楼市走到现在，有一个预感越来越强烈了

arrarpetahack

现在很多人对2024年的楼市走势非常关心，看网上的评论，有说还会继续调整，也有说2024年楼市将迎来强力反转。每个人都能说出一些理由，如果把他们请到一起辩论，估计3天3夜都说服不了对方。
实际上，要判断一件事物的走势，若抓住本质的东西，判断出一个相对靠谱的趋势并不难，而房地产自然也不例外。那么，这个本质东西是什么呢？按照业内比较一致的分析方法，长期看人口，中期看土地，短期看金融。



就人口方面而言，没什么好说的，不想生成为很多年轻人的选择，生育率是一降再降，年出生人口从六、七年前的1600多万、1700多万，现在已经降到1000万以下，而且还没有止跌的迹象，人口已经进入负增长阶段，如果按照这个趋势下去的话，房子接盘者越来越少是一个不争的事实。
至于金融和土地。跟人口不一样，这些不是客观存在，而是可以通过政策来控制。当下正在做的，包括住建部要求在2024年实行的“人地挂钩”，自然部要求放开土拍限价，以及银行降低房贷利率，像1月份至今的十来天，共有6个城市下调房贷利率，至此，全国已有70多个城市的房贷利率步入“3时代”。可以说，为了避免楼市库存进一步累积、刺激楼市消费，相关部门已经使出了各种法子。



结果大家看到了，购房者买账的不多，观望情绪反而越来越浓厚。这可不是瞎说的，根据机构的统计数据显示，全国二手房均价已经连续下降20个月，二手房作为最能反映楼市真实情况的标的，已经说明了问题。现在的问题是，房地产作为国民经济发展支柱产业，同时也是金融的最大灰犀牛，房地产稳定至关重要，很显然，这样的局面，与国家期望的目标并不相符，众所周知，国家希望的是，房地产能够实现软着陆，确保房地产能够平稳健康发展。那怎么办呢？



正是由于过去二十多年里，促成房地产发展快速发展的3要素已经发生根本转变，普通人能看到这个问题，自然也逃不过国家的法眼，所以，国家现已提出房地产发展新模式，以此来修正房地产发展过程中出现的问题，目的很简单，就是确保房地产保持平稳健康发展。
那么，什么是房地产发展新模式呢？
央媒经济日报1月10日发表的文章题为《新发展模式是破解难题治本之策》，这一篇文章，可以说是非常清晰和全面的回答了这一问题。包括诸如，增量房与存量房协同发展、构建“人、地、房、钱”要素联动机制、实现现房销售、“三大工程”建设、通过建设好房子新赛道引领市场健康发展等等。用经济日报的话说，这些都是房地产新模式的重要内容，是破解房地产发展难题和促进市场健康平稳发展的治本之策。



由此可见，虽然国家恢复楼市的目标是明确的，但很多内容刚开始做，有的还仅仅是提出理念来，还未落地。因此，要想房地产新模式建立和发挥作用，不可能是一朝一夕的功夫。所以，有一个预感越来越强烈了，那就是，楼市恢复不可能一蹴而就。
就拿楼市库存来说，统计部门公布截至2023年11月，全国新建商品房库存面积为6.5亿平米，如果楼市成交量还保持现有速度，大多数城市2-3年未必能去化到供求平衡线位置。而前些年正常供应的土地还在排队上市，即便现在开始控制土地供应，实现人、地联动，按照楼盘开发周期，起码也要大半年到1年才开始感受到新供应土地减少的影响。



至于多久能恢复？这确实是一个比较棘手的问题。
清华大学中国经济思想与实践研究院日前发布了一个报告称，“房地产市场回归市场化，年末有望稳定”，而且还加了一个前提，要看相关房地政策能够克服惯性并高效落地。不得不说，未来一段时间，房地产市场仍然较难。
当然，楼市的短期困难，并不能说明房地产发展就没戏了。比如，央媒经济日报也说了，房地产新模式下，房地产仍将有广阔发展空间，我们户籍人口城镇化率才47.7%，城镇常住人口城镇化率也才65.2%，只要人们生活水平提高，住房的需求潜力就会很大。
只是，在一段时间内，一些负债较高的房企，那些高杠杆的房产投资者（2021年楼市高峰期买房办理的经营贷，将在2024年陆续到期），还要继续忍受煎熬。凡事有弊有利，对于有买房打算的人来说，在这个过程中，他们或能捡到一些意想不到的房子。