杭州“脱了”，比成都还彻底

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文/刘晓博
今天（10月16日）一大早，楼市传来大消息：
中国（内地）第五城，强二线城市第一城的杭州，宣布了楼市新政，脱下了厚重的限购铠甲，打破了此前成都创下的“强二线城市松绑纪录”。
杭州市住房保障和房地产管理局的官方微信公众号——杭州住保房管，发布了《关于优化调整房地产市场调控措施的通知》：



此次新政的核心变化是：
第一，杭州限购范围大幅缩小为上城区、拱墅区、西湖区、滨江区四区。
此前限购范围是：上城区、拱墅区、西湖区、滨江区、萧山区、余杭区、临平区、钱塘区、富阳区。
下面是杭州最新版行政区划地图，大家可以对照着看一下。



熟悉杭州的朋友会发现：奥体的萧山区部分、未来科学城、云城等热门板块，买房不再受套数、户口和社保等限制了。
比如下图中红线右侧的范围，就不限购了，它事实上是杭州非常核心的片区：



再比如下图中红线左侧的区域，也是杭州非常好的片区，也不限购了：



第二，非户籍人口购房门槛大幅降低。
此前外地户籍在杭州买二手房，需要1年社保；买新房，则需要4年社保。现在统一为：非本市户籍家庭在本市市区范围内有缴纳城镇社保或个人所得税记录的，可在本市限购范围内限购1套住房。
也就是说，对非户籍的限购门槛大幅降低，只需要1个月社保或个税即可。而此前成都出台的住房新政中，要求非户籍人口需要有6个月社保或个税。
杭州，显然比成都更能解放思想。
此外，杭州只限购4个区，而成都仍然限购了5个行政区和两个园区：四川天府新区直管区、成都高新区南部园区、锦江区、青羊区、金牛区、武侯区、成华区。
杭州新落户人员购房，之前也需要1年社保，现在取消了这个限制。
第三，法拍房随便买。
新政规定：参与本市限购范围内住房司法拍卖的竞买人，取消“须符合本市住房限购政策”限制。
第四，二手房贷款限制放松，对职工使用住房公积金贷款购买二手住房的，二手住房房龄与贷款期限合计年限由不超过50年延长至不超过70年。
第五，新建商品住房公证摇号公开销售过程中购房家庭中选后放弃选房、购房的，不再限制购房意向登记。
总之，此次杭州楼市新政力度非常大，给一批二线城市造了“越位”。



上图是截至6月末，内地城市资金总量30强名单。这其实就是城市综合实力、发展潜力的排名。
杭州汇聚了7.62万亿资金，仅次于北上广深。而且距离一线城市最后一名广州，差距不到1万亿，但比二线城市第二名成都多了近2万亿。
换句话说，成都要加上一个二线城市（比如大连），才跟杭州差不多。
这样一座城市，可以把楼市松绑到如此程度，可见思想之解放。而其他普通二线城市，比如西安至今仍然保留限购，就显得保守了。
以目前楼市的状况，不仅所有的强二线、二线城市需要全面取消限购、限售、限贷、限价，就连北上深的一半以上区域都应该取消限购。
下图是国庆黄金周期间，主要城市的新房成交面积跟去年同期的比较：



只有上海、广州、武汉、苏州、青岛、宁德、东莞等部分城市出现了回暖。
到了节后，不少城市回暖的态势有所收敛。比如在上海，第三轮土拍的参拍企业大幅减少，民企销声匿迹。
杭州过去5年来出让土地收入超过1万亿，地方财政收入非常丰盈。但另一方面，杭州楼市的供应量也非常大。
情况正在发生巨变：投资客不断减少，杭州的居民杠杆率到去年年底已经达到了惊人的139.7%，位居全国第一。



在这种情况下，杭州楼市面临巨大“消化整固”的压力。
选择在亚运会之后立即松绑楼市，应该说是明智的。杭州楼市，亟需要大量资金接盘、支撑。
截至目前，已经取消或者接近零门槛限购的城市和片区中，最有价值的分别是广州番禺的万博CBD、广州黄埔区鱼珠以及科学城等片区，再有就是杭州的核心区。外地人在杭州限购4区买房，事实上接近了零门槛。
随着楼市不断松绑，大城市之间的资金争夺战、富人争夺战全面展开，谁先松绑，谁就能获得更多的蛋糕。
而这些资金，主要来自三四五线城市的富裕家庭。大城市取消限购、或者降低限购门槛，给他们带来了资产重新配置的机会。而这种机会，在2010年限购政策出现后，一度越来越少。