楼市里程碑转折！冤种利率要降？拆迁潮要来？这次没有大力出奇迹

前程无忧

大家好，我是蓝白。
7月24号，有关于房地产的重要表述，“我国房地产市场供求关系发生了重大变化，适时调整优化房地产政策。”
这句话的重要程度，怎么强调都不过分。
还有，提了城中村改造和“平急两用”公共设施建设，加大保障房供给，盘活改造各类闲置房产，罕见的没提“房住不炒”。



最近房地产的消息很密集啊，简单捋捋：
恒大憋出来了两个令人惊惧的数字，两年亏了8000多亿，负债2.4万亿。
群众的呼声终于被听到，存量房贷利率的下调，似乎看到了曙光。
城中村改造又上了热搜，有人甚至比作二次棚改。
万达为了还债，老王又壮士断腕，一个月卖了几十亿的资产。阿碧股债双杀，又到了危急存亡之秋。
几年时间，恍如隔世。
想起前年流传的一张恒大高管的客史记录表，制度之森严，细节之丰富，令人叹为观止。
许老板和两位公子的奢靡可以想见，可哪怕一个常年亏损的酒店副总，牙膏、剃须刀的牌子，睡觉的朝向，喜欢的房间号，地垫摆几块，也讲究到不可思议。



后来，他们被债权人指着鼻子问候家人都不敢吭。
所以现在楼市的境地很微妙：
一边，是开发商们又一次陷入到胡搞瞎搞以至于掐脖子的绝境。
另一边，是房地产有了以往从未出现过的定调，还有存量房贷利率下调、城中村改造，这些让人浮想联翩的政策。
今天，咱们就一股脑把最近房地产这些事都聊一聊，分成三个部分：
房地产供求关系发生重大变化，这个定调意味着什么？楼市形势可能会往哪个方向去走？
前几年高价高利率接盘的大冤种，房贷利率真的会降吗？如果要降，会以什么方式进行？
城中村改造的范围、模式是什么样的，拆迁潮会再次出现吗？与之前的棚改有什么样的不同？
第一部分，聊聊这次关于房地产的论述。
供求关系发生重大变化，这个提法，前些天也出现过。
7月14号，央行邹澜司长在发布会上有一句话：
“考虑到我国房地产市场供求关系已经发生深刻变化，过去在市场长期过热阶段陆续推出的政策存在边际优化空间。”
是不是句式跟这次也有点像？
相似之处在于：前面那句“供求关系变化”是铺垫，后面那句“调整政策”是重点。
翻译翻译，以前买的人多，现在买的人少。
住建部去年发过一组数据，十年时间，商品住宅销售面积累计132.34亿平方米，是上一个十年的2.2倍。
别管以前买房是为了自住，改善，孩子上学，婚房，还是拆迁炒房投资闲在那不住，不管目的单纯的像小白兔或是嘴脸满是铜臭，总之就是供不应求。



所以才有了各种限制，贷款买房限制，购房资格限制，卖房也限制。
现在，楼市的供需发生巨大逆转。
易居24号发的数据，7月1-20日，全国50个重点城市新房成交是816万平方米，环比降了33%，同比降了37%。
降很正常，降成这样是真没想到。
有城市出现“免费送房”的，豪宅也绷不住了，大片大片的新房二手房晾在那，置业顾问营销总项目总都去跑外卖网约车了，吵吵把火资产升值的没了，自称刚需的也变得越来越少了。
形势变了，招数也要变。
城中村改造留到后半部分说，就说这个“适时调整政策”，接下来，大批城市放松限购限贷甚至把门槛降到0，也不用觉得奇怪。
地方政策这一块，三四线已经把牌出完了，减税、补贴、房票都用了，没什么好期待的。
弱二线、沿海新一线、中部省会二线，现在的限购基本也都形同虚设，外地人差半年几个月社保的，可能趁势就把窗户纸捅破了，只要你有钱，想去哪买就能去哪买。
四大一线，可能搞“一区一策”的调整，比如前几天广州28岁以下大专就能落户。



