了，我们的城中村改造等三大工程还被纳入房地产发展新模式，拆迁还在继续，人们对更好的居住需求也是一直存在的，引用热播电视剧《繁花》中很火的一句台词：

“世界上唯有土地与明日同在。”

大意是，土地是你唯一值得奉献和奋斗的东西。房子难道不是如此吗？毕竟国人家庭70%的财富都在房子上面，96%的人都拥有住房。为什么财富占比这么大？拥有率这么高？这难道还不能说明问题吗？回想看，存在即是合理，没有说变就变的道理。