呼唤救市，迎来回响：中国楼市两个最新动向，能否扭转低迷局面？

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这是熊猫贝贝的第1820篇原创文章

俗话说的好，有求必应，但是应过来的东西，是不是所求之人想要的，那就是另一回事了。
2023年，中国的房地产经济和楼市，来到了一个非常微妙和尴尬的阶段，最主要的表现，就是前所未有的撕裂和各显神通的多空博弈大戏。
一边是“房住不炒”共识形成，叠加对未来收入和经济发展信心和预期的不足导致的看空情绪；
一边是一帮所谓的专家和自媒体振臂疾呼，心心念念想要国家出手救市，实际上就是想要国家放开投资投机需求，放开炒房。
行业，经济模式，还有市场好不好不是这些群体关心的，他们想要的只是自己能解套，或者借势能再忽悠一帮韭菜和信徒，给他们输血而已。
老百姓看的懂，国家也看的懂。所以，救市呼声，小作文满天飞的动向，换来的回应和效果，可能和很多人想的并不一样。
2023年6月份，中国国内有两个具有代表性城市的楼市，迎来了所谓的救市大动作。很有看头，也值得结合现实仔细分析一下对应的效果走向。
所以，这篇文章，就将基于对这两个代表性城市最新的楼市政策变化动向有依有据的复盘和梳理，结合实际，研判影响，并对下半年中国楼市的几个可能走向，进行一次有深度，有态度，有专业的深入讨论和分析研究。


关注动向，把握本质，看清主线，研判趋势，指导行动。

本文已反复自查合规，不碰红线，语言平和公允，不带价值导向。

内容有依有据，分析理性客观。

硬核内容，错过不再。

以微见著，洞察先机，把握趋势，指导决策。

PS：

• 文章略长，内容的阅读需要一定的时间和耐心，并且需要进行思考。
  
• 内容不求讨好所有读者，写作分享也是一个阅读群体和写作群体互相选择的过程。
  
• 每个人的认知层次不同，不做强求，这篇文章的内容不是什么大路货，也不是什么看完能够带来轻松愉悦精神满足的爽文，请结合自身需要和认知需求理性看待。
  

（如果这篇文章在其它资讯平台被看到，不用怀疑，就是抄袭搬运，厚颜无耻）

图片来源：头条图库
1

第一个值得关注的楼市动向：广州打响了一线城市生育住房奖励第一枪?



6月29日，份《广州住房公积金管理中心关于贯彻落实二孩及以上家庭支持政策的通知》的文件全网刷屏。
这个文件标题非常长，但简单概括，就是广州市针对二孩家庭“至少一个孩子未成年”的首套房公积金贷款给予30%力度上浮。
全网都在讨论这个政策到底是“福报”，还是“天坑”。



图片来源：见图
先来看这个文件的“发布初衷”，广州市住房公积金管理中心的原话是“为助力加快建立积极生育支持政策体系，落实积极生育支持措施”，颁布了这个房贷新政策。
请注意这个描述，公积金部门发布这个房贷新规连“兼顾房地产发展”的描述都没有，完全将这个政策“归入生育奖励政策”的范畴。
这就很微妙了，毕竟是一线龙头城市，一举一动，总是有讲究的。
从行文和表达，可见广州市相关部门很谨慎，生怕网络舆论产生“房产救市”或者“鼓励房地产”的联想，将这个政策完全装入“鼓励生育”的政策包里。
广州作为超一线城市里有些特殊的存在，由它打响“奖励二孩生育”的第一枪，最为恰当。
因为同为超一线城市的另外三个，分别是北京，上海，深圳。
北京和上海常年一直是“人口过剩”，想办法出政策，希望人口分解和迁移的城市。
至于深圳，作为改革新区，常年是作为“年轻人梦想天堂”的地位存在的，而且深圳的面积与人口体量已经显得“拥挤”。
一线城市里，还有经济空间与城市空间承载“二胎增长”的，确实只有广州了。
但是，广州市公积金管理中心这个政策一出来，网络评论还是负面居多。
关于生育和房价这两个话题，舆论情绪和民众态度，并不友好。
这个政策被骂的关键，还是“政策对象的错配”。
这个政策的前置条件，是“生完二胎还没买过房”的家庭。
这样的家庭，唯一的解释，就是夫妻“不愿意加杠杆降低生活质量或者降低孩子的教育和生活投入”。
如今政策，就是逼着这样的父母“用增加杠杆”的方式，去减少“未来的房贷利息”，这样的政策力度，能够刺激到“连生两胎”都无意愿或者实在没有经济实力买首套房的人群么？
新的“公积金政策”，显然就是精准瞄准“生完二胎还不买首套房”的这类夫妻，让原本“不可能买房”的他们，成为新增接盘侠。
所以许多网友才说，这个政策的本质，就是为了动员一些“生完二胎还不买房”的人，加杠杆，加入买房大军，这是“房地产救市政策，压根没有刺激生育的作用。”
同时，有恒产者有恒心，一般都是有首套房的家庭，才会有经济条件生二胎，生完二胎，就需要“改善性住房”，小换大才是二胎家庭的根本需求，但是广州的政策将这类家庭全部排除在外。
这个政策“目标受众与购房意愿和能力的错配”，导致这成为除了挨骂，没啥实际效果的楼市新政。
许多网友骂广州新政挂着“刺激二胎”的羊头，卖“增加楼市接盘侠”的狗肉，这种批评确实是现实。
当下的各大城市，“变着法”的出楼市政策，比出“刺激生育”政策的意愿强太多了。
在这样的背景下，能够让“楼市政策与生育政策”双赢，已经是很动脑筋的政策了，有救楼市的作用，才会吸引其他二线与省会城市效仿与改进。
不过，作为一线城市，广州能够在安全边界之内进行努力，这个事情本身的信号意义比实际效果，要大很多。
这个动作，当然也可以看作是地方对国家态度的一个试探。这一点，很重要。
但是市场和舆论的态度，同样也很重要。事情并不复杂，就是这么一个有救市意味的鼓励政策而已。



