总结2023展望2024年济南楼市：降息+回暖！

前程无忧

2023年过去了，这一年我们很多购房者从焦躁到冷静，从冷静到迷茫。
这一年不同人的感受不一样，有人失业了，有人降薪了，有人赚钱了。
有人持有的房子一直贬值，有人买的房子降价了，有人买的房子升值了……
你看在同一片天空下，不同人的命运却是天差地别，是选择的错误，还是混沌的迷失？
我每年都会做个总结，前几年的总结展望，供大家回忆参考：
总结2019 卜一卦2020年济南楼市
总结2020 卜一卦2021年济南楼市
干货：2022年济南房价还会涨吗？
2022年终要翻篇，展望2023年济南楼市！
个人认为过去几年我的展望还是比较靠谱的，当然总有人会读出不同的意思，咱就不争论了。今年继续总结展望，咱2025年再论输赢，反正我也不会删稿。
充满变数的2023年过去了，2024年我个人的理解是：
相对回暖，各方面。

图一

01.

2023年的济南楼市

2023年是中国楼市彻底放松的一年，政策从各个方面全部放松：
限购、限售、贷款利率等，大部分城市都做到了完全的放松。
这样就足够了吗？
显然从我个人的角度理解是不够的，购房按揭贷款利率在2024年依然有很大的调整空间。
2023年尽管楼市政策松绑了，但是楼市并没有救起来，全国房地产整体还是向下的趋势，总交易额也是收缩的。
当我们好多人抱怨房价高的时候，其实大家要明白，像济南这种头部城市，在我们国家实际只有20-30个。大多数抱怨房价高的人，真的是想拿着买县城房子的钱来置换一套二线城市核心区房子，所以，没法讲道理……

图二

1、我们再来看看2023年济南楼市全年的成交数据：
2023年济南楼市全年，新建商品房住宅网签预估为67000套左右（上表统计略有疏漏）；2023年济南市全年，二手房住宅成交预估为61000+套。（济南市房地产协会统计1-11月份2023年1-11月份济南楼市，新建住宅商品房成交6.24万套，二手住宅交易5.63万套，合计11.87万套，同比去年增长了10.73%。）
2022年济南市全年，新建商品房住宅网签73000+套；2022年济南市全年，二手房住宅成交42000+套。（济南市房地产协会）
2023年新房成交比2022年少了6000多套，但是二手房却是高出了接近19000套，所以实际济南楼市整体成交量并没有收缩，还增加了一万多套。

图三

2、大家再看图二中2023年这一年每个月的成交数据，会发现前高后低的成交结构。上半年，大部分新房涨价是比较明显的，可以说是量价齐升。比如盛福、长岭山、雪山、唐冶、张马、神武等片区，在上半年销售时，价格是有上涨的，涨幅最大的当然得算盛福、长岭山片区的新房。
3、随着上半年部分楼盘涨价，不再有比较高的性价比，将不少购房者赶到二手房市场，导致下半年二手房成交量实际是超过新房成交量的。
4、2023年济南二手房以价换量明显。济南不少房子从2020年一直阴跌了好几年了，从那时候我就开始劝卖掉老房子，劝了三年了，听得就听了，不听的我也劝不动了，随意吧。



5、2023年济南二手房多了一种卖房渠道——拍视频砍价卖房，导致购房者对于不少小区二手房的房价预期降低，大部分二手房的降价，的确促成了市场成交量的上扬。
6、普通二手房的降价并没有影响核心区的改善盘房价，这里我解释一下怎么算我理解的改善盘：
10年左右房龄、18层以内、户型不要过分落伍、小区容积率2.5以内、小户型占比别太高、外立面别掉墙皮太丑、学校在济南算中上等、物业中等以上。
符合以上绝大部分条件的算是我认为的改善盘，再加上核心区这个条件，就能在我说的框里了。类似万科大都会、仁恒公园世纪、龙湖天璞这种铝板或者石材外立面高层，也是属于核心区改善盘的，别我不说，又被diss。
7、虽然大部分核心区的改善盘房价比较稳定，甚至还有不少小区房价上涨了，但是城投东城逸家与西江华府的入市成功将奥体周边与龙鼎大道周边房价压住，甚至于打下来。根据现如今的销售速度，大概率还要销售2年，10年房龄的落后产品，吸引人群还是有限。最少房价也会压两年，所以未来2年如果你要淘换这周边的房子，还需要谨慎，详情看：关于济南楼市的一小段对话。
8、2023年科技城片区房价入市，保利珑誉、中新泰富玖著30000-35000的售价，因为高新区+CBD没有像样的竞品楼盘，所以科技城销售相对还是走量的。想当年CBD房子也是差不多销售节奏，前高热销绿地ifc+龙湖天璞，中稳，最后赶上2021年改善盘涨价部分楼盘高价格清盘，那时候是8个楼盘同期在售。

