批复！楼市去库存，大招来了！

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作者：余飞

01 | 去库存大招来了

在房子难买，市场供大于求的背景下，市场上早就有一种呼声，希望地方政府回购商品房，用于保障房的供应。
早在2022年，库存高企给房价施加压力的背景下，很多地方城市，其实早就已经行动。
2022年，济南率先兴起，城投回购商品房。此后蔓延至郑州、苏州、湖州、武汉、温州、新疆阿勒泰地区等地的托举楼市的措施。
直接开启了政府兜底模式。

2022年8月，郑州地产集团面向全市以公开招投标的方式征集收购四环以内10万套存量房源，用作人才公寓。

2022年10月份，苏州对6个区及4个县市共10个板块回购约1万套新房，主要也是用于人才房和保障房。

2022年11月，开封市兰考县回购了恒大1050套，用于保障房供应。



然而，这些都是地方财政的自主行为。
没有中央的财政支持，大多数城市没有这个能力持续回购。
就在近日，中央层面上，终于公开支持了。
根据经济观察网独家报道，央行近日批复了1000亿元的“住房租赁团体购房贷款”，8个试点城市将“先到先得”。
8个被纳入试点的城市是：天津、成都、青岛、重庆、福州、长春、郑州和济南。



何为“住房租赁团体购房贷款”？文件要点如下：
1、这1000亿元贷款，主要支持8个试点城市企业或事业单位批量购买存量闲置房用作宿舍型保障性租赁住房。
2、这类贷款的年化利率约为3%，期限最长不超过30年。贷款渠道主要为国开行、中国银行等7个国有银行。
3、贷款只能购买住宅类商品房（含产权型人才房/公寓），不允许收购商办公寓。同时，须对标的项目进行“整栋、整单元”收购，原则上不允许收购零散房源。贷款额度原则上不超过物业评估价值的80%。
4、利用贷款购买的房屋须是法律关系清晰、已竣工验收的房屋。在贷款存续期内，不能改变房屋租赁用途。
5、这笔借款期限长达30年，只要租金能覆盖利息，基本可以被看作永续债，只付息、不还本，既能有效缓解城市政府筹集保租房的指标压力，还能减少当地的商品房库存。更重要的是，短期内，地方政府能通过城投平台融到一笔钱，缓解现金流。
02 | 去库存的难点在哪

简单理解就是，央行发1000亿，给地方城市回购房子，然后用来出租。
而且这些贷款只能由地方城市企业和事业单位享用，也即基本上只能是国资背景的房企或者城投才能享用。
原因很简单，回购这些商品房，适用于供应政府提供的保障性租赁住房，这个工作只能是央企、国企和城投来做。
而且，过去三年，国企、央企和城投大量兜底地方城市卖地，已经将自己的债务率拉高，如今定向给这类房企提供贷款，可以缓解一下他们的资金压力。
更为重要的作用，是去库存。
回购商品房就是帮助市场消化库存，同时完成保租房的供应任务，一石二鸟。
问题来了，这些能多大程度上帮助去库存？回购的商品房能用于配售型保障房的供应吗？
先回答第一个问题。
1000亿元，对8个试点城市，杯水车薪。
数据显示，8个试点城市2023年的商品房成交额合计1万亿。1000亿只是8个试点城市成交总额的十分之一。



这点资金无法支撑大规模的收购行动。当然，能消化一点是一点，对去库存还是有一点作用。
再看第二个问题。
这种回购商品房用于配售型保障房的想法，不现实。
成本太高了。
我们知道，今年房地产发生的一件大事，就是保障房与商品房双轨制的确立。
在今年之前，2021年，中国形成了新的保障房顶层思路，“以租为主”——保租房、公租房，配售型保障房是占比很低的“补充”。
而今年审议通过的《关于规划建设保障性住房的指导意见》（14号文件），则明确要求，尽快补齐保障性住房建设短板，提高保障性住房在住房总供给中的比例，不断满足工薪收入群体的基本住房需求。
之所以说地方政府收购库存商品房转变为配售型保障房方法不可行，主要在于成本问题。
建设保障房的两大目标：
一是加大保障性住房建设和供给，“让工薪收入群体逐步实现居者有其屋，消除买不起商品住房的焦虑，放开手脚为美好生活奋斗”；
二是推动建立房地产业转型发展新模式，让商品住房回归商品属性，满足改善性住房需求，促进稳地价、稳房价、稳预期，推动房地产业转型和高质量发展。
基于这两个目的，“14号文件”指示的定价机制是保本微利：
规划建设保障性住房应按照工薪收入群体可负担、项目资金可平衡、发展可持续的原则、由城市人民政府按划拨方式供地和负责建设配套设施，在此基础上采取市场化方式运作，按保本微利原则配售。
也就是说，配售型保障房的土地由地方政府直接划拨，这一块零成本。最终的定价是基于建设成本、人工成本、税费成本以及微利原则。
这种情况下，配售型保障房的价格会很低。
所以，收购存量房转变为配售型保障房根本行不通，成本太高了。
那么回购商品房转变为保租房呢？难度一样很大，理由同样是成本太高。
不过，这个成本可以在回购时压低回购价格来消化，相对好做一些。
本身就是团购，可以享受到很大折扣优惠。而且，如今的市场库存难以消化，房企巴不得有这样的大户来回购自己的房子，大幅让利不在话下。
不过，由于保障性租赁住房的租金比市场价租金要低，一般都是周边市场租金价格的9折以上。
所以，成本还是偏高。
03 | 放松限跌令才是最市场的做法

