楼市风向：供需关系变了，新房成交跌回2020年水平！

前程无忧

刺激之下，岁末楼市虽出现了一定的翘尾行情，但这也没有改变全年成交量缩水的现状。
『波哥聊楼市』获取的数据显示，2023年上海全市新房成交915.69万㎡，这一成绩与2020年的情况相当，但较2021年和2022年均显逊色。



可以看出，房地产市场的这轮调整期，在供需关系发生深刻变化的形势下，房子流动性的减弱，已不再局限于部分城市和地区。
信心的不足，已成为各地都需直面的一个关键问题。对此，一线城市在2023年也有深度的共情，这是去年岁末京沪落地优化政策的原因所在。
◇成交不易 2023销量同比缩减10%
从年度数据来看，去年虽然沪上新房市场的均价稳中有涨，但在销量方面的成绩，却是延续了下滑的趋势。
2023年1-12月，上海全市新建商品住宅成交8.04万套，总签约面积为915.69万㎡。相对于2022年和2021年，销售面积分别缩水9.92%和13.57%。
各月走势方面，上半年各月的表现，整体要好于下半年的情况。其中，6月份更是以破100万㎡的成交量，创下年内新房单月成交的最高值。



岁末，在12.14调控优化政策组合拳的作用下，上海新房市场即使有所翘尾，但行业所处的颓势仍没有得到明显的扭转。
12月份，全市新建商品住宅成交6710套，成交面积为77.8万㎡。这两项指标，堪堪达到2023年各月的均值水平，委实算不得出类拔萃。
根据『波哥聊楼市』的监测，2023年上海新房各月平均成交套数为6701套，各月平均成交面积为76.31万㎡。
以此来看，岁末重磅政策的效果，还需给予更多的时间来检验。市场信心的提振，仍会是2024年调控努力的一大方向。



◇供需放缓 整体去化率不足六成
2023年的上海市场，除了新房成交缩水，入市房源体量的下滑，也是一个比较明显的特征。
统计期内，全市共有12个批次的新房过会，累计新增供应房源8.6万余套，上市房源面积合计977.85万㎡，涉及项目共209个。
而在2022年，申城虽仅有8个批次的集中供应，但入市的房源超过9万套，总供应体量则逾1000万㎡。



从单个项目的推盘动作来看，嘉定新城的理想之地、闵行吴泾的象屿招商公园1872、临港新城的金融湾·晶的供应面积最多，入市房源均在15万㎡以上。
板块方面，2023年全市新房供应量排名前五的，分别是临港新城、嘉定新城、南桥、金桥、金山新城，期内新推入市的房源面积都超30万㎡。



不过，就新增供应的整体成交表现而言，却是难以差强人意。
『波哥聊楼市』监控自网房的数据显示，2023年上海集中供应的房源，共计成交5.12万套（统计截至1月3日），总去化率为59.25%。
期内有新增供应的项目，其中的26个楼盘房源售罄，包括瑞仕·半岛璟庭、越秀保利嘉悦云上、华发半岛华庭、保利和颂、华发古美华府等。
另外，象屿招商公园1872、虹桥公馆3期、理想之地、安高申宸院、雍汇庭等热门项目，2023年推出的房源也几近售罄，去化率都超过了99%。
期内，新增供应涉及的项目，去化率不足80%的有130个，去化低于60%的107个。而截止当前仍是0成交的项目，也有12个之多。
◇不乏亮点 部分热门项目不愁卖
2023年，房地产行业的景气度不高是客观存在，但热门项目依然好卖，也是不争的事实。
在上海，去年有7个楼盘的成交套数破千套，嘉定新城的理想之地更是以2104套的成交量，成为全市的销量冠军。



此外，象屿招商公园1872、越秀保利嘉悦云上、象屿招商蟠龙府、招商虹桥公馆、瑞仕半岛璟庭、华发四季河滨等，也都有不俗的表现。
2023年1-12月份，上海新房市场的高端改善盘，在成交方面也有不少可圈可点的地方。
在成交套数top50的项目中，有10个盘的成交均价在10万元/㎡以上，且成交量都在500套左右。
其中，招商苏河玺、中企云萃森林、中海海上和集的成交量，更是多达700套左右。与此同时，静安天悦、品尊国际、保利越秀·和樾天汇等也有不错的成绩。



全市的中高端项目中，云锦东方等因为倒挂空间和惊人的认购率等，一时间也是赚足了眼球。不仅成为上海的热门话题，在全国房地产市场也是声名在外。
这一点也让大家笃信，上海的房地产市场不乏购买力，申城的高端项目不缺高净值买家。
在全国房地产市场调整的同时，虽然申城的楼市有所回调，但这种冷却是暂时的。因为，上海的房地产市场，不缺购房需求。
作为重要的超大城市和国际都市，可以预见的是，2024年的申城，在人口导入、产业配套和就业环境等维度，仍将继续保持相对的竞争优势。
基于这些点位，未来的上海房地产，不论是抗风险能力，还是保值的潜力，抑或是市场活力，都会是值得期待的。
难道，不应该是这样的吗？