图片来源：头条图库
2

第二个值得关注的楼市动向：三线城市扬州市，楼市“约束”全解除了？



限售限购松绑的“舆论呼吁之火”这次烧到了扬州。
而且，走进了现实。
6月26日，“扬州发布”公众号发文称，扬州发布最新楼市政策。自7月1日起，《关于促进市区房地产市场平稳健康发展的通知》正式实施，施行期1年，实施范围覆盖了扬州全部市区。
《通知》第1条提出：“在市区购买改善性住房的，不再执行限购政策，其原有住房不再执行限售政策。”至此，扬州“双限”正式解除。
扬州今年内第三次释放政策宽松信号，延续与优化、双管齐下是本次政策的主旋律，预计随着多项宽松政策的叠加效果逐渐显现。
事实上，国家在政策端已经卯足全力为楼市松绑，CRIC数据显示，2023年上半年，已有广州、长沙等14城放松限购，青岛、合肥等18省市放松限贷，深圳、贵阳等7城放松限价，郑州、厦门等8城放松限售。
但从数据端来看，楼市依旧低迷。国家统计局数据显示，2023年1-5月商品房销售面积同比下降0.9%，降幅在连续三个月收窄后再度扩大，5月单月同比下降3.0%。
从当下楼市来看，各地楼市政策进一步放松将是较为确定的政策方向。
但是效果好不好，那就要市场说了算，成交来给结论了。
仅仅时隔4个月，扬州就再推出新政，积极“救市”的态度也说明市场行情的下行。
但是扬州这个城市，虽然地处经济发达的长三角地区，但是要说城市等级和政策信号意义，实在是排不上，说破天也就是个三线城市，放松“两限”属于正常调整，实际上对市场影响效果有限，而同级别的城市，放眼全国，基本上没有什么实质性的两限规则环境了。
在扬州之外，近期河南南阳、山东临沂等地也出台了购房支持政策。
根据扬州市住建局的数据，今年5月，扬州市区商品房合同成交1270套，面积17.34万平米。其中商品住宅1039套，面积12.90万平方米，除邗江区面积环比上升外，广陵区、生态科技新城、瘦西湖蜀冈风景区、扬州经济开发区的成交面积均环比下滑。
大力“救市”之下，扬州楼市是否会有起色，实际上从理性角度来看，并没有多少想象力。
但是这并不妨碍一些自媒体，拿扬州两限取消这个事情来炒作和夸大宣传。
从现实出发，当下中国绝大多数非头部和热门城市，限制取消不是关键，需求不足才是问题。
从2023年上半年至今的地方政策调整可以看到，在政策持续放松的同时，松绑主力军也由弱二线和三四线城市转为核心一二线城市。
三四线城市或全面放开购房行政限制，加码房票、购房补贴、契税减免等财税支持政策。
除个别强三线外，其余城市可考虑全面放开限购，限贷等限制性政策。
但是市场效果和舆论态度如何呢？
并不理想：2023年1-5月，除了春节假期以后迎来了一波脉冲式需求释放以后，持续低迷，成交和价格双双承压，才是人间真实。这个在本号也有相关数据分析的内容和文章，这里就不多展开赘述。
事实上，在6月20日LPR下调之后，不少舆论和观点就有判断，后续对房地产行业的支持力度将进一步增加，市场预期将得到修复，修复市场预期、推动房地产市场企稳恢复的调整优化政策有望持续出台。
想法很美好，趋势也明确，但是市场能不能拉起来，靠一厢情愿的幻想，肯定是不行的。



