国家发文，19城或入围，对房地产会带来哪些影响？

前程无忧

曾几何时，棚改货币化成为不少人口中三四线城市房价上涨的重要推动因素，他们也替今天的房地产发愁，希望再来一次棚改，甚至也有专家建议让国家再喊一次去库存的口号。



国家发文支持城中村改造，棚改2.0又来了吗？

当国家出台文件要搞城中村改造时，棚改2.0的声音再次不绝于耳，其实他们心里也清楚，当年的盛景不可能再有了，也没有那么大的能耐，但他们依然乐此不疲，将此说成是房价又要大涨的节奏。因为确实从心理上是需要的，甚至是很渴望。
我们该如何正确认识今天的城中村改造呢？又会对未来房地产产生哪些影响？



7月21日，国家通过了《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》。
7月24日，国家又重申了提及的超大特大城市推进城中村改造。
因为早就有期盼，所以，此消息一出，各种小作文满天飞。什么棚改2.0重现了，房价又要大涨了。
城中村改造不是当年的棚改

确实，城中村改造，很容易让人联想到曾经火爆的棚改货币化。它们有很多相似之处。
比如，它们的目标是一致的，都是为了改善民生，也是为了拉动内需。因为在改善百姓居住条件的同时，还能拉动有效投资和建材、装修、家电等产业链环节的发展。改造方式上，应该都会包含拆掉重来的成分。城中村改造，不排除会有拆除重建的全面改造，但更主要的是维持建筑格局的微改造。



但是城中村改造又不同于棚改，城中村改造不同于传统意义上的“棚改”，它不涉及大拆大建，而是在符合条件的城市中聚焦“微改造”，成熟一个推进一个。
此外，一般棚改都比较偏远，城中村涉及城市内甚至中心城区。棚改涉及的一般是国有土地，城中村涉及的可能是集体用地或宅基地。城中村改造难度更大，需要比棚改更大的资金量和执行方式。
从这些角度看，城中村改造与棚改是有很大差别的，所以当年的轰轰烈烈场景不会再有。
城中村改造会涉及哪些城市？

其实，从另一个角度看，也不太可能有那么大范围。
在官方提到的城中村改造中主要涉及的是超大特大城市，按相关统计标准，大概共有19个城市符合（8个超大城市、11个特大城市）。这也就意味着这次城中村改造的城市或涉及19个城市。



城区常住人口1000万以上是超大城市，500万以上1000万以下是特大城市。这样看来，全国共有超大城市有8个，分别为上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津、武汉。全国特大城市有11个，分别为杭州、东莞、西安、郑州、南京、济南、合肥、沈阳、青岛、长沙、哈尔滨。
城中村改造跟棚改不同，并非针对三四线城市，而是主要集中在高能级且人口流入的大城市。在大城市搞城中村改造，不仅改善民生，还能扩大内需，最重要的是将推动城市高质量发展。
城中村改造不会造成房价大涨

这么看来，拆迁的规模会大幅缩小，体量没有那么大，加上不再是货币化安置为主，就会减少房价大涨可能。房住不炒的定位，如今提与不提都不会改变，这也就决定了未来不可能再搞过去的那种棚改货币化政策，副作用还是要吸取教训的。所以，房价大涨是空穴来风。实际上是给自己壮胆。



城中村改造是民生，也是全面经济恢复的需要
那么，国家下这么大的局是为什么？其实，前边已经说了，城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。不会像棚改一样搞大拆大建，也就意味着资金投入速度更慢，但对经济的边际拉动作用是渐进的，可持续的。
也可以看做是推动房地产全面转型的催化剂。实际上，此次城中村改造还是基于房住不炒的顶层设计，对房价有影响，但也不会有太大影响，不过对于房地产下游产业有直接影响，可以拉动装修、建材、家居家电等消费需求，堪称新的经济增长点。从另一个角度看，也是救楼市的一种方式。
总结一下，你如果非要说城中村改造是棚改的一个升级版，我觉得也不为过，但有一个前提是，必须是要把棚改的副作用考虑在前边的，比如房价上涨比如地方债务问题等。其实，再说白一点就是，给房地产问题的化解找一个出口，给经济复苏找一个新的经济增长点，既能带动房地产下游产业，又能不走房地产老路，还能带动消费和经济，而不是靠房价上涨带动经济。



不要指望国家靠房地产拉动经济的老路了，不是放弃房地产，而是要为房地产探寻新的发展模式，房地产政策不会转向，即使有调整也是基于房住不炒基础上的因城施策因时施策。只有经济好起来了，房地产才能好起来。如果经济没有恢复，房地产不可能独善其身。