中央层面上，已经承认了中国房地产发生重大变化的局面。
这一点，在去年的多场高级别会议上都已经提到。也即中国房地产市场整体供大于求，市场需求持续疲软。
在这种背景下，虽然推出了保障房与商品房的双轨制。但囿于成本因素和保本微利润的原则，配售型保障房基本只能依靠划拨土地重建。
如此一来，一方面保障房大批量入市，会增加市场的供应。另一方面，会分流商品房市场的需求，会对商品房市场的库存进一步施压。
这种背景下，单纯靠地方城市回购商品房用于供应保租房，不太现实，即便后续这种试点推广到所有超大特大城市，也无法规模进行。
要解决商品房市场的库存问题，只能是：
第一，减少土地供应，从而减少商品房的供应增加。
这一点，不少城市已经在做。2023年大多数城市的都减少了土地供应。再加上去年施工面积大幅跳水，市场的供应的确减少了很多。
国家统计局数据显示，到今年前11个月，国家统计局数据显示，房屋新开工面积87456万平方米，下降21.2%。其中，住宅新开工面积63737万平方米，下降21.5%。
销售面积在下降，供应面积下降更多，表面上看的确会引发库存量减少。
不过，大家忽略了一个根本问题，那就是过去十几年快速城市化过程中建了多少房子，库存量有多大。
仅从2005年至今来看。2005年至今19年中，开工面积大于销售面积的年份有13年。前者小于后者的年份有6年。



数据：国家统计局
2005年至今年11月末，新开工面积218.6亿平米，销售面积203.5亿平方米。
新开工面积累计比销售面积还多出15.1亿平方米。如果明年的销售面积跌至10亿、9亿乃至8亿平方米，那即便全国一套房不再增加，也可以再卖超过一年半。
这还只是2005年以来的数据。
事实上，从1998年房改至今，浩浩荡荡的城市化，一二三四五线城市的住宅建筑拔地而起，我们房屋整体供应量已经严重过剩。
黄奇帆曾透露，中国房子严重过剩，没有必要继续修建，没有需求了。20%的人口建造了全世界50%的房子。
所以，即便这两年土地供应减少，开工量减少，库存依旧是个大难题。
所以，还得靠接下来要说的第二招。
第二，降价去库存。
降价去库存，既能释放风险，也能支援房企。
当下的房企正遭遇着融资困局、债务偿还压力、保交楼压力和卖房压力。
在这种背景下，房企根本没钱、没心情、没预期去拿地。都在为如何活下去，而苦思冥想。
虽然从2022下半年以来，房企的融资门槛有所降低。但是，从市场反馈的数据来看，房企的融资环境并没有出现根本性改变。
公开数据显示，2023年80家典型房企的累计融资总量为5752.28亿元，同比减少30.38%。
所以，卖房回款仍是房企最主要的融资途径，也是成本最低的途径。
房子卖不出去，开发商怎么避免暴雷，怎么去完成保交楼任务，怎么有钱去拿地？
房子卖不出去，房企会加速暴雷，最终心累的还是购房者，因为这会增加买到烂尾楼的概率。
如此，后续可能需要地方城市花费更多的精力、更多的资金来处理烂尾楼问题。
所以，在这种背景下，即便很多城市阻挡房企大力度打折，房企也会想方设法变着法儿降价卖房。
从目前的市场来看，已经有不少城市选择了对市场低头妥协，开始放松限跌令。比如苏州、广州、珠海等城市。
当然，顽固不化的城市更多，他们仍在坚守限跌。
挡不住？二手房已经经了普跌，去年11月份国家统计局公布的70个大中城市，二手房价格无一座城市上涨。
二手价格下跌，会倒逼新房价格下跌。