02.

2024年的济南楼市

2023其实还有很多可以总结的，然而大家对于过往并不关心，就想知道2024年济南楼市会怎样，那我就八卦一下：
2024年的济南楼市，到底会怎样走？
1、政策层面，从全国来讲想稳定经济、想促进就业，除了要鼓励民企之外，必然继续宽松货币，用低成本资金促进经济活跃度。
而对于楼市而言宽松货币的政策只剩下定向地产降息这一条路了。我们现如今首套房贷款利率是LPR-20基点，我个人觉得2024年这个利率下限是要打破的，60-70个点不是不可以。
自2024年1月1日起，东莞市实施阶段性取消辖区首套住房商业性个人住房贷款利率下限。近日，东莞首套房贷利率下调，多家银行由此前4%降为3.8%。
定向降息真的不远了。
2、2024年是济南楼市新房相对短缺的一年，而二手房房源又相对充足。
2022-2023年两年，济南出让土地不多，会导致2024年的新盘供应量极低，我们梳理一下新盘的确比往年要少很多，尤其是二环东以东区域，可以说达到历年的新低供货。
CBD西历下城发地块、七里河路、科技城几个小地块、凤凰路两个地块、雪山中海、彩石一个小地块、唐冶两个小地块、济钢地块。
以上地块+存量新房就是2024整年的绝大多数新房供货了。详情可以看前段时间我的梳理：
2024年济南楼市：东城新楼盘变少，刚需房价趋稳，改善市场难降温
3、在这样的供应相对不够多的楼市环境下，一旦经济有向好+利率降息，你们可以想象一下市场成交的热度，会不会升温较快？
所以我对2024年济南楼市的概括就是：
回暖！
成交量不需要比2023年增长，只要跟2023年持平，那市场的温度就会上去。
4、庆幸的是我们济南楼市各大刚需片区有足够多的次新二手房，所以市场不会过热。你比如张马片区、新东站片区、雪山、唐冶、神武、文旅城、西客站、天桥、南北康等，均有大量的次新房在售。
次新房会平衡新盘供应少的短缺，所以市场回暖、房价略微回升是有可能，但是不会有太大涨幅。
5、这样的供需环境下，2024年的小阳春是必然出现的，这个节点是处理老破住房的最好时机。如果你要以旧换新，或者想脱手变现，现在就应该挂出房源，试探行情，等待有买主询价，适当卖出。
6、2024年，济南大部分次新房会比2023年下半年好卖，只要你挂牌价格合理。
7、如果你是想老房子、刚需房换核心区的改善盘，我建议你春节前就能定下房子，2024年核心区的大部分房产的确会比2023年底贵一点。排除掉被东城逸家、西江华府影响的片区，排除掉核心区内30多层大高层、排除掉房龄老、户型差的房子。
8、老房子并不会因为市场回暖而受到影响，房价方面不会有任何体现，阴跌还会继续，只是幅度放缓，具体房子还需要具体再看，比如天桥的老房子跟历下老房子的确不是一个概念。如果你真住不着，早几年没有卖掉，现在如果已经跌的很惨烈，我真不知道该如何建议了……


