政策篇：“救楼市”喊了两年，已经失灵！

arrarpetahack

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2023年最后一个月，你我都是历史的见证者。
高层站台定调，经济、楼市接二连三，北上深也随即发布宽松政策，其中关于“豪宅线”的放松，更是11年来首见。
长期关注我们的朋友都知道，每到开年，我们都会进行详细的楼市复盘，既是一年总结，也是为来年做准备。
今年开篇就从政策环境开始，接下来我们还会对西安楼市供需、土地、产品、房企等多维度进行梳理。
回顾2023，预见2024。

壹丨后知后觉的“救市”！

关注全国风向的小伙伴多少都有了解，自打进入2022年，中国楼市的主题便是救市。



可为期两年的救市效果并不理想，参照统计局数据，今年房地产销量很大概率是在12万亿以下了，相较峰值时的2021年，下降了近四成。
今年看似救市政策不断，但频率是远不如去年的。2023年，全国各类调控600余条，远低于2022年的近900次松绑、宽松。
之所以体感上今年的救市政策过于“显眼”，主要是因为更多高能级的城市加入松绑、甚至二次松绑的队列，全民的关注度更高些。
三四五线城市就不提了，基本上限购、限贷、限售、限价等行政手段已经离场，买房补贴补税倒成了主流；
二线城市在限购上进行了很大的突破，像西安、成都、杭州都在主城区大幅缩小了限购范围，只是象征性地保留了不疼不痒的空间，限购套数也大大解除，三套及以上全款就能安排。



一线城市是年底才有实质行动的，北上深放松了限贷、降低了豪宅线，大幅缩减了二套家庭的置业成本。
救市的逻辑其实没有问题，低能级城市先吹吹风，市场没有变动，再由高能级城市出招。
但在救市效果上事与愿违，一度让人怀疑“政策市法则”开始失灵。
数据端的差，很大原因是因为政策时效性太差了，不够迅速、不够直接。
这波市场下行是从2021年四季度开始的，直至2023年八月末宣布：
全国层面，“认房不认贷”解禁；
首套住房商贷20%，二套30%；
下调二套房贷利率下限，下调至LPR+20个基点。
这才标志着这一轮全国性救市的正式开始，如果能够早一年，也许2023年的小阳春会带出一波行情；如果能够早半年，没准2023年下半年的数据不会这么差，如销量、土地财政、房企涉雷、增速放缓等，可惜没有如果。
而且在政策的连贯性上，也出现了空档。
八月末全国救市后的连续两周，百城销量其实是有所抬头的，但直至12月中旬，一线城市才下场，如果一线城市能够接棒在九月初有宽松动作，年末不至于黯淡收场，可惜没有如果。

贰丨年底全面找补

回首2023年最后一个月召开的三场大会，其实挺有意思的。



政治局会议定下了大步调：坚持稳中求进、以进促稳、先立后破。
不破不立、破而后立、大破大立，这是我们习以为常的说法，具体含义是建立新事物，要先推翻老事物。
比如前些年房地产、互联网火热时，很多人就是大破大立的先导思维，畅言“一鲸落万物生”，但这两年很少有人再喊这口号了，买房的、炒股的、创业的都互相结盟了。
那“先立后破”就不难理解了，要有传统经济支柱撑起经济增长，稳定居民收入，才能有更多的时间、空间去培育新的“支柱产业”，否则还没小康就饿肚子了。
先立后破，其实是经济结构转型的一种过渡方式。在转型的过渡期，不能过快过急地抛弃传统产业，否则面临的经济失速，就会产生一系列的民生问题，只有等新大腿能够顶起半边天时，才能割离传统产业。



随后，经济工作会议给出具体指导：一视同仁满足房企融资需求（正式由以往的“救项目保交付”转为“救房企”）；加快推进保障性住房建设、『平急两用』公共基础设施建设、城中村改造等『三大工程』；完善相关基础性制度，加快构建房地产发展新模式。
最后是执行部门——住建部的工作铺排：继续因城施策、一城一策，实现房地产供求关系平衡。接下来，还会进一步加大首套住房、二套住房政策落实力度，反复提及了“好房子”。
2024年，会是政策纠偏的一年，过去对于传统产业打压太快的政策要及时退场，重拾信心是第一要务。
并且，我们有望在2024年，见到比首套20%更低、二套30%更低的首付比例。
同时，商品房市场或将迎来新的建筑规范，从建筑层高、电梯、隔音、绿色、智能、无障碍等方面入手，提高住宅建设标准，诠释高层对“好房子”的定义。
最后联想“三大工程+新模式”的全线刺激，保障房建设会不会分流住宅用地的供应，从而减少商品住宅的供应？城中村改造，又要拆多少？货币安置的金额和比例是多少？这些都牵扯到后期楼市的潜在需求量。
简单理解就是让好房子刺激有购买力的人的需求，用保障房让买不起房的人的安心留在大城市。

叁丨这次 西安会“快人一步”吗？

可见政治局会议——经济工作会议——住建部，高层大家长们已经拉齐了信息，不到一个月的时间，动作已经传导到了地方，西安在十二月底也开了场座谈会。



总得来讲，阐述了西安“919”限购放松后的楼市境遇，无论是新房还是二手房，西安楼市仍处于全国较为领先、稳固的地位，购房者和房企要对西安有信心，而且会为房企们提供不少于1000亿金融支持，继续推进“交房即交证”、“保交付”工作。
同时，也意识到西安已进入“买方市场”。所以2024年整体工作将围绕“转型”开展，由保稳定——促发展。
现在所谓的“救楼市”政策很明显不够用了，激活消费信息的核心原因在于保大家的就业、收入，既然“先立后破”就没必要再托了，尽早出台大规模一揽子刺激经济的办法，金融放水、减税降负等各类补贴安排起来。
2024年的楼市就看各城市的底子和速度了，会不会赶在农历年的一月出台对应政策，是需要密切关注的。
年初放政策，也代表着对全年经济、楼市态度的积极性，意味着市场恢复是否能快人一步。
具象到西安市场，二环内的限购真心觉得没必要了，那个位数的楼盘也没啥限购的必要，这种时刻，包括限贷和限价，不合时宜的政策该退场就要及时去掉。