做好“大势已去”的准备，2024年起，楼市房价将出乎意料

前程无忧

金九银十，正值买房季。随着9月的到来，许多人期待着房价能够止住下跌，甚至出现反弹的现象，抓住购房的机会。
但是，事与愿违，从2023年9月起，国内房地产市场又陷入了新一轮的调节阶段。



楼市正面临新的下行压力，但是好在房价也不会出现剧烈波动，而是会维持在一个平稳的水平。因为偶尔也会有一些短期的利好政策出台，比如首套存量房贷利率出现了大幅下调，部分地区的降低房贷利率到4%以上，认房不认贷等等。
然而，现在依旧有许多专业人士表示不乐观，提醒大家：未来几年，要做好房地产“大势已去”的心理准备，2024年起，楼市房价将出乎意料，这背后有什么原因呢？



一、未来人们的购房需求，将不断减少

购房需求是影响房价的重要因素之一。如果供不应求，房价就会上涨；如果供大于求，房价就会下跌。那么未来人们的购房需求会如何变化呢？



1、房地产库存已经趋近于饱和状态
数据显示，在商品房待售面积中，住宅待售面积占比高达48.3%，达到31006万平方米，这意味着目前市场上还有大量的住宅没有被消化掉。
而在70个大中城市中，2023年8月份新建商品住宅库存去化周期为10.6个月。这意味着按照目前的销售速度和供应量来看，在没有新增供应的情况下，需要10.6个月才能把现有库存卖完。



从这些数据可以看出，目前国内房地产市场已经接近饱和状态。如果没有新增需求或者有效刺激措施出台，库存压力将持续加大。
2、人口出生率、结婚率都大大下降
人口是影响房地产市场的基础因素之一。人口的增长、结构、分布、流动等都会对房地产市场产生影响。而目前，国内的人口结构正在发生深刻变化。
数据显示，2022年全国出生人口为1035万人，比上年减少了180万人，出生率为7.3‰，创下了近60年来的新低。不止如此，2022年全国登记结婚人数为512万对，比上年减少了140万对，结婚率为3.6‰，也是近60年来的新低。



这些数据说明，我国的人口增长速度正在放缓，而且结婚和生育意愿也在下降。这将导致未来的购房需求减少，尤其是对于大户型和改善型住房的需求。
二、在楼市之中，房企债务与日俱增

房企是房地产市场的主要供应方。房企的经营状况、资金状况、财务状况等都会对房地产市场产生影响。而目前，我国的房企正面临着巨大的债务压力。
数据显示，2022年全年百强房企总负债额达到了13.9万亿元，同比增长了14.4%；平均负债率为85.6%，同比上升了0.9个百分点；平均资产负债率为75.5%，同比上升了1.1个百分点。（更别提恒大、碧桂园的负责，简直了都！）



这些数据说明，百强房企的债务规模和债务水平都在不断攀升。而且随着近期多家房企出现违约或者陷入困境的情况，房企融资渠道受到限制，融资成本上升，偿债压力加大。



如果房企无法有效解决债务问题，可能会导致以下后果：

• 房企为了还债或者筹集资金，可能会加快去化速度，降价销售或者折价转让项目，从而影响市场价格水平。
  
• 房企为了降低成本或者提高效率，可能会降低建筑质量或者缩减配套设施，从而影响市场产品质量。
  
• 房企如果出现破产或者重组的情况，可能会影响在建项目或者已售项目的交付进度或者售后服务，从而影响市场信心和消费者权益。
  

三、大量的炒房客退出房地产市场

炒房客是房地产市场的重要需求方之一。炒房客通过买卖房屋来获取差价收益。炒房客的行为会对房地产市场产生影响。
一方面，炒房客会增加市场交易活跃度和流动性；另一方面，炒房客也会推高市场价格水平和波动性。然而，在当前的政策环境下，炒房客正面临着越来越多的困难和风险。

• 限贷政策：
  

为了控制房地产市场的杠杆率和风险，各地出台了不同程度的限贷政策，对购房者的首付比例、贷款额度、贷款利率等方面进行了调整。这使得炒房客在融资方面遇到了困境，甚至无法还清贷款。

• 限售政策：
  

为了打击短期炒作和抑制房价上涨，各地出台了不同程度的限售政策，对购房者的持有期限、交易税费等方面进行了规定。这使得炒房客在出售方面受到了限制，甚至无法获得收益。
由于以上种种原因，大量的炒房客退出了房地产市场，或者被迫割肉出手，这算是个好形式，但也短暂地延缓了房地产市场的发展。



四、我们应该如何面对如今的楼市

如今的楼市形势，的确算是风云变幻，若是轻易买房的话，真的容易踩坑，不是被房贷套牢，就是容易还不上房贷。
面对如今的楼市，我们应该怎么办呢？这里给出一些建议：

• 对于想要买房的人来说
  

要根据自己的实际情况和需求来选择合适的时机和地点。不要盲目跟风或者听信谣言，要理性分析市场走势和自身能力。
如果是刚需或者改善型需求，可以适当关注一些优质项目或者区域，把握低价入手的机会；如果是投资或者炒作需求，要谨慎考虑风险和回报，避免高杠杆或者高价位的操作。

• 对于想要卖房的人来说
  

要根据自己的实际情况和需求来选择合适的时机和方式。不要过于贪婪或者恐慌，要合理定价和宣传。
如果是急需用钱或者换房的情况，可以适当降低价格或者提高服务，吸引更多的买家；如果是非急需用钱或者换房的情况，可以适当等待或者调整策略，寻找更好的卖家。



写在最后

楼市是一个复杂而又敏感的话题。它关系到每个人的切身利益和幸福感。在当前的形势下，我们应该保持冷静和理性，不要盲目跟风或者听信谣言，要根据自己的实际情况和需求，做出合适的选择。
同时，我们也应该有一个长远的眼光，不要只看到眼前的利益或者损失，要看到未来的发展和变化。

dollygc60

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