楼市新政40天｜北京：成交量有升有降，市场期待更多政策落地

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“希望新政策出台，市场预期不断向好，房子尽快销售出去。”这是杨振(化名)最等待的。北京“认房不债”新政生效后，杨振卖掉了自己的房子，希望换上学区房。

9月1日，北京正式宣布实施“收房不贷”政策。由于已经全面实施，超出了市场预期。短时间内，北京新建房和二手房交易量大幅增加。如今，新政实施已近40天。北京楼市如何应对？多家机构统计显示，9月份，北京楼市成交量先升后抑，但仍较8月份明显回暖； 10月以来，市场相对稳定。




北京/许英剑新闻制图

新政下交易量增加

据北京市住房和城乡建设委员会、中国指数研究院统计显示，9月份，新增商品房网上签约5891套，环比增长42.9%；二手房销售14262套，环比增长30.1%。

在线签名存在延迟。北京链家研究院研究显示，从三方协议的实际签署来看更具前瞻性，9月份北京二手房实际交易潜在增速超过40%，相关增长可以从10月份的在线签名数据中得到体现。

新政策表现超预期！北京“认房不还贷”新政对房地产市场尤其是新房市场的早期影响较大。政策出台当晚，不少开发商喊出了“不收盘”的口号，部分购房者选择夜间签约。新政实施后的第一个周末，北京不少售楼处看房人数有所增加，新房和二手房交易量也有所增加。

据中原地产市场研究测算，9月2日至9月8日，北京新房销售3500套，超过上月成交量；二手房销售5000套，环比过半。

北京链家研究院院长高源表示，北京住房市场以修缮需求为主，存在明显的置换链条。 “认房不贷”政策主要惠及新居民和较好的客户群体。

成交量先升后降

值得注意的是，北京9月成交主要集中在上半月，高位上涨后开始回落。据中原地产市场研究测算，9月16日至9月17日，北京二手房成交量分别为600套和800套，较前一周有所减少。

麦田研究院分析师表示，新政后首周末，北京二手房交易量快速增长。第一个周末快速成交的大部分是在政策生效前进行过多次选择的客户，他们所瞄准的房源基本被锁定。由于前期意向较高的客户成功完成交易，随后几周的交易量较高峰有所减少，但市场人气仍高于8月同期。从业主预期来看，新政实施后，业主预期经历了先上升后下降的过程。据麦田地产统计，新政后第一个周末，涨价房源比例迅速提升至36%。 9月底后，价格上涨的房屋比例下降至17%，恢复到8月份的水平。随着市场反应逐渐明朗，业主预期逐渐回归理性。

刚刚过去的中秋、国庆期间，北京楼市表现相对稳定。北京链家研究院监测数据显示，今年国庆假期交易量同比下降约60%，符合预期。从高频数据来看，9月29日至10月3日出行高峰期间，平均交易规模低于平日正常水平。 10月4日以来，随着返程旅客越来越多，交易量不断增加。 ，到6日已达到周末正常水平。

高远表示，由于一线城市旅游群体与潜在购房群体的高度重叠，这一现象使得近年来长假房产数据的表现往往表现平淡。随着潜在购房群体的逐步回归以及各种利好因素的持续释放，预计后续市场将延续9月份的走势，呈现温和复苏态势。

中原地产首席分析师张大伟认为，“双节”假期期间，楼市仍处于消化各项新政策的过程中。相比9月政策窗口井喷后的需求，市场有所降温，整体市场再次进入博弈。

购房需求保持稳定

现在，北京采取了“收房不贷”的政策。此前等待的购房需求已进入市场，成交量有升有降。但从政策利好来看，刚性需求和住房置换需求依然存在，但受客观因素影响，处于等待阶段。

一位房产公司人士表示，目前，北京第二套住房的首付比例高达80%，而提供资金仍在“接房、认贷”，这让部分人无法进入。市场。

与此同时，不少城市首套房首付比例已降至20%。在北京，首套房首付比例仍为35%-40%。如果买二手房，首付比例就更高，这给新住户带来很大的压力。

8月底，当网络上传出北京要出台新政策的消息时，准备“上车”的刘奇（化名）开始看房。 “仅此而已。以前觉得买房有压力，但到了上学的孩子就得买房”。刘奇说，他的目标也很明确，就是买学区房。在指定学区，只有少数房产成为目标。我也看到一个特别合适的人，但是这个地方被占了，我就放弃了。

随着“认房不贷”新政策的实施，刘奇有了更多的住房选择。北京链家中介的费用下调进一步促使刘奇决定买房。 “以前我觉得代理费太高了，新的链家代理费政策出来后，我很高兴。”

不过，对于刘奇来说，首付的压力仍然很大。 “到年底你才能存够钱。所以不要急于买房，但你必须这么做。”刘奇说道。此外，9月份，挂牌数量也有所增加。随着交易量下降，部分购房者的预期下降，市场上的“卖一买一”人群也受到影响。

市场对新政策的落地充满希望。刘奇说，“希望首付比例能够降低。”从杨振的角度来看，他想卖掉自己的房子来改变自己，他希望无论他迅速实施什么好政策，他都可以卖掉手中的房子。

还有降低首付、降低利率、增加积分等空间。

“双节”前，市场曾有传言称北京将实施新政策，但并未出现。

北京的政策调整空间有多大？对此，中国指数研究院市场研究总监陈文静表示，广州在“知房不贷”后设置了限购区域，释放了积极信号。短期来看，北京限购政策有优化空间和预期，但政策调整力度仍取决于市场复苏程度。参考广州部分郊区取消限购的情况，未来北京预计将按照分区政策原则或结合人口、人才政策优化限购，例如取消郊区限购。郊区。降低社保年龄要求、增加特定群体购买住房数量、优化离婚购房限制等。同时，降低首付比例、降低房贷利率加分、制定公房认定标准等也有一定空间。

和硕机构首席分析师郭毅也认为，下一次政策破冰机会将从降息加点开始。现在各大商业银行都有抵押贷款目标，经营压力大，点位可能会有所放松。同时，还有机会制定公房标准，从而“只需省去契税，增减首付”。最后，价格限制可能会继续放松，给市场带来信心。

“对于北京等一线城市来说，目前的‘认房不贷’主要影响的是新装修家庭，因为大部分新装修家庭都要卖一套买。短期内消化，后续如果有的话“如果没有放松郊区限购、降低首套房贷款利率等政策，10月份后市场可以继续调整。”张大伟表示。




新京报、产经周刊2023年10月10日《楼市新政40天》。

新京报记者 段文平

编辑 吴鑫 校对 薛景宁

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