中美楼市为何“冰火两重天”

sanasnoz

中美作为世界上最大的两个经济体，各方面的表现，都会引起外界的关注和重视。特别是与经济发展、居民生活密切相关的领域，更会成为关注的焦点。譬如楼市，就都被外界所关注，也为外界所重视，很多人都在对中美两国的楼市进行比较与分析。


呈现“冰火两重天”格局

先看中国楼市，虽然政策频出，按照中原地产研究院发布的数据，仅9月一个月时间，各地就累计发布了房地产调控政策超175次。其中，核心政策是8月底9月初各地开始井喷的“认房不认贷”。特别是一线城市纷纷出台“认房不认贷”政策，被认为楼市调控政策已经放宽到顶峰。但是，从实际效果来看，似乎并没有想象的那么好，政策的威力并没有预想的那么强。中指研究院发布的最新数据显示，2023年1-9月，TOP100房企销售总额为48501.0亿元，同比下降10.3%，降幅相比上月扩大1.7个百分点。其中TOP100房企9月单月销售额同比下降24.1%，环比增长24.8%。与此同时，9月百城新建住宅环比上涨0.05%，同比下跌0.10%；二手住宅环比下跌0.44%，同比下跌2.59%。也就是说，房价整体仍呈下跌趋势，从交易量看，9月份有所反弹，但与政策的力度相比，明显不成正比，市场仍呈现整体低迷状态，“金九”的特征没有显现。





反观美国楼市，却出现了购房成本大幅上升与房价持续上涨的“怪现象”。一方面，美国30年期房贷利率水平飙升，已逼近8%，对于一直奉行低利率的美国来说，可不算低了。以300万元人民币、30年期等额本息的贷款额测算，在现行房贷利率下，购房者每月需要还款约2.1万元，而此前美国购房者按揭贷款利率不到3%，每月仅需还款1.2万元左右，每月相差9000元，一年就是10.8万元，30年就达到了32.4万元，是一笔很大的开支；另一方面，按照美国近日发布的标普凯斯-席勒全美房价指数显示，2023年7月，美国全国房价综合指数创下历史新高，当月该指数环比涨0.6%，同比涨1%。也就是说，要想购房，不仅需要支付很高的房贷成本，还要承受创新高的房价成本，购房的负担之重，可能会令美国购房者不堪重负。

不难看出，中美两国的楼市，正呈现“冰火两重天”格局，美国楼市“火”得不可思议，中国楼市“冷”得难以理解。这两种现象，是中美两国都不希望看到，却又难以避免的。只是，可能出现的结局会有比较大的不同。如何分析两国楼市的走向，如何看待两国楼市出现的现象，对解决楼市问题非常重要。

未来结局存在较大差异

应当说，中美两国楼市出现的现象，都是不正常的，甚至可以说很不正常。导致美国楼市贷款利率大涨、房价攀升的原因，是存量贷款利率很低，居民不愿售房，导致市场出现严重供不应求现象，房价上涨。中国则刚好相反，房贷利率降低、房价下跌，居民不愿存房，抛售住房者增多，带来市场出现比较严重的供过于求现象，从而给购房者带来“降价”的更多期待，等待观望情绪加重，从而使房价进一步下跌。

就美国楼市而言，可能是繁荣的结束。至于是不是危机的到来，则要看美国政府会如何采取防范措施了。我们并不想去分析美国楼市有怎样的变化规律，10年一变也好，20年一乱也行，单就目前出现的贷款利率大涨和房价攀升现象来看，肯定是不正常的。一旦通货膨胀得到有效控制，美联储进入降息通道，美国楼市的繁荣就有可能戛然而止，存量房拥有者不会再“惜售”，购房者则用等待观望的方式处理购房问题。中国今天的格局，会在美国楼市出现。美国楼市极有可能进入到严重的低迷状态。只是，习惯于负债购房的美国，面临的楼市压力会比中国更大，会不会再度爆发次贷危机，实在难以预料。也就是说，未来美国楼市的前景是比较悲观的，风险也是会比较大的。





对中国楼市来说，眼下可能是楼市的至暗时刻，随着房价的下跌，开发企业促销手段的增多，楼市会逐步走出低迷，步入正常轨道。但是，指望出现过去那样的量价齐升现象，不要抱太大希望。很有可能的是，量升价降，对开发企业越来越不利，对居民越来越有利，并最终形成一个比较好的平衡点，实现楼市的“软着落”。只是，这个时间可能需要3-5年。那些指望楼市现在就实现平稳运行者，可能会失望。中国楼市的未来，应当比美国楼市乐观，不会出现美国楼市今天这样的格局，实现稳定健康是大有希望的。需要做好的，就是要确保开发商不要发生严重的资金链风险，能够让开发商在艰难中安全渡过。