楼市这行情，9月底之前，你不换房都不行了？

sanasnoz

现在楼市什么行情，大家多少有所耳闻。
等了快1个月的大招还没落地，大家信心多少有点消耗殆尽了。
而且，好消息没有就算了，伴随而来的还是负面消息，比如开发商违约，李嘉诚7折卖房等等。
市场的预期一下子被打得七零八落，投资客也精神衰弱了，与其沉湎在悲观情绪中，我更建议大家得抓紧时间换个角度思考问题：
就在政策出台前后这段时间，赶紧换房吧！



不管楼市能不能回暖，什么时候回暖，垃圾资产该卖不掉还是卖不掉。
所以现在是拼速度换房的时候。
前段时间李嘉诚7折卖掉香港油塘的房子，大家认为连李嘉诚不看好楼市了。



实际上你真不知道大佬在想什么。
李嘉诚在6月的时候抄底了龙光和合景共同开发的豪宅项目凯玥。
当时被很多人认为是“趁火打劫”。
这个项目不是普通住宅，而是位于鸭脷洲的豪宅产品。
当时地块招标的时候，李嘉诚旗下的长实也是竞标者之一，但没有成功，反而是被两家房企联合以168亿的价格拿下。
可这两个房企在此前已经相继出现现金流危机，债务违约后这个优质的资产也成为了债主们争夺的对象。
这时候作为驰骋沙场多年的抄底专业户，李老板出手了。
不过凯玥这种豪宅项目去化周期是比较慢的，换言之周转的周期比较长。
为了控制负债率，自然要回笼现金了。
所以8月初李嘉诚7折卖掉了油塘的房子，其实完全正常，毕竟油塘的地段、产品、周边的环境都不可能和鸭脷洲这个项目比。
你表面上看以为人家是不看好楼市跑路了，实际上人家是把钱回笼，去抄底那些更优质的资产。
还有人也拿李嘉诚9折甩卖北京楼盘来说事，救命啊朋友们，不要只看消息表面而不看内里。
北京的御翠园项目将开盘，目前公布的预售价格是不到10万元，这比之前市场上吹风的价格少了1万多元。等于说这次李嘉诚又在北京选择9折卖楼。
但这个项目已经开发了22年了，当时李嘉诚的拿地价只有1750元/㎡，就算现在卖9万，人家也是在含泪赚钱啊。
你还担心人家打折亏本？真的想多了。
李嘉诚是出了名的爱抄底、爱囤地，他的这种开发模式没多少开发商能模仿得了，因为这非常考验现金流，而其他地产都走高周转模式。
李嘉诚一直这种负债率和现金流，所以才能出现在低迷期6-7折抄底买入别人的资产和地皮。
所以，真不要以为李嘉诚7折卖房是跑路，有没有想过人家在做新一轮的资产置换呢？
越是优质的资产，越容易被盯上，进而被“围猎抄底”。
而我们作为普通人，更要看得懂大佬背后的深意，并紧跟行动。



换房，本质上是一个城市的转移。
很多人认知里面的换房就是小房子换大房子，A区换B区。
如果你的房子刚好就在一二线这种核心城市，你当然可以老换新，小换大。
但对于多数人已经把房子买在老家的，那么这次的换房就是一次城市财富的转移。
我碰到不少学员朋友，其实这些年陆陆续续在老家买了好几套房子，但这2年发现房价跌得厉害，想脱手又不是很好卖。
其实事实上老家的房子是要拼速度优化的。
我之前说过，有些房子跌了会涨回来，但有些房子跌了就是跌了，再也回不来。
哪怕大招出鞘，这轮暖风也不再是遍吹大地了。
所以差的房子一定要做优化，老家的房子，留一套自住即可，多余的可以做优化。
一是为了孩子未来在大城市预留好资产，其次也可以作为家庭财富增值的一种投资渠道。
当前投资最难的无非就是找到确定性。
未来你在老家的房子能不能趁着回暖涨起来，不确定。
而优质资产长期来看，一定还会上涨，这是基本可以确定的。
但好城市的房子如果涨起来了，那你就真的换不起了。
而且随着年龄增长，你能换房的机会也会越来越少，这真的就是一次和时间赛跑的机会了。



换房的成本。
很多人不理解，为什么现在是置换的好时候。
这就涉及到换房的成本问题。
现在房子不好卖，你要换房要打折卖，看似是亏了，但实际上因为你换的资产更优质，从长线来看肯定更赚。
举个例子，在行情回暖一套房子本来可以卖100万，但你现在降价20万，只卖了80万。
然后你去买更优质的房子，需要花300万，但当行情好转，假设都上涨20%的情况下。
你之前那套80万的房子=80*1.2=96万，300万买的房子=300*1.2=360万。
前者赚16万，后者赚60万，早把你一开始的亏损填平了。
其次，买房成本中还有一个大头，那就是利息成本。
当下5年期LPR利率是4.2%，部分城市可以做到4%以下，而你之前买的房子，普遍利率都在5.5%，甚至有人的房贷利率在6%以上。
为什么年初有一波成交高峰，有一部分人就是为了置换利率。
所以为什么我们要关注利率的波动，因为本质上这也是你购房成本的一部分。
现在，房价相比高峰跌了，利率又下调了，甚至有些城市的首付也降了，甚至首付还可以分期，这些都在降低你的换房成本。
不要纠结于眼前这套房的一点损失，放长远目光，在这套房亏的，会在下一套房子加倍还回来。
最后我只能说，看懂的，跟上队伍，抓紧置换，别掉队，更别被差房子割韭菜了。