9、2024年是老学区房相对逃顶的一年，这个顶是相对的，大概率2025、2026年就很难出手了。


10、2023年济南楼市基本没有买了就能赚钱的房子，2024年大概率也没有，除非你有内部渠道，能够低价格买到好房子。

11、持有下图中红圈房产的业主，这几年以及未来几年都会按照图中路径置换房产，只要有能力且果决，向上置换房产是早晚的事情。下面这张图的趋势会一直延续下去：

12、2023年不少山东地级市、县城居民来济南置业买房，2024年还会延续。我们所接触的粉丝中不少是先买一套给孩子，未来退休之后再买一套给自己。如果一个新家庭，双方都是独生子女，那这个家庭未来需要在济南购买2-3套住房，这的确是刚需。
13、未来几年济南高新核心区一直会是供货量低片区，小鸭、开拓路、奥体中三个地块，陆续入市，起步面积不小，单价、总价都不低。有人会说去买二手房，那你去找10年房龄左右，18层以内、户型不差、物业不差的房子，你会发现，二手房也不便宜。
所以说高新区改善房价，稳步上行是无法改变的，可能不会涨太快，但是每年都会涨点。
14、2024年CBD优质改善房单价突破四万，向4.5万迈进。
2023年仁恒奥体公园世纪不靠路好楼层房价在3.5-4万，2024年一整年会夯实4万的价格。期待龙湖天奕的交付，如果交付不出大问题，两个楼盘价格基本相对持平。
大汉峪片区受东城逸家影响还是有的，主要影响的是高层房源，玉兰花园四期不受影响。
开拓路济高楼盘一旦入市，对周边房价会有利好。如果云境2024年交房，交房别出大问题，不靠路小高层二手房会达到3.5万左右单价。
15、2024年科技城片区很热闹，5个楼盘同时在售，相对低速销售、价格稳步上拉，片区清盘时既是房价巅峰，希望你不要站岗。
16、2024年济南东部刚需楼盘主要供应区域是张马、新东站、济钢片区，之前轨交、城投拿的地要拿出来开发了，未来几年这三个片区都会有土地供应，所以打算在这几个片区购房的朋友，你不用担心没房子可买，房价相对也比较稳定。
槐荫、天桥、党家等片区发展会比较平稳，可以用平静如水来形容，也是不需要担心房价的。部分小区域会有改善需求的释放，比如龙湖御湖境、唐冶润府、雪山润府等，每个片区都会有改善房的出现，类似谁家村里都会有盖别墅的富人家，需求就是如此。
东部刚需热点片区，如雪山、唐冶，大部分次新房房价会企稳，只要不是大高层，小高层好点房源、小区环境别太差房价上涨一点，也是没问题的。
17、2024年依然不要买“老、偏、大”房子，又老、又偏、又大的房子，注定是传家宝，你很难传给下一个大冤种了……
其实有很多不可以买的房子，大家去观察现如今挂牌在网上、长时间无人问津的房产就好，你不看、不想，乱买房，不坑你坑谁？
18、黄河北依然是黄河北，短期内别做梦了。
大家看CBD，从2016年开始建设，到完全投入使用，可能还需要3-5年，这样举全市之力发展的核心区域尚且需要10年的持续建设发展，你指望黄河北短期买房能赚钱？这张饼希望你有生之年能吃到嘴里。
19、楼市继续分化的趋势不会改变，不会再有普涨的行情，这句话已经说了几年了。你信也好，不信也好，也改变不了。
20、济南楼市看东部，东部楼市看核心区。
21、对于济南楼市，贷款买房赚大钱的时代一去不复返，买房自住舒适、相对保值，当成一种家庭资产的配置更合理。
努力工作，好好赚钱才能过上好日子，空谈、做梦一时爽。
22、前几年在济南买房赚钱机会还是不少的，未来的确不容易了。
购房策略的确是随时改变的，我把前几年那张图调整一下，大家别拿着图刻舟求剑了。从2023年开始，开发商意识到核心地真的是越来越难拿，开发一个项目就要将利润最大化，定价不再让利，购房者自然很难赚到钱了。



4500多字的梳理，供大家参考。希望这篇文章让你对2024年的济南楼市有个大体的认识，能让准备买房、卖房的你思路更清晰。
如果觉得有价值就收藏、转发、点赞多读几遍，2025年我们再来验证。
个人观点，供您参考。
买好房，找几楼。

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