楼市现状：普涨不存在，别再闭着眼睛买房了

sanasnoz

我是苏叔，拥有多年苏州房产研究和投资经验，长期持续关注苏州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下苏州购房答疑内容，来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问：
提问：苏叔，你好，苏州买房，预算总价300万左右，想在园区周边买一套合适的改善房，现在还有哪些板块可以选呢？如果不买园区的话，平江新城、太湖新城这些地方能不能买？有发展潜力吗？
苏叔：你好，对于想在园区购房但预算紧张的改善人群可以关注一下胜浦、娄葑和车坊这三个板块，这里交通便利，学校、商业等配套设施完善，且门槛较低，值得入手。姑苏的平江新城是政府重点打造的高端住宅区，附近有行政中心，配套资源丰富，还有学校和商业规划，居住氛围浓厚，适合预算充足的改善人群。新区的科技城交通便利，配套设施完善，但因为离主城区太远，比较适合地缘改善。吴中太湖新城、吴江太湖新城、相城的中央公园以及吴中的城南、尹山湖和木渎这几个板块，距离主城区较近，配套设施完善，周边环境优美，居住氛围浓厚，适合自住。相城的高铁新城最近关注度很高，因为它将成为重要的交通枢纽，教育、交通和商业等资源也会配齐，有着巨大的发展潜能。
提问：苏叔，你好，苏州楼市接下来会怎么走，为什么买错房的代价在加大？
苏叔：你好，第一个就是整体上看，苏州可能长期都会处于高存量的状态，这个没办法，目前的行情是。去年一年新房的成交也就七万套左右，现在新房的存量还有七万多套。再加上今年供地的持续高位，除非再来一次那种二零一五年、一六年去库存的动作，否则库存量已经很难整体上降下去了，同样意味着房价普涨已经基本不现实了。
第二个就是存量太大正在加剧板块的分化，现在以及以后相当长的时间里都是买房市场，买房人就会变更加挑剔。比如说之前苏州房价在三万左右有很多板块，几个新城，中央公园、城南，板块底气不足的怎么办？只能降价，你供你的地，反正买房人就先挑好的板块、好的房子先买，卖不动的板块，只有降价一条路走，之前房价因为限价等因素，还在同一水准的，高存量时代，都会现出原形。
提问：苏州工作，我目前已婚一个孩子，不考虑学区，预算总价300万左右，想在苏州买一套环境好点、居住舒适度高一点的房子自住，有什么板块比较值得买的呢？有没有合适的楼盘推荐？
苏叔：你好，预算300万在苏州买房，可以勉强够到改善房，刚需置业的话选择面还是比较广的，可选板块有新区科技城、浒墅关，相城元和、高铁新城，姑苏区平江新城，吴江太湖新城，吴中太湖新城、木渎、尹山湖和城南板块。四大新城都有不错的规划，政策倾斜力度大，板块价值逐渐提高，发展潜力较大。老城有吴中城南、尹山湖、元和等板块，发展成熟，配套完善，居住氛围浓厚。其中比较热门的板块有平江新城、新区科技城、高铁新城、吴中太湖新城和相城元和等等。总体来说，这些板块都有政策规划与资源倾斜，发展潜力交通也较为便利，生活配套也臻于完善，楼盘大多为改善盘，比较适合预算300万左右的刚需置业。
提问：苏叔 ，你好，请问是在苏州市区买房好，还是在昆山买，比较好呢？
苏叔：你好，从自住的角度来看，如果预算充足的话，大多数人首选的肯定是苏州。但是，需要注意的是，自住房的选择也应该根据个人未来的发展机会而定。如果有更好的工作或者生活机会在昆山，那么昆山也是一个不错的选择。其次，从投资的角度来看，苏州目前已经不太适合进行投资了。短期来看，高层政策的持续调控和二手房挂牌量的高涨导致了市场的观望情绪加剧，房价在下跌。长期来看，苏州的产业底色和地缘优势决定了它在江苏的经济地位，房价还会有所上升。
提问：苏叔您好，请问尹山湖的房子还有买的价值吗？感觉房价一直在跌？
苏叔：你好，尹山湖早期都是刚需买入，居住人群相比其它改善区域，圈层明显不够纯粹，而且，板块很多业主都把房子出租出去，人员就更加混杂。还有就是板块内的商业配套也日渐落寞，配套存在短板，生活居住的弊端让板块价值撑不起3万元/㎡+的房价，如今在市场大环境的影响下，价格回归理性也是必然。虽然目前尹山湖的板块价值停滞不前，但是，对于年轻刚需和刚改客群来讲，尹山湖有地铁、有商业、房源均为次新房，作为自住、过渡还是比较合适的
以上为”苏叔说房”微信公众号粉丝提问精选
当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。
苏叔已经总结了苏州未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。