楼市风向：2024年，楼市还有机会反弹吗？

sanasnoz

从去年四季度到现在，消息越来越多，看起来楼市回暖的确定性越来越大了，经济也在爬坡恢复中，一切都在往更好的方向去。
但这一次，房价上涨的速度还能和2016年那会一样吗，说实话我是有点犹豫的，但不是看空，原因请看完我的文章。



我们站在了全国楼市优化潮的起点。
中国90%以上的人基本都拥有自己的房子，现在早就不是缺房的时代了。
这一轮救市后反应最大的不同点是什么？
不是更多人买房了，而是更多人卖房了，各城的二手房挂牌量越来越多。



这背后就是说明一个道理：以房换房的时代来了。
现在一部分人的共识是：趁低成本的时候换套更好的房子。
所以很多人挂牌，甚至降价卖房，背后一定是看空吗？不是，而是都想换房。
给大家看看个别城市的改善房成交情况：
上海：9月份上海90平以上的改善型房源成交量环比大幅增长，其中110-140平面积段涨幅近3成。



广州：9月至国庆期间，开盘去化表现较好的也是保利天瑞、中建天河精诚壹号、长隆万博悦府这样总价400万以上的品质改善类住宅。
北京：9月初位于北京东四环朝阳公园板块的融创壹号院项目正式开盘，总价3000万元起。开盘首日，现场有169套成功认购，总认购金额约56.2亿元。
你扒一下就会发现，几乎所有城市都是差不多的规律，改善性住房卖得还不错。
这是为什么呢？
说白了，之前那些靠着买早了赚到房产红利钱的人，比很多人都要更快地进入优化的赛道。
所以，现在是拼卖房的速度，而不是买房的速度。
谁跑的晚，谁就是最后那个大头韭菜，因为楼市是击鼓传花的游戏。
但是，这批卖掉房子的人，大多数并不是只会傻傻持有现金，而是去买更好的房子。
要么换到更好的地段，要么换到更大的面积、更好的环境。
可惜的是很多人看表面，只听情绪，一看到二手房挂牌量增加，那就是楼市不行了，有钱人都在跑路了，情绪直接被带着跑，可惜事实和你们想得根本不一样。
以房换房，才是大多数中产在此刻的目的。
只不过多数人要卖1才能买1，现在是卡在卖的渠道没有打通，一旦打通，成交量就会回暖，去化加快，刚需自然会入场。



人很容易因为短期的悲观而放大长期的困难。
这就是当下大部分人的真实感受。
现在楼市差吗？
真的很差。
几乎90%以上的房子都在跌，而且不止三四线，连一二线也照跌不误。
你打开手机，都是告诉你哪里跌回了5年前，7年前。
可是，大家开始逐渐忘记了一个事实：
10年以前，北京500万的房子，在2019年涨到了3000万，今年跌到了2500万，一下子没了500万，你就开始各种看衰，认为信仰崩塌。
可是如果10年以前人家买了这套房子，他是亏了500万吗？他明明赚了2500万啊。
那些真正亏钱的，是高位入场的人，而不是10年前买房的人。
如果这批高位入场的人，再等5年，再等10年呢，房价就真的一点都不涨了吗？
我们现在的难题，是我们经济永远都起不来了吗？
不是吧，我们现在只是遇到了经济的暂时波动，而且这个波动是只有我们国家吗，也不是，是全球。
美国、欧洲的经济一样疲软，大家都在爬坡回暖，又不是永远起不来了。
很多人是因为当下的信息去看待长远的未来，可是世界每一刻都在变化啊，我们国庆知道巴以冲突说来就来吗，连以色列自己都不知道。
我们在做投资的时候，永远都是投资未来。
你的时间轴以3年为界，可能不涨反跌，如果时间轴以10年，20年，甚至是50年呢。
你会发现，全球房价是波动性上涨的，任何一个国家的房价都有下跌过，但趋势是持续向上的。
我还要告诉大家一个真相：
其实每一次的调整，都是给人一次阶级逆袭的机会。
站在房产角度：
第一次逆袭的机会是房改的时候，有人入场买了商品房，有人死守福利房。
第二次逆袭的时候是08年金融危机，有人害怕慌乱抛售，有人趁乱多买2套。
第三次逆袭是2015年的时候，有人借着货币化棚改的春风，一下收揽10几套房子。
第四次逆袭的机会，我觉得是现在。
因为房价真的跌了，跌回了3年前或者5年前的价格，把这几年的泡沫都挤压了，不能说都干净了，但至少把这几年涨幅是排干净了。
不说接下来房价大涨，但哪怕是开始逐渐回暖，你都精准买在了左侧交易（就是下图U型的左边），这个安全气垫是足够扎实的。



（手绘图有点丑，但是这么个意思）
所以越是经济波动的时候，就越有人可以利用认知差去获取比别人更大胜率的机会。
就好比有多少人恐慌，就有很多人看到机会。
我们都知道，人的劳动时间是有上限的，你和你邻居每天上班的时间差异是不大的，甚至你和身边人的工资收入差距也是没那么大的，真正拉开收入的仍然是资产。
现在这个经济波动的时刻，谁也逃不过资产贬值和财富缩水，哪怕是之前比你更有钱的富人。
给大家看几组对比数据：
2008年金融危机，胡润百富排行榜就做过统计，中国个人财富突破100亿的共有50位，相比2007年少了25位，他们的财富总量相比2007年下跌了22%。
危机时刻，富人的财富同样是缩水的，这是经济波动周期中最公平的时候。
可是，危机过后呢？
金融危机后的2009年，全球百万富翁的数量增加了17%，达到1000万人，他们的财富总量增长了19%，达到39万亿美元。
危机过后，有钱人的数量又增多了。
那就是因为他们在危机时刻，出手购买资产了。
大家还记得之前李嘉诚说7折抛售香港的房子？后来发现其实李嘉诚只是优化现金流，然后抄底更好的资产。
像巴菲特、李嘉诚、邓普顿等国内外金融大鳄，都喜欢做一件事，那就是抄底。
大家可能不爱听，但我还是要说。
每次危机就是一次财富再次洗牌的机会，而且恰恰好是每次危机，都会加重房地产的分化。
又给大家回顾一下：
1998年房改的时候，深圳和惠州，北京和天津的房价差距能现在那么大吗？
2008年的时候，深圳和你老家的房子差距有现在那么大吗？
2008年的时候，深圳前海的房价比深圳罗湖还要高吗？
以上问题的答案，都是否定的。
也就是说每次危机，持有资产和没持有资产的人在分化，而持有不同城市、不同板块的人，资产也在分化。
所以什么时候买，什么时候卖，卖哪里，买哪里，这些问题在每一次分化后变得更重要了。
我有一些学员在闭门直播问我，我有XX城市的房子，是现在割肉卖还是等回暖再卖呢？
有人问，XX城市还有机会回暖吗？我要不要卖XX城市，买YY城市呢？
确实，这是接下来最需要关注的问题。
因为卖的好坏决定完全不一样，如果你把好房子卖了，等于亏了，但本继续下跌的房子还在持有，你的亏损会更大。



其实每个人都知道，房子已经失去普涨机会了。
但每个人也都理解，大城市的好房子依然能永远涨。
哪怕这次危机恢复的周期要更长，但规律趋势是不可逆的。
从现在开始，我不建议大家抱着1年就翻倍的心态去买房子，这样你会特别焦虑。
现在是用时间换空间的时候，买到对的房子，你只需要耐心等待，时间自然会给你该得的回报。