楼市风向：取消新房限价，楼市转折点来了？

arrarpetahack

深圳楼市，终于有了政策变动！
深圳挂牌2宗二类居住用地，一宗是位于坪山的G12302-8051宗地，一宗位于龙华的A925-1146宗地。



其中最值得关注的一点是：
这两块地均取消了对商品房销售价格的最高限制！
也就是说，这两个地块的新房没有限价，可以按照开发商自己的意愿定价,想卖多少卖多少
这是自2016年深圳开始采取限价政策以来，深圳第一次放开新房限价。
但是就在昨晚，又有消息指出：
深圳取消商品住房销售限价的消息不实



事情的发展真的是有意思。
明明土拍没有了新房限价、但又宣称没有取消商品房销售限价。
这到底是怎么回事？
这开发商头上的金箍到底能不能被取下来？
深圳楼市又有没有迎来转折呢？



可以确定的是，这一回土拍的地块确实没有限制最高售价。
龙华A925-1146宗地
龙华的地块采取单限单竞+摇号”的方式限地价、竞地价，达到最高限制地价后通过摇号方式确定竞得人。）
起拍总价75400万元，依然设置最高限制地价为86700万元
但在出让条件中确实没有看到商品房销售最高限制价格的信息。



而在此前土拍的地块出让信息中，一般来说都会在出让条件中表明商品房最高限价的信息。



上一次土拍中的商品房限价信息
说明这一次官方确实只给了最高地价限制、没有给出商品房销售的限价。
龙华的地块位于观澜，具体在大布巷新村附近，周围以工业区和城中村为主，背靠山体。



宗地旁是布新路，小范围内靠此路连接外界，从地理位置来看，交通并不是特别便利。
距离地铁4号线观澜站有一定的距离，暂不能实现地铁出行。
坪山G12302-8051宗地
坪山地块起拍总价11900万元；最高限制地价13600万元
竞买规则和龙华观澜的地块一样，都是“单限单竞+摇号”（限地价、竞地价，达到最高限制地价后通过摇号方式确定竞得人。）
出让条件中的九条内容中，也没有提及对商品房销售最高价格的限制信息。



该地块距离坪山云巴1号线燕子岭站较近，附近还有燕子岭生态公园。居住方面，周边目前以工业宿舍为主，也有一部分城中村。
地块东侧有去年4月份出让的限价楼盘坪山城投·鸿鹄里（商品房限价3.75万/㎡）



周边的二手房价其实和城投鸿鹄里的3.75万/㎡差不了太多，豪方菁园现在业主的报价大概在3.5-4.5万/㎡左右。
一旦坪山12302-8051地块的楼盘放开限价，很可能到时候新房的房价可能还会比周边二手房价还要高。
二手房和新房之间的价格倒挂，正在逐渐消失。
但是此刻因为二手房市场的价格不透明，所以很多朋友根本不知道自己关注的区域到底是新房的价格还是二手房的价格更优惠。
你以为新房更便宜，但实际上二手市场中的笋盘可能要比新房还要便宜20%。
所以啊，如果你准备买房或者关注市场动态，一定要及时了解深圳的二手房价格、尤其是各个片区各个楼盘的笋盘价格。
价格了解清楚了，才不至于被中介的信息差忽悠，才能选到最有性价比的房子。







不管官方自己怎么去表态，这一回土拍取消新房限价之后，我有几个观点想和大家分享：
1. 别只关注取消限价
要知道，这一次土拍是将“双限双竞”改成了“单限单竞”
取消了商品房限价之外，还取消了竞保障性住房的面积
这说明什么？
这说明后续保障房的供应可能会有变化。
很有可能未来会出现专有的保障房地块，专门拿出来像商品房地块一样拍卖。
当下开发商拿地建商品房+配建保障房的模式，也许会成为历史。
2.深圳是永久性取消新房限价还是短暂执行，不好说
这一次土拍的两个地块，无论是观澜还是坪山的地块，地块价值都不高，取消新房限价也掀不起多少波澜，尤其是龙华观澜的新地块。
为什么我这么肯定？
因为如今龙华楼市太过内卷，新开盘的新房根本不敢涨价卖，就算是放开了限价，开发商也不敢涨价卖。
深圳官方自己也说没有取消商品房限价，所以不排除后续土拍会恢复商品房的最高限价政策。
很多政策变动得很快，永远没有办法预测，取消限价到底会不会永久执行，还不好说。
3.土拍其实没有完全放开
新房的限价没了，但地价还在限制。
这次土拍还是限最高地价，没有完全放开任由开发商自由竞价，如今很多二线城市都已经放开地价限制、比如旁边的东莞就已经率先动手了。
现在不再是地王频出、土拍过热的年代了，深圳既然都已经放开了新房限价，取消地价限制，应该也不远了。
4.取消新盘限价，可能只是一个开头
9月份认房不认贷之后，深圳终于又有了新动作。
这是否预示着深圳还有继续调整政策的想法？
年底这两个月，深圳完全有可能继续放开政策！比如取消限购、比如首付降为2成之类的政策，都是可行的调整策略。