70城楼市，均出现了房价下跌，为何这次楼市救不动了？

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最近，国家统计局公布了1-7月份的房价走势，显示我国70个大中城市的房价全面下跌，而且跌幅明显扩大。回顾2008年和2014年，我国曾经两次出台房地产救市政策，结果都引发了房价的快速上涨。
这与之前两次救市的结果形成了鲜明的对比。为什么这一次，救市政策却没有起到预期的作用呢？为什么这一次，楼市似乎救不动了呢？



一、回顾往昔，2008年和2014年的救市堪称“神来之笔”

在过去的十几年里，我国曾经两次实施过大规模的房地产救市。
第一次是在2008年，为了应对全球金融危机对我国经济的冲击，政府推出了4万亿的经济刺激计划，其中有相当一部分投入到了基础设施建设和住房保障项目上。



同时，政府还放松了信贷政策和税收优惠，鼓励居民购买住房。这些措施使得房地产市场迅速回暖，并在2009年开始进入了一个快速增长的阶段。从2009年到2010年，全国70个大中城市的房价平均上涨了30.2%。



第二次是在2014年，为了应对经济增速放缓和房地产库存过高的问题，政府再次出台了一系列的救市政策。这些政策包括降低首付比例、降低利率、取消限购限贷、增加公租房供应等等。
这些政策使得房地产市场重新活跃起来，并在2015年开始进入了一个疯狂上涨的阶段。从2015年到2016年，全国70个大中城市的房价平均上涨了23.5%。



可以说，这两次救市都带来了房价暴涨的结果，并且创造了很多财富效应和投资机会。
很多人认为，这两次救市都是“神来之笔”，证明了政府对房地产市场的控制能力和调节能力。



二、为何救市政策持续升级，这次却救不动了？

然而，这一次史诗级救市，却没有重复以前“一救就涨”的模式，反而导致房价加速下跌。根据国家统计局的数据，1-7月份我国70个大中城市的房价普遍走低，其中有51个城市出现了环比下跌。



与此同时，政府的救市政策却持续升级，包括降低房贷利率、放宽公积金贷款条件、提高棚户区改造目标、增加土地供应、取消落户限制等等。
这些政策的目的都是为了增加房地产市场的需求和流动性，但是为什么效果却适得其反呢？为什么这一次，楼市似乎救不动了呢？



我们认为，这主要是因为以下几个方面的原因：
1、国内房地产市场，供求关系已经饱和
在过去的十几年里，国内的房地产市场经历了一个前所未有的高速发展和扩张。
截至2022年底，我国的城镇化率已经达到了65.1%，比2008年提高了15.6个百分点。这意味着，在过去的十几年里，有近4亿人从农村迁移到了城市，成为了城镇居民，这些人的住房需求，无疑是推动了房地产市场的一个重要动力。



然而，随着城镇化进程的不断深入，这种迁移带来的住房需求也逐渐趋于饱和。根据相关数据显示，2022年我国城镇居民人均住房建筑面积已经达到了39.8平方米，比2008年提高了12.7平方米。



这意味着，在过去的十几年里，每个城镇居民平均多拥有了一个卧室的面积。
这样的水平，已经超过了很多发达国家的水平。因此，从供求关系上看，我国的房地产市场已经没有太多的空间和潜力了。



2、国人的住房拥有率，已经非常充足了
除了城镇化带来的住房需求外，另一个推动房地产市场的因素是国人对住房的投资需求。
在过去的十几年里，由于房价持续上涨和其他投资渠道不足，很多人把购买住房作为一种理财方式和保值手段。这导致了很多人拥有多套住房，并且把它们空置或者出租。



根据数据显示，2022年我国城市空置率达到了21.4%，相当于有1.3亿套住房处于空置状态。这意味着，在我国每五套住房中就有一套是没有人居住的。
这样的空置率，在全球范围内也是非常罕见的。从这个角度看，我国的住房拥有率已经非常充足了。



3、年轻人懒得结婚，更别提去买房了
除了供求关系和投资需求外，还有一个影响房地产市场的因素是社会结构和文化变化。在过去的十几年里，我国社会发生了很多变化，其中最明显的变化之一，就是年轻人的婚姻观和生活方式的改变。



根据数据统计，2022年我国的结婚率仅为6.6‰，创下了历史新低。
这意味着，在我国每千名适龄人口中，只有6.6人结婚了。相比之下，2008年的结婚率还是9.9‰。



这说明，在过去的十几年里，结婚的人数大幅减少了。而结婚，往往是购买住房的一个重要动机和契机。没有结婚，就没有家庭，就没有买房的必要和压力。



那么，为什么年轻人不愿意结婚呢？原因有很多，比如经济压力、个人自由、社交障碍等等。但是，其中一个重要的原因，就是房价过高。
在很多城市，房价已经远远超过了年轻人的收入水平和承受能力。即使有政府的救市政策，也无法改变这一现实。因此，很多年轻人选择了放弃结婚，或者延迟结婚，从而减少了对住房的需求。



4、人口出生率下降，住房需求不断萎缩
除了结婚率下降外，另一个影响房地产市场的因素是人口出生率的下降。根据国家统计局的数据，2022年我国的出生率仅为8.5‰，也创下了历史新低。
这意味着，在我国每千名人口中，只有8.5个新生儿出生了。



相比之下，2008年的出生率还是12.1‰，这说明，在过去的十几年里，出生的人数大幅减少了。而出生率的下降，直接影响了未来的住房需求。
没有孩子，就没有教育、养老等方面的考虑和需求，就没有换房或者增加住房面积的动力和意愿。



那么，为什么人口出生率下降呢？原因也有很多，比如二孩政策效果不佳、抚养成本高昂、女性地位提升等等。
但是，同样地，一个重要的原因，还是房价过高。在很多城市，养一个孩子所需要的费用和精力都非常巨大。而房价又占据了家庭收入的很大一部分。因此，很多家庭选择了不要孩子，或者只要一个孩子，从而减少了对住房的需求。



写在最后：
综上所述，我们可以看到，在这一次史诗级救市中，出台了很多政策和措施，试图刺激房地产市场的需求和流动性。
然而，由于国内房地产市场已经饱和、国人住房拥有率已经充足、年轻人不愿意结婚、人口出生率下降等原因，这些政策并没有起到预期的效果，反而导致了房价加速下跌。



房地产市场的下行，有利于调整经济结构，释放资源，促进消费，增加民生福祉。我们应该顺应这一趋势，而不是逆势而为，否则只会造成更大的风险和损失。
我们希望，有更加科学和合理的政策，引导房地产市场回归理性和平稳，实现高质量发展和可持续发展。

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