九月肃霜 楼市迎来最凉旺季！9月全国楼市综述

arrarpetahack

首发：瑞联资信平台微信公众号

九月肃霜 楼市迎来最凉旺季

立法缓行 扶持决心毋庸置疑

9月综述 最凉的旺季


9月，瑞联EVS存量住宅加权均价为22,540元/㎡（仅作价格指数用），环比名义跌幅0.43%，连续15个月下滑。
全国住宅均价同比跌幅为3.38%，跌幅有扩大趋势。





在可连续获得官方数据的城市中，9月存量住宅成交环比微升0.8%，“金九”成色欠佳。
随着一线城市“认房不认贷”、核心二线城市陆续放开全域限购，存量住宅挂牌量激增，带看量稳步提升，挂牌量攀升增强了买家议价能力。





在瑞联平台跟踪的重点城市中，9月新建商品住宅销售面积环比上升9.0%。市场分化延续，其中一线城市成交环比反弹较为显著，环比上升23.5%。三四线城市普遍销售乏力，环比下探6.3%。
利好政策密集发布，叠加关键营销节点的到来，新房市场没有特别强烈的反应。在连续五个月下滑后本月成交略为企稳，销量远不及预期，为近年来最凉的“旺季”，今年前三季累计成交量处于近几年低位。
9月，重点城市居住用地市场彰显清冷，成交规划建筑面积环比下降17.3%，金额环比下滑12.4%，溢价率为4.7%。流拍率上升到24.3%，创近一年以来的高位。在“以销定产”模式之下，房企拿地聚焦于高能级城市，主力仍是国央企，全国整体成交规模在近年低位。
时值亚运盛会，杭州土拍市场也迎来了一场重量级竞技，是今年以来推出优质宗地最多的一个月。本月杭州共有21宗居住用地成功出让，成交总计324.4亿元，问鼎全国城市出让金榜冠军。
广州、南京、北京分别掘金238.8亿元、162.7亿元、147.4亿元，位列居住用地出让金榜第二至四位。


环比变动 房价普遍在波动调整


在瑞联平台高频跟踪的重点城市中，存量住宅均价环比上涨城市仅剩泉州（0.40%）一座城市（与上月持平），下跌城市多达45座。9月“认房不认贷”等政策落地，受“老破小”挂牌量显著增加影响，核心城市二手房价格普遍在波动调整。
环比跌幅居前的城市为东莞（-1.96%）、哈尔滨（-1.17%）、沈阳（-1.13%）、重庆（-1.12%）及宁波（-1.07%）。


均价同比 东莞、郑州、江门继续领跌

存量住宅均价同比上涨城市只有两座（与上月持平），下跌城市为44座。
同比上涨的城市为乌鲁木齐（0.78%）及泉州（0.33%）。
同比跌幅居前的城市为东莞（-12.71%）、郑州（-9.27%）、江门（-9.14%）、杭州（-7.94%）及宁波（-7.09%）。


市场展望 虹吸效应让市场分化愈加明显
三季度，楼市调整对宏观经济及金融系统的稳定产生不利影响，“防风险”压力加大。政治局会议明确提出要“适应我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，适时调整优化房地产政策”。多部委主动出击推出楼市优化举措，一二线城市“认房不认贷”、放松限购限贷等政策落地。在史诗级救市面前，市场情绪及成交端恢复均不及预期，三季度楼市平淡收官，憧憬政策后续加持。
9月7日，《十四届全国人大常委会立法规划》公布，备受关注的房地产税立法并未出现。在7月24日中央政治局会议定调“房地产市场供求关系发生重大变化”后，暂缓房地产税立法更多考虑到金融稳定及房地产市场形势，此时出台任何增负措施都要格外谨慎，高层扶持房地产的决心毋庸置疑。房地产税实施对于补充地方财政、促进共同富裕具有重要意义，长期来看房地产税立法仍有必然性。
9月25日，银行开始下调存量首套房和二套转首套住房商业性个人住房贷款利率，不同城市存量首套房贷利率调整有所不同，全国范围平均下调约80个基点。以深圳为例，存量首套房贷利率从4.5%～5.6%下调至4.1%，下调幅度可观。本次调整涉及的客户可能超过4000万，政策落到实处无疑将减轻首套房贷家庭的负担，近两年提前还贷现象将有所退潮。
地方楼市放松政策百花齐放，频次再创新高，优化限贷、优化限购是本月因城施策的发力方向。北上广深等48个省市落实首套房“认房不认贷”，各地信贷支持力度加大，限贷政策进一步放松。
9月，广州多区放开住房限购，降低了社保缴费年限门槛，增值税免征年限从5年降至2年，打响一线城市松绑限购第一枪。楼市调控模范生长沙优化限购、限售的政策终于落地，买首套房可以不再需要提供购房证明，同时网签满4年可售。成都松绑限购、取消限价，不再执行二手住房成交参考价格发布机制。
9月以来，南京、武汉、青岛、沈阳、大连、兰州、济南、福州、郑州、合肥、无锡等11个城市全面取消限购，广州、成都、长沙、天津、西安、苏州优化限购政策，二线城市放松或取消限购政策已经是大势所趋。
四季度是重要观察期，随着各种强力政策落实，长三角、珠三角、京津冀三大都市圈核心区和二线高能级城市成交量有望波动式恢复，市场气氛有所改善。核心城市虹吸效应让市场分化愈加明显，已清空工具箱的三四线城市首当其冲。三四线城市楼市高增长时代结束，将迎来较长的磨底期。

EVS数据大公开

全国代表城市存量房价变化

Fin

本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、MAI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，以前瞻视角深度解读房地产市场，内容首发瑞联资信平台公众号，原创精彩不断！