房地产还会有未来吗？

arrarpetahack

年中这类时间点，往往是各方最积极发声的时候。

前脚昆明拿出了新的二十四条，后脚中央政治局会议明确了下半年的经济工作动向。关于房地产下一步该怎么走，从中央到地方，一些方向算是逐渐明晰了。

今天的内容可能有点散，我们想到哪说到哪，也欢迎大家留言来聊聊你的看法。

眼下国内经济面临的难点挑战是什么？

用会议原话说，
主要是国内需求不足，一些企业经营困难，重点领域风险隐患较多，外部环境复杂严峻


四方面的困境，其实多多少少都和房地产有所关联。
需求层面我们之前已聊过，在过去很长一段时间内，买房本质上就是国内家庭最大的消费项。
而因为房产特殊的居住与金融二元属性，使其与拉动国民经济“三驾马车”中的投资与消费两项内容，均有着千丝万缕的联系。
正是基于这一特殊定位，使得房子在过去的社会经济活动中扮演着特殊且重要的角色；而所谓的内需不足，部分原因正是眼下的大家不买房了。
这种变化作用到企业端，带来的是新房项目销售的波动，是利润空间的收窄，以及终将摆上台面的营收问题——“一些企业经营困难”，房企自然也在其中。
另一方面，应该不会有人认为一个楼盘项目的建设，资金全由房企自掏吧？
其无不要靠举债来实现项目推进，再通过销售回款，来填补各项资金支出；而从购房者端出发，房贷则是大多数人避不开的买房途径。
通过新房项目的建设交易这一全过程，银行等金融机构与房企、购房者、地方，被牢牢地捆在了一起，投身名为金融的大池子。
风险隐患其实不仅指的是房企的债务风险，更牵涉到整个金融链条。
而最后的外部环境，则相对前面这些要简单一点，和房企关联的部分主要就是外债了。
好几次有关部门发声，为什么针对房企债务基本都是内债可展期，外债优先还？
正是基于严峻复杂的外部环境，和自己人关起门来怎么都好说话的原因。

好，这就是大致的情况背景了。如果你是决策者，该怎么来解这道题？
聪明的楼粉应该已经发现了，虽说是四面楚歌，但其实有着先后顺序。根子在于“内需不足”，这是所有困难的原点。
那秉持对症下药的原则，就该提振需求——如果有的人不愿买房了，那就去鼓励其他还有置业意愿的人群，毕竟人口规模摆在这，东边不亮西边亮。
恭喜你，解题思路没错，但只对了一半：针对整体的市场经济，确实需要提振需求，但房地产恐怕已经不是这当中的主力了。
为什么这么讲？我们还是来看一些会上的原话：
发挥总量和结构性货币政策工具作用，大力支持科技创新、实体经济和中小微企业发展


要提振汽车、电子产品、家居等大宗消费，推动体育休闲、文化旅游等服务消费


要制定出台促进民间投资的政策措施




勉强要说和房地产还有点关系的，恐怕只有家居这一项了吧？
那有关房地产的描述又是什么呢？看新华社报道原文中给出的小标题就懂了：切实防范化解重点领域风险，适时调整优化房地产政策。
房地产在整体经济中的定位，眼下高度类似互联网大厂35岁的程序员——
过去确实创下了辉煌战绩，但也伴生了不少的风险问题，其发展的规模越大，相应的隐患也就越高。
如果说过去房子是衣食住行四者中最粗的大腿，那现在要做的就是让它减减肥，把其分担的市场经济份额匀给其他支柱一点。
虽说眼下汽车、电子产品、体育休闲、文化旅游当中挑出任何一个，消费规模都暂时无法和房地产鼎盛时同日而语。
但如果全部加起来呢？别忘了，房地产也不是一口吃成的胖子，更何况现在不行不等于未来不可以。
这才是眼下东边不亮西边亮的真正含义。







所以，房地产当前的核心问题，可能不在于激活需求了。正如会上所说，今后房地产市场需求的主要来源，包括城镇化新增住房需求、改善性住房需求、旧房更新需求等。
翻译一下：很多需求会长期存在，该买的总会去买，不买的也没必要去强求，让市场发挥其应有的作用。
这个行业未来很长一段时间的工作重点，是把留下的摊子好好清扫一下，我觉得可以称作更广泛意义上的“去库存”。
以昆明为例，能更直观理解这一点：
我们之前有过这样一个观点，昆明市场可能会面临各种阶段性任务，但有条主线贯穿始终，那就是去库存。
狭义上的库存，大家可能仅认为是那些积压没卖出去的房子，但这并不全对。
闲置的土地、还未开售的楼盘、出了问题的项目，对楼市而言这些都可被视作库存，因为其直接影响着人们对房价、对市场未来的预期。
那真正意义上的去库存，就该是把这些既是存货也存在隐患的部分尽量出清。所以楼盘销售是去库存，保交楼同样也是在去库存，其所发挥的作用都是一致的——重建市场信心。
而且，去库存的这个“去”字，也不一定等同于销售——闲置的土地/项目可以改造为其他城市功能设施，或者用于满足那些负担不起房价群体的居住需求。
你会发现这一过程中的改建、装饰、宣传、物业，其实无不在产生新的消费需求，这也才是拉动内需的正确方向。
敏锐的楼粉可能发现了，这不正是前段时间的昆明二十四条所提及的相关内容吗？
没错，昆明新政之所以一上来就提调控开发供应，并给到了优化项目规划不小的篇幅，正是基于市场现状的选择。
有人可能感觉昆明之前的这份文件，关于促进居住消费的内容太少了，但这恰恰说明本地其实找准了关键方向——一些遗留问题不解决，需求端就很难活过来。
而且，从结果来看，去库存的成果是实实在在的：
根据机构统计，过去一年间昆明的商品住宅库存，从800多万方降至不足650万方，实打实去化了150万方左右；

图源克而瑞昆明机构

而据昆明住建最新公开的信息，涉及购房群体的89个烂尾项目共97240套房屋，目前已实现65个项目共81703套的交房。
不是所有问题都得已化解完成，但确实有问题在被解决。







回到会议内容上，很多专家关注的两个点，一是此次没再提及“房住不炒”，二是市场供求关系发生了重大变化。
先聊聊后者，言外之意很简单，房地产已经从之前的卖方市场，转变为了买方市场。
所以作为购房者的你，可以买得比之前更从容了；当面对开发商一些不合理的要求时，你也可以勇敢说不了，因为你本就有这样的权利，现在更有这么做的底气。
至于前者，一些专家话里话外，将其视作政策的转向。但这又何尝不是消费者用脚投票导致的结果呢？
没有提，可能是因为市场已经自发完成了调节，不用去再次强调了。
身处这样的市场，无论你是买方卖方，该有的态度应该是多听听各方的声音，但不要轻易下结论，也不要走向某个极端。
无论你是以怎样的态度，身处这一市场之中，我们觉得有三点是共通适用的：
1、接受变化，理解变化，而不是抵触它
2、永远从你的需求出发，有多大能力干多大事
3、打扫干净屋子再请客
而有关房地产行业的未来，正如前面的那个比喻——其要减减肥，但不是让它绝食，而是使其BMI回到一个健康的指数范围。
当完成这种优化后，其还会是市场经济中不可或缺的一根支柱，只不过不再是最为显眼的那根了。
这个行业的前景可能没那么好也没那么坏，关键看你对其还有怎样的期待。