刚开年，楼市就开始放大招

sanasnoz

近日，广州市荔湾区发行了全市第一批房票，成为国内首个探索房票安置政策机制的一线城市。



消息一出，各种利好解读层出不穷，什么“别等了，赶紧抢房”、“楼市大杀器”、“核弹级利好”……看完之后，真有一种楼市要起飞的感觉。



房票的作用是否真有那么大？这对房企来说到底是好事还是坏事？今天就谈下这个话题。

新一轮房票安置

能不能提振楼市

房票是指拆迁安置中，拆迁征收人给予被拆迁征收人购买安置房屋的资金凭证。本质上是一种代金券，可以用来购买房屋的一笔钱款。



国内房票安置机制，主要分为两个阶段：



第一个阶段是2015年-2018年，房票进入大面积推广阶段。比如浙江就鼓励棚改被征收人通过领取房票方式购买商品住宅，此后，房票安置陆续在山东、江苏、福建、安徽等多地展开；



第二个阶段是从2022年开始，目前已有郑州、南京、厦门、无锡、温州、宁波、青岛、广州、佛山等地官宣实行房票制度，既有一线城市，也有强二线城市。



相比货币补偿，房票安置有两个优势：



一是可定向为本地去库存。货币补偿，被拆迁人可以买房，也可以把钱用在其他地方。而房票安置，限制较多。比如广州就规定房票只能购买本市“房源超市”内新建商品房，这样能很好地避免资金外流，定向为本地去库存。



二是可拉长支付节奏，降低地方政府财政压力。相比货币补偿，房票安置可以拉长支付周期，在征收阶段，政府不需要支付现金，仅发放房票就可以实现征收，且与地产开发商结算亦可分期付款，能有效减轻政府财政压力。



那么，新一轮房票安置能不能提振楼市呢？从结果看，不尽如人意。



先看郑州。



2022年6月20日，郑州推出房票安置，凭票买房奖励8％补偿权益金和3个月过渡费。但据当地媒体统计，7月份郑州新房成交为1.1万套，比6月份还低了一些。到了8月、9月，新房成交只有七八千套。



再看南昌。



2023年4月，南昌印发文件，中心城区房屋征收全面推行房票安置，3个月内使用给予10%购房补助。但是，5月南昌新房成交2174套，环比下降22.8%；到了6月、7月，新房成交分别为2118套、1291套，环比再次下降。



最后看青岛。



2023年6月，青岛发布《通知》，不仅放松了限售和降低了首付，还包括试点房票制。虽然新政当月青岛商品房成交面积环比上涨125%，但这种热度只维持了一个月，7月和8月加起来的成交面积，还不及6月单月。



不少人感觉奇怪，上一轮房票安置，直接带动楼市步入上行周期，为啥这轮刺激就没了效果？



首先是规模体量不在一个量级。



上一轮房票安置，各地都在大力推进棚改货币化。



根据住建部数据，2015-2018年，每年棚改开工量均在600万套以上。其中，2017年、2018年投资额分别达到1.84万亿元、1.74万亿元。但到了2022年，棚改计划开工已经降至111万套，对于拉动楼市自然“有心无力”。



其次是补贴力度有明显减少。



受政府财政压力的影响，这轮房票安置补贴明显比上一轮少了很多。



比如浙江奉化2016年推行房票安置，各种奖励补助加起来，一张房票的价值最高能达到房屋评估价的1.4倍。但到了2022年，奉化第二轮房票安置，给出的最高补贴仅达房票购房使用部分的10%。



优惠不够多，对居民的吸引程度自然也就十分有限。



最后是当前房产难以保值增值，被拆迁人宁愿拿钱。



房屋征收补偿会有几种补偿方式，房票安置只是其中一种，另外还有复建安置、产权调换、货币补偿等。



上一轮房票安置期间，房地产市场处于上行周期，可以说买到即赚到，被拆迁人对于房票安置的热情很高，即便选择货币补偿，也会第一时间拿来买房，这也极大促进了房地产市场交易供需两旺。



而最近两年，房地产市场持续下行，房产价值不断缩水，被拆迁人对于房票安置这种方式自然兴趣不大，更多是希望拿到钱另做打算。

房票兑付周期过长

民营房企参与积极性不高

对于房企来说，房票安置是好是坏呢？



刚才明源君提到，房票安置本质上是政府为了缓解短期财政压力出台的举措，但同时，也把风险转嫁给了房企。



风险一：结算周期过长。



相比正常的按揭回款（1个月左右），房票结算多采取分期支付方式（期房通常为6个月到12个月），周期很长，这给房企的资金回笼带来了压力。



比如台州就规定，针对期房，征收人首付市场化“房票”安置补偿金额的30%；完成预售证范围内房屋结顶后，再支付40%；房屋交付使用并开具正式销售发票的，再支付30%；针对现房，征收人首期支付市场化安置补偿金额的70%，一年后再支付30%。



铜陵规定，针对现房，房票资金在报备后30日内结清；期房的，房票资金在报备后30日内付30%，半年内付至95%，余款在开发企业办理完产权初始登记后付清。



阜阳的结算周期更长。期房按工程进度和《安徽省城市商品房预售管理办法》进行拨付。现房则是完成房屋初始登记3个月内拨付房票金额的90%；余款于房屋交付被征收人后6个月内拨付。



所以，对于房企，尤其是民营房企来讲，房票结算并不是最优先选择。包括在上一轮棚改期间，也有房企因期房房票支付周期过长而拒收房票。



风险二：不能按时兑付。



上一轮轮房票发行时，受央行PSL政策支持较大。



据统计，2014-2019年，央行共向政策行提供约3.6万亿抵押补充贷款（PSL），政策行再向地方投放棚改专项贷款。有如此雄厚的资金支撑，房企对于房票兑付问题的担忧相对较小。



但到了2020年后，PSL规模急速缩减。



这也导致这轮房票的兑付资金，主要来于两项地方政府预算。一是一般公共预算中的保障性住房预算资金，二是未来土地出让收入。



然而，随着房地产市场持续下行，很多三四线城市的土地出让收入明显减少，财政压力陡然增大，所以能否按时兑付房票尚有不确定性。



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