各线城市放松频次，图源德邦证券
还有二套房的利率，调整认房又认贷，缩短限售时间，新房取消限价，招数还有很多。
我在想，有没有可能，曾经一年发几百道调控都压不住买房热情，现在把手铐脚镣全撤了还是燥不起来呢。
供求关系变化，这是堪称里程碑式的总结。
所以不提房住不炒，也不用大惊小怪，哪还有人炒啊现在？
评论区的人才多，说话又好听，总结的很到位，就仨字：翻篇了。
第二部分，存量房贷利率下调，希望有多大？
我觉得，很难。
央行原话说的是：支持鼓励商业银行与借款人，自主协商变更合同约定。
2008年的时候也有过下调，但那时候说的“应下调”，“应”和“鼓励”的区别，还是很大的。
是鼓励，不是要求。是自主，不是强制。定语加的有点多。
虽然这一段舆论一直在炒，可小半月过去了，我们看地方上有哪些动静呢？
常州日报发的报道，提到了一句“有银行同意下调存量房贷利率”，转天这句话就被删了，白高兴一场。



今天我又看中新经纬的报道，兴业银行广州分行的操作更6，“针对存量按揭客户，给予1年期的利率优惠券”，房贷打折一年，能想出来这招的也是个人才。
为什么银行这么抗拒下调存量房贷利率？
一方面，存量房贷是银行口中的肥肉，轻易不能丢。
德邦芦哲的报告说，2018-2021年这一波背着房贷的最痛苦，因为2008-2010年那一波房贷都还的七七八八了，2015-2017年那一波利率还没起来。
假设存量房贷利率的调整目标点是5年LPR（基准）+10bp（加点），也就是4.30%，影响全国每年房贷利息超过4000个亿。
另一方面，银行靠息差赚钱，现在净息差已经来到了历史最低水平，现在全国几十万亿的个人房贷规模，跟2008年完全不是一个量级。



如果强行要求银行挤压利润，低息争抢客户，一些资产质量差的银行极易发生坏账，后果是不可控的。
那有没有可能一部分人的利率会降呢？
这倒是很有可能的，方法很简单，卡门槛啊。
假设啊，你去银行好商好量，大哥我利率太高了，能降下来吗？
人家说行，您需要提供征信，流水，财产，收入证明balabala。。。
最有可能惠及的是哪些人？当然是那些急着提前还贷的。
央行的原话，“虽然上半年个人住房贷款累计发了3.5万亿，比去年同期多发放超过5100亿元，但是个人住房贷款余额却减少了，原因就是居民用存款或者减少投资，来提前偿还存量贷款的现象大幅增加。”
这个时候，逻辑就变得很清晰了，银行也要算账：富哥把高利率房贷都还了，与其一分钱利息赚不到，还不如给他换个合同少点利息。
这就跟你用手机卡一样，平时去找客服说骚扰电话太多，套餐资费不给降，人家说不好意思先生，我们这边会给您记录反馈的，你气的牙痒痒也没办法。
但你要是坚决表示，今天一定要携号转网，他问先生有哪些服务您不满意，问题就解决了。
有媒体不是核实了么，兴业广州一家支行的个贷经理说，1年期利率优惠券，是对提前还贷客户的挽留计划，重点是“挽留”。
我说屋子太暗要开个窗没人搭理，我要拆掉房顶，不就是开个窗户么？
所以，还是兜里有钱能把房贷还上的人最爽。
钱，总是流向不缺钱的人，一点不假。
第三部分，新一轮城中村改造，会造就一大批拆迁户吗？会拉动房价吗？
城中村改造这个刷屏式的话题，内容都差不多，我先简单归纳一下内容：
1，在超大特大城市积极稳步实施城中村改造。
现在，超大特大城市有21个，图放上来。



图源华创证券
2，要改造哪些城中村？
优先群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的，成熟一个推进一个。
像去年长沙自建房倒塌，违建扩建还拿来出租经营，早该整治了。
3，怎么改造？钱从哪来？
城市负主体责任，鼓励民间资本参与，多渠道筹措改造资金，积极创新改造模式。
也就是说，每个城市的模式可能不一样，也不会像2015年那样开动印钞机给地方撒钱。
下面我们再从城中村的历史、现状、改造模式开始聊。
城中村还有个名字，叫“都市村庄”。
一边是高耸入云的摩天大楼，另一边是抬头一线天的加盖旧民房。
一边是宽阔整洁的绿化街道霓虹灯，另一边是狭窄逼仄小路连着的幽暗单间。
用严谨的定义，城中村，是农村村落在城市化进程中，在城市建成区范围内失去或基本失去耕地，仍然实行村民自治和农村集体所有制的村庄。
用文艺一点的词，叫折叠。
广州折叠，深圳折叠，重庆折叠，郑州折叠。。。
中国到底有多少个城中村，没有官方数据，有人说是5万个，要是把县城地市也算上，那肯定不止。
这次的城中村改造，与以前有什么不同？
以前的棚改，主打的是大拆大建，是给拆迁户发钱，是覆盖全国。
很多人口中把城中村改造等于于所谓的“棚改2.0”，是概念理解出错了。



