楼市现状：普涨不存在，别再闭着眼睛买房了

前程无忧

我是羊叔，拥有多年广州房产研究和投资经验，长期持续关注广州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下广州购房答疑内容，来自微信公众号“羊叔说房”的粉丝精选提问：
提问：羊叔，你好，意向区域增城新塘，预算大概在250-300万之间，首付可承担80-100万左右，想问一下增城新塘能不能买呢？未来的发展前景好不好呢？
羊叔：你好，增城的新房在广州置业门槛最低、对年轻人最友好的刚需板块。新塘楼市的客户是包括广州、深圳、东莞等在内的人群。当然，随着交通日益完善，朱村、中新等片区亦将成为广州刚需抢占的重点区域。建议刚需自住的看好就买；投资要看长期，尽量从地铁、交通枢纽周边或商业规划的楼盘入手；要选新盘；尽量选择商业、学校配套齐全的大城社区。综上，增城新塘可以买。
提问：羊叔，您好，我刚需买房，购房预算总价在250w左右，我看了我这个预算想要配套好户型好的房子只能去郊区买了，我看中了两个板块，番禺的亚运城和黄埔的知识城，您觉得这两个板块选哪个更好呢？
羊叔：你好，广州近郊有部分区域是刚需购房者的较为合适地上车盘，价格来看两者差不多，从规划方面来看，知识城位于黄埔九龙镇，规划中是经济转型和战略发展为主的板块，因此板块的主要价值就在于产业居住一体化。而番禺的亚运城主要是在亚运会结束后发展居住，商业，休闲，娱乐等的板块，没有具体的产业规划。对于购房者短期内亚运城的发展要优于知识城，但知识城有明确的产业支撑。从配套来看，知识城交通规划配有8条轨道交通、5条高速公路、7条城市快速路，交通能级可谓很高。亚运城交通便利在地铁方面，到达广州市中心以及各个核心城市都十分方便，公交也比较方便。教育方面，亚运城总共有19所学校，但对于过量的需求来说还是不太足够。两个区域的配套各有各的优势，具体需要看自己实际的选择。
提问：羊叔你好，我没有房票，预算不高，买房总价在150-170w左右，但是想在广州置业投资，能否给点建议？
羊叔：你好，如果你预算不高，又缺乏房票，又想要投资置业，那增城和从化大概会是你的最优选择。而从流通性和转手便利性来看，增城会比从化好，增城在一手市场的成交量以及二手房的成交量情况要好于从化。增城中，些地铁盘的投资价值会更高，不仅交通便利，基础设施也比较完善，后续转手基本上也不存在问题，并且升值潜力也比较大。
提问：广州买房选西部的话，花地湾和广钢应该怎么选？
羊叔：你好，这两个板块的价格差的不多，如果你预算充足的话，优先选广钢，毕竟经过了多年的开发，广钢已经开发到尾声了，二手市场也开始形成正确的价格梯度，各种公共设施配套都在逐一落地，比如中央公园等。而且广船其实是属于广钢的增量，广船本身是产城融合，广船的开发对于广钢的存量来说一定是属于利好，加上广钢是难得的西部整体开发的居住社区。圈层和居住氛围都是整个西部最佳的，教育资源也不错。反观花地湾的话，现在还是刚刚开发，后面会有源源不断的新房进来，这个对于以后二手的流通性包括居住起来的舒适度都是有一定影响的。西部首选广钢，次选花地湾。
提问：羊叔，你好，黄埔有轨电车1号线后通段全线开通了的话，在黄埔买房投资的话，房价会涨吗？
羊叔：你好，首先要明白黄埔本身的建设资金是比较充足的，而这个有轨电车的建设最根本目的是为了给缓慢的地铁规划做出另一个有效的措施。而把建设地放在长岭居，主要在于这里居住的人少，施工等影响较小，但同样也是为了未来建设做铺垫。有轨电车由于现在路面交通还没有完全拥堵，价值自然也不是很能体现，但这不代表其不适用，虽然能级不如地铁，但是有轨电车的优势也是十分明显的。由此看来，一个板块的增值空间不仅仅取决于自身优势，先天条件中等或者几乎没有先天优势的板块，如果政府集中投入，发掘出其特点，努力完善其配套，那么它的增值空间也还是很大的，虽然有轨电车使用效率低于地铁，但是在板块内满足交通需求是可以的，而且一号线还有二号线分别将科学城核心区、香雪贯连起来，利于未来这两地购房外溢需求。
以上为”羊叔说房”微信公众号粉丝提问精选
当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。
羊叔已经总结了广州未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。