2023年下半年，楼市或许出现抛售潮，未来房价可能超乎想象

sanasnoz

近期楼市发生翻天覆地的变化，尤其是2023年下半年，楼市迎来了一波强有力的刺激。从去年下半年开始，楼市全面放开，包括降低首付、利率等，降低购房成本。然而，2023年又迎来更强有力的刺激，可能引发新一轮的抛售潮。为什么会出现这种情况？未来的房价为何变得难以想象？让我们深入分析一下。在当前错综复杂的楼市形势下，理清头绪对我们决定是否入手房产至关重要。



如果您有不同看法，欢迎在评论区留言互动。回顾之前的调控历程，从2016年提出“房住不炒”开始，告诉大家房子是用来住的，而非用来炒的。到2020年，开发商面临三道红线，银行实施两道红线，加上棚改、二手房官方指导价等政策，有效制止了很多人继续炒房的欲望。
从2021年开始，每个月都有五六十次的调控，针对即将上涨的城市进行相应调整。经过调控，到了2022年下半年，楼市交易逐渐平稳，此时可以看到炒房客逐渐退出，房价稳定在一个相对较高的水平。于是，在这个时候，我们放开了楼市，降低首付、降低利率，并取消所有购房限制。但为什么今年会出现抛售潮呢？



首先，与最近出台的利好政策有关，其中一个重要政策是“认房不认贷”。过去，很多刚需改善群体在购买第二套房时，面临着首付高达50%或60%的问题，尤其是购买商铺时可能达到80%。这增加了很多刚需的负担，导致许多人望而却步。
然而，现在这些限制都取消了，认房不认贷意味着购房贷款按照一套房的流程进行，首付也有相应规定，利率还在降低。在这样的利好政策下，刚需需求释放，而许多炒房客则选择抛售手中的房产，尤其是那些地段较好的房产，使市场进入买方市场。总之，现在是低价卖房的时候。
其次，未来可能会降低存量房的利率。降低存量房的利率意味着已经购房的老百姓压力减轻，但也会有一部分存量房业主选择卖房。由于过去3年的疫情，许多人负债累累，面临巨大压力。在政策强烈刺激的情况下，卖房变得容易，许多人选择减轻自己的经济负担。由于房价已经失去了上涨动力，部分炒房客仍然背负着贷款，或者被套牢。



再者，综合目前楼市上的利好政策，我们可以看到这两年所有的利好政策都在全面执行。与之前只放开限购、未放开贷款不同，现在是所有购房障碍全部清除，从低首付、低利率、认房不认贷，到存量房利率下调等，所有利好政策集中在同一年。可以说，购房变得非常容易。那么，在如此利好的情况下，是否是买房的好时机呢？
对于刚需和想要拥有自己房产的人来说，购房确实是一个良好的时机。前提是房价已经稳定，购房成本也降低了，为何不抓住机会入手呢？然而，为什么我们又会谈到未来的房价超乎想象呢？



许多人或许会质疑这个看法，认为未来房价还会大涨。我要告诉大家的是，不能用过去的眼光看待当前的房地产市场。过去20年房价上涨是无法避免的，因为城市化率尚未完成，需求仍然存在，需要不断建房。
但现在房产逻辑发生了变化，城市化率达到了一定极限，开发商负债问题等未解决。楼市需要调转风向，房价失去了上涨动力，但不会轻易跌到谷底。因为大多数人的财富主要体现在房产上，过于大幅降价是不可取的。



三个原因解释为什么房价会超乎想象。首先，需求方面，房价失去了上涨动力，过去20年是因为城市化过程中需求大。人口流向从农村到县城，再到三四线城市，再从三四线城市流向省会城市，再从省会城市流向大城市。但从2022年开始，城市人口首次超过农村人口，人口流动趋势减缓，城市化率暂停。城市规模方面，城市规模已经达到一定量，未来城市发展将较为缓慢。
城市不会再扩张，郊区已经被开发，未来城市发展两极分化更为明显。大城市房价由于人口涌入、地少人多等原因仍然高昂，而小城市房价经过2017年到2018年的涨价去库存，逐渐回归理性。小城市房价没有人口支撑，最终会回归到合理水平。



最后，房住不炒的调控方针仍然存在，未来房子的金融属性将逐渐消退。除了核心地段的房产具有一定金融属性外，大部分房产将变成消耗品，就像我们购买的手机、汽车一样，一旦购买就开始贬值，不再是保值的产品。
从2016年开始坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”，国家不再将房地产作为长期经济发展的重点。虽然房地产目前影响着80%的其他行业和许多民生问题，但未来国家的产业将转型，不再以房地产为主导，买房赚大钱的时代也成为历史。



总结以上三点，房价超乎想象的原因在于需求的变化、城市规模的限制以及国家对房地产市场的调控。在未来，房子的金融属性将逐渐消退，购住取向成为主流，而未来楼市还将迎来房地产税和租购并举等新政策。因此，要谨慎对待房地产市场，根据个人需求来购买，切勿轻率进入。