发改委曾经在《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中明确，城市更新的改造对象划分，可以分为“三区一村”：
老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村改造。
所以这次的目标比较窄，就那20来个城市，只说了多渠道筹集资金，没提货币化安置这样的大招。
华创宏观做了个计算，大家做个参考：
超大特大城市的常住人口有2.1亿人，城中村常住人口占比差不多是22%。
假设自建房人均居住面积是35平米，租客人均是14.6平米，那改造的总面积有11.2亿平米。
假设5-10年完成，每平米建安投资3500元，每年投资体量在3920亿-7840亿左右。
这个投资规模，远大于老旧小区改造每年不到2000亿的投资，但同时，也远远小于前些年棚改年均近1万多亿的投资。
这还没考虑钱从哪来，改造周期超过10年怎么办，拆迁怎么补偿，还有住建部对大拆大建的约束，所以不要抱过于离谱的期待。
至于改造模式，那就是八仙过海各显神通了。
中金列出了北京和深圳两种不同的模式：
北京海淀两园之间的模式比较传统，政府做土地收储征拆补偿，城投自己找钱盖安置房，商圈配套建起来了收租。
深圳今年被热议的“统租”，极有可能成为城中村改造的典型探索模式。
因为这次重点提了，城中村改造要跟保障房建设结合起来。
深圳住房十四五规划中明确提了目标：“通过区政府、村集体股份公司、大型企业合作方式，筹集保障性租赁住房，拟于2021-2027年，累计新增建设筹集保障性住房100万套，覆盖350-400万人”。
为啥这次城中村改造的重点，是“保障房”而不是商品房呢？
有个数字，十四五期间，40个重点城市要计划新增保障房640万套。
暂且不论这600多万套，够不够重点城市上亿的租户住，要完成这几百万套的任务，地从哪来？
原来的城中村拆迁很简单，就是把生地变成熟地，村民建安置房或者发钱，地拿出来拍卖，建成高价商品房，只有两个参与主体：地方和开发商。
财政有钱了，拆迁户变身了，租户怎么办？凉拌。
但城中村改造不一样，重点突出一个公益属性，城中村寸土寸金，天然就是做保障房的优质地块。



城市来主导开发，参与主体也不再局限于开发商，还可以有村集体，企事业单位，园区企业，住房租赁企业，既能增加保障房套数，又能消除安全隐患，还能拉动房地产投资，更能改善居住质量。
所以，这一波城中村改造，目的不是要消灭都市村庄，而是让它们换一种面貌存在。不是要棚改去库存，而是增加保障房的供给。
可能会诞生一些拆迁户，拉动一些城市核心区的房价，但那效果，和7年前比起来，相当于沙特联赛和英超的区别。
这三部分聊下来，我脑子里有了一个模糊的框架：
楼市算是翻篇了，原来套在脖子的枷锁会越来越轻，放眼望去各大城市尽是呵护，含着怕化了捧着怕摔了。
只是，能憋出来大招的城市越来越少，拳拳到肉的效果也不尽如人意，有种每天上厕所好几次也憋不出来的难受。
大冤种的利率会象征性的降，但可能只有一部分人受益，而尴尬的是：这部分人的降与不降，似乎跟大部分人的关系不大。
城中村改造，更多涉及的是安全、市容、公益、保障房之类的民生问题，如果说能带来一点小小的房地产震撼，那也是一箭多雕附带的。
再回想几年前这个行业爆发出的惊人财富，房企高管们极尽奢靡，老板豪言千亿万亿，工程大哥开着揽胜收账，加杠杆买房畅想人生巅峰，酒桌上觥筹交错，KTV里推杯换盏。
如今，却在破产破路、裁员降薪、灵活就业的海洋里畅游，这咋就像一场梦呢。
只有时代的房地产，没有房地产的时代。
一句话省流总结这一期吧：时来天地皆同力，运去英雄不自由。
我是蓝白，今天先聊到这，咱们下期再见。