楼市风向：起风了！京沪重磅出手，楼市可能要换季

前程无忧

不负众望，在这个岁末年关的紧要时刻，风终于来了！
就在昨天傍晚，房地产市场接连被投入两个重磅“炸弹”，京沪两城先后发布官宣消息，出台了对房地产调控的优化政策。行业内外，可谓为之一振。
根据『波哥聊楼市』的观察，截至12月14日，北京、上海、广州、深圳四大一线城市，均已出手调整了房地产政策。
受此鼓舞，楼市可能要换季了。房地产市场的冰雪消融，应该是不远了。
北京：首付比例最低降至三成 优化普宅标准
12月14日，北京市住建委等五部门联合印发《关于调整优化本市普通住房标准和个人住房贷款政策的通知》，优化普通住房认定标准，下调新发放个人住房贷款最低首付款比例、延长最长贷款期限。



《通知》明确，此次调整结合市场变化，对普宅的建筑面积、价格标准进行了适当上调。
调整后，小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在144平方米（含）以下，5环内成交价格在85000元/平方米（含）以下、5-6环成交价格在65000元/平方米（含）以下、6环外成交价格在45000元/平方米（含）以下的住房视为普宅。
《通知》还提出，下调新发放房贷最低首付款比例，同时延长贷款期限。
北京地区首套住房个人住房贷款最低首付款比例统一下调为30%；二套住房个人住房贷款最低首付款比例下调为城六区50%、非城六区40%。
同时，此次调整取消了房价过快上行阶段本市对房贷年限的从严管控，由目前最长25年恢复至30年。
同时，此次调整还将降低商业银行新发放房贷利率政策下限。12月15日起，新发放的商业性个人住房贷款将执行新的利率政策下限。调整后：
城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率加10个基点、不低于相应期限贷款市场报价利率加60个基点。
非城六区首套、二套利率政策下限分别为不低于相应期限贷款市场报价利率、不低于相应期限贷款市场报价利率加55个基点。
上海：首套首付最低30% 调整信贷加点政策
12月14日，为更好满足居民刚性和改善性住房需求，上海自12月15日起调整普通住房标准和优化差别化住房信贷政策。
1、调整普通住房标准
上海市住建委等五部门联合印发《关于调整本市普通住房标准的通知》，规定可以享受优惠政策的普通住房，应同时满足以下条件：
一是五层以上（含五层）的多高层住房，以及不足五层的老式公寓、新式里弄、旧式里弄等；二是单套住房建筑面积在144㎡以下（含144㎡）。



2、优化差别化住房信贷政策
首套住房，商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减10个基点，最低首付款比例调整为不低于30%。
二套住房，商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加30个基点，最低首付款比例调整为不低于50%。
同时，在自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策。
上述范围内，二套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）加20个基点，最低首付款比例调整为不低于40%。
京沪政策明显优化 找房热度应声而涨
北京和上海作为房地产市场的风向标，此次调整政策的出炉，虽然姗姗来迟，但给市场注入了一剂有效的强心针。
从优化的点位和调整的力度看，京沪两地这次的出手，确实都是诚意满满。正所谓，好饭不怕晚。
首先，我们来看北京调整前后的变化。
一方面，首套首付的比例，下调至30%，二套的首付比例下调更是明显。下调前，二套首付比例最高80%，现在最低仅40%。
北京下调最低首付款比例，明显降低了居民购买住房的资金门槛，有利于更好满足刚性和改善性住房需求。



另一方面，贷款年限的延长和贷款利率的加点幅度下降，对购房者来说也更为友好。
人民银行北京市分行表示，以贷款金额100万元、利率4.2%（当前最新一期五年期以上LPR）为例，期限从25年延长至30年，按照等额本息还款法，每月可以少还499元，减轻每月还款压力，释放消费潜力。
值得注意的是，北京此次对普宅标准的优化，明显放宽了认定的范围，符合普宅的房源明显增多。
北京市表示，调整后全市普宅占比提高至七成左右，将有更多家庭能够享受住房转让时的增值税优惠政策。



其次，我们再来看看上海的调整情况。
申城12月14日的政策内容，不仅优化力度较大，而且还有相当的特色。针对郊区实行的差异化政策，让人眼前一亮。
在首套和二套首付比例下滑的同时，房贷利率的加点幅度，也让购房者倍感温暖。不仅首套低至4.1%，二套利率更是在原有基础上，降了70个基点之多。
而且，普宅的认定标准，甚至还取消了价格方面的限制，当前仅对房屋类型和建筑面积有要求。经此调整，符合普宅的房源大幅提高。
另外，为支持推进“五个新城”和南北转型重点区域高质量发展，促进产城融合、职住平衡，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区全域实行差异化政策。
这些指定区域内，二套住房商贷款利率仅加需20个基点，较全市的水平低了10个基点。二套首付款比例，相对全市其他区，也低了10%。
此次调整，力度不可谓不大。上海的远郊区域，在此次政策的刺激下，更是受益良多。区域内的房产，将更具流动性，这是毋庸置疑的。



对于京沪推出的调整政策，市场也很是感冒，两城的找房热度应声而涨。
58安居客研究院的独家数据显示，12月14日上海和北京的找房热度，较前一天分别上扬了8.4%、5.2%。当天，上海的找房热度更是月内的最高点。
可以预见的是，京沪的这一刺激将在这个岁末激起更多的“水花”，年底的翘尾行情似乎又值得期待了。
房地产指标边际改善 2024楼市好兆头不断
当前的房地产市场，从统计局公布的开发投资和70城房价等数据来看，虽仍然处于调整之中，但当前已有向好的势头。
12月15日，国家统计局新闻发言人在发布会上表示，随着经济整体恢复，同时在房地产领域一系列优化调整政策的作用下，近期房地产市场的一些指标，也在呈现边际改善的迹象。



加之中央经济工作会议基调的指引，随着房地产风险的稳妥化解，以及保障性住房建设、“平急两用”公共基础设施建设、城中村改造等“三大工程”的稳步推进，房地产市场势必呈现平稳健康发展的趋势。
未来，在加快构建房地产发展新模式的大背景下，随着各地区各部门进一步深化落实房地产领域有关政策，政策效应将持续显现，房地产市场形势有望进一步趋于改善。
2024年将近，关于楼市的各种好声音不断传来，这是个很不错的兆头！