强刺激结束了？新规下，2024年起，楼市将出现一个不寻常的信号

sanasnoz

▼ 文｜老墨

前言：
要是现在我问你，究竟出台什么样的政策，才能再次强刺激房价上涨。
答案肯定非常杂乱，你可能会说取消限价、限售、限购……
反正说来说去，核心就是直接针对房价本身。毫无疑问，我对此非常赞同，但是长期以来，我发现太多人都漏掉了一个至关重要的动向。
如果把房价比喻成上层建筑，那么这个动向就是基石：土地市场（价格）。



01 / 土地市场走向始终都是我们预测房价的重要支撑

一直以来，你们都想错了，并不是你们认为的只有房价上涨，地价才会上涨，其实情况恰恰相反。
对此，我们完全可以借鉴国外学者的观点：
预期房价=地价+建筑费+销售费用+利息+税费+专业费用+利润。
再结合我们国情，实际上就算把后面六项成本加起来，占比也不过70%-80%，而光是地价就至少占到20%-30%。
带着这个思路，我们再来看看近20年地价和房价的走势。
房价方面，自世纪初至今，房价足足飙升了五倍，特别是2008年和2014年，在出台了强刺激政策之后，涨幅最低都接近10%。



地价方面，单看每年的第一季度，自2000年的993元/平直接暴涨到了近几年的4506元/平，也翻了四倍多。



难怪有人说，把房价比喻成面包，地价就肯定是面粉，虽然不是非常恰当，但是内在关系基本如此。
02 / 事关地价，楼市又出现了一个不寻常的信号

自10月以来，取消地价竞拍上限的城市就已经多达17个，其中不仅包括南京、合肥、武汉、天津、成都、杭州等众多省会城市，就连苏州、青岛、厦门、无锡等等经济大市也加入了队伍。
可是我却发现，大家却养成了一个错误习惯：
只关注房价新闻，严重忽视了地价，我们要明白如果土地市场不回暖，楼市就不可能真正复苏。
表面来看，取消限价就只会导致地价上涨，和房价根本没有关系，但其实通过提高开发商拿地积极性，先盘活土地市场，紧接着短期内就可能带动“备案价”的上涨。
请大家注意，我说得备案价，而不是房价（成交价）上涨，这两者非常的区别，弯弯绕非常多。
打折之前就是备案价，这是销售给我们的最初报价，只是让我们看的，而打折之后的成交价，这才是我们买房真正需要掏的钱。
在楼市火爆时期，备案价和成交价差别很小，但是一旦楼市整体偏冷，开发商肯定打折，成交价就会低不少。
这样来看，取消限价确实不寻常，可问题是开发商需要资金回流，特别是民企，想卖房还得靠打折降价，要不然真的很难卖。



03 / 买房人一定要注意这两点

毋庸置疑，不论是刚需族还是改善族肯定还有一部分人考虑新房，我不鼓励也不阻拦，只告诉大家应当注意的地方。
第一、密切注意打折的次数和幅度。
其实和买车几乎一模一样，只有达到条件才会有相应的折扣，比如正常首付四成，如果你能五成就打折0.1%，全款就打折1%等等。
在售楼部买新房，不要觉得最多就只能打一两次折扣。你们自己要明白当下的环境是买方时代，缺的不是房子，而是买房人。
因此，如果你着急买房，一定要按住耐心，打三次甚至四次折扣并不是没有可能。
哪怕只有0.1%，换算成现金也至少是上千元。



第二、多比较周边其他项目的竞品打折力度。
我得说明白，意思并不是哪个项目折扣大就买哪个，而是通过竞品了解打折力度。
这点非常像过去买房的时候，通过竞品销售人员来了解其他项目的优劣，非常好用，现如今用到折扣力度上面，依然好使。
综上所述：
长期来看，既然已经有17个经济强市取消了地价限制，其他城市效仿的可能性很大，所以这完全可以说是新规。
关键是对于我们买房人而言，真正要看到的是背后的东西，主要就是两点：一是对房价的影响；二是对买房折扣的影响。



对此，你怎么看呢？
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