明年起，我们要做好“潮水退却”的准备？内行人：房价或出乎预料

前程无忧

刚进入到2023年之时，很多专家都认为，在放开疫情管控后，房价就会止跌企稳，居民报复性购房需求将会出现。而自今年3-4月份之后，国内楼市又进入到了调整周期，有越来越多的城市房价出现了下跌趋势。根据6月的百城房价数据公布，有91个城市二手房价处于下跌状态，占比高达91%，只有1座城市持平，8座城市微涨。
与此同时，根据6月20日，易居研究院发布《二手房挂牌激增现象研究》显示，在对全国13个重点城市统计之后发现，从2023年1月至6月，二手房挂牌量清一色都在上涨。从挂牌规模来看，前三名分别是重庆22套、成都20万套、上海18万套；从增速来看，前三名分别是上海上涨82%、武汉72%，西安40%。



尽管楼市处于调整的趋势之中，但很多人觉得未来房价虽然不可能大涨，但是会保持稳定状态，毕竟现在有降低房贷利率、取消限购等利好的存在。不过，也有业内人士表示，从明年起，我们要做好“潮水退却”的准备，房价下跌或会超出大家的预料。主要从以下几个方面来分析：
第一，房企债务压力增大



今年以来，国内人民币汇率呈现大幅贬值的趋势，主要是美联储连续加息，导致美元指数居高不下。与此同时，我国央行频繁降准降息，也给人民币汇率下行带来压力。
这样一来，不仅是大量游资撤离以人民币计价的资产，其中包括了房地产，还有就是很多房企之前在海外发行的以美元计价的债券成本也会上升。而为了偿还之前的债务，房企只能是想办法通过打折降价的方式来促销，以便及时回笼资金。所以，未来新房市场还有进一步下行的空间。
第二，刚需购房会越来越少



在经历了20多年之后，我国城镇化率已经达到了65%，上升空间有限，未来不会再有大量农民进城买房。同时，现在年轻人的结婚率和生育率都在持续下跌，并且创下历史较低位置，这意味着，未来年轻人群体购房需求越来越少。值得一提的是，现在城市很多家庭都已经拥有多套房产，年轻人完全可以通过继承父辈的房产来解决自己的居住问题。所以，未来刚需购房会越来越少，房价下跌的压力在逐步增大。
第三，改善型购房需求更理性



过去很多人只要看到周围人在买房，也喜欢跟在后面买，根本不考虑自身经济情况。而在经历了3年多的疫情之后，很多人收入减少或失业了，不少家庭都搁置了之前的购房计划。现在改善型需求越来越理性了，在央行发布的第二季度城镇储户问卷调查显示，有15.9%的居民预测房价会上涨，而有16.5%的居民预测房价会下跌。预测房价下跌的居民数量罕见的超过了房价上涨的人数。
第四，投资性购房群体在退出



最近，国内投资性购房群体选择退出楼市，各地二手房挂牌量出现激增就已经说明了问题。投资性购房群体选择退出主要有两个原因：
一个是，从2021年下半年开始，国内楼市一直处于调整的趋势之中，失去了赚钱的效应，这就迫使了投资性购房者选择退出。另一个是，由于楼市不景气，土地财政收入明显减少，要求开征房产税的呼声是越来越高，而一旦开征房产税，就意味着炒房者的持房成本越来越高。



目前，楼市调整的趋势是越来越明显，有业内人士表示，从明年起，我们要做好“潮水退却”的准备，房价下跌或会超出大家的预料。这主要有4个方面的原因：1、房企的债务压力在增加；2、刚需购房会越来越少；3、改善型购房需求更理性；4、投资性购房群体在退出。未来国内房价总的趋势是，去泡沫化、去杠杆化，逐步回归到合理的价格，与当地居民收入相挂钩，大家要有一个心理准备。