图片来源：头条图库
3

趋势研判：更大范围的政策支持和放松可以期待，但是能有多大效果和想象力？



从一线广州，到三线扬州，算动作比较大的，收获的舆论关注多也正常，但实际上，无论从趋势面，政策态度面，还是现实需求面来说，国家维度，对于楼市的政策支持，甚至是逐步放松，实际上后续更多更大的动作，是有落地和实现的想象力的。
但是，从现实出发，国家现在是在保持定力，更像是在对楼市进行压力测试——数据只要看得过去，不至于影响经济大局，就不会再大力度出手救房地产，核心目的是加速房地产泡沫出清。
很显然，这是在以时间换空间，对房地产挤水分，同时摆脱对房地产的过度依赖。
房地产到底救还是不救？放在三年前，这是选择题。
放在今天，已然成了另外一个问题：
房地产到底还能不能救得起来？
因为实际上，过去这一年多，对房地产的救助一刻也没停过，就拿今年来说，截止到目前全国150+城市，已经出台了280+调控政策。
对于国家管理和宏观经济调节来说，其实阶段性的低迷和市场情绪完全不是什么大问题。
真正的风险，是“政策失灵”！
论穿越周期，真正的生意人和资本家，要比经济学家更靠谱；
论经济管理，国家智慧和顶层设计，最大的风险，就是被经济学理论和利益关联群体，带到沟里去。
从国家的角度来看，实际上当下在外围大国博弈的不确定性风险环境中，并没有足够的政策施展空间进行对内刺激，这是一方面。
而从债务和周期的角度来看，国家对于当下救楼市的成功率，也没有完全的把握。
为什么可能救不起来？
原因并不复杂，一句话就可以诠释：
房企端不让加杠杆，居民端杠杆加不上去。而且政策也总是围绕救企业、救银行，都是在供应端发力。真正应该救的需求端，做得非常不够。
从央行公布的数据来看，过去三年居民部门杠杆率稳中有降。
之所以出现这种结果，核心原因有两个，一是前几年负债买房太猛，经济下行、收入下降之后，有些吃不消了；
二是对未来预期严重不足，不敢加杠杆，尤其是在购房、购车这种大件消费时，越来越理性。
当下中国居民部门需要的是修生养息，修复信心，重新建立预期，而不是不顾风险，直接打鸡血。
这一点国家也明白，而且，也契合谋求稳健稳定的大方向。
更重要的，如果真的大张旗鼓搞经济刺激，刺激不起来，效果不理想，透支了公信力，那么以后中国的经济，怎么管？
所以，有原则，有红线的进行引导和逐步测试，小步快跑，是必然的选择。
外围钳制因素不消失，大动作没有施展条件；
对内以稳为主，不求高增长高带动，不要添乱就可以了。
用力过猛，过犹不及，对于政策失灵的风险，永远不会是一个理性管理回去考虑的选项。
政策核心还是维持房地产市场的价格稳定，防止大起大落；楼市的供给侧改革没有改变，保价减量是可以接受的。



图片来源：头条图库
写在最后：

国家定力和态度，没有质疑的必要，对于普通个体和家庭，有什么启示？



各种版本的救市传言，漫天飞舞的小作文，为什么就一直不来？
或者说，来了也是保持谨慎，宁愿牺牲效果也要保持安全边际，给不上力，不及预期的效果？
核心主线，其实并不复杂：
既得利益关联群体，以及试图拉高套现跑路的资本代言群体们，还是低估了中国国家当下的政策定力。
房住不炒的目标依然没有改变，哪怕是在地方债务压顶的态势下，对楼市的态度依然没有松绑。这一点，从广州谨慎的态度和表达就能看出来。
真要松绑，何必如此？
有些红线和边界，看不见，不代表不存在，而且，触碰和尝试突破的风险，尽在不言中。
一触即死，不死法办，还要展示警告，这种成本，还真的不是很多地方政府和管理群体敢去体验的。
在中国，国家的定力和威力，从来没有什么质疑的必要。
而对于普通群体和家庭来说，看清这样的本质和主线，是很有意义的。
现实意义，也没有什么复杂的，还是那句"房住不炒"。
从消费和居住需求出发，去理性看待买房和房价，该买就买，购买力决定行动，无可厚非；
但凡还是抱着买房躺赚，房地产绑架中国经济，国家必救这些心态和想法，只能说一句“好良言难劝该死的鬼，大慈悲不渡自绝之人”了。


任何投机炒作的市场，永远都会有被最终套牢的最后一茬资金和群体，出于求生本能和贪婪人性驱动，现实之下，必然会手段尽出，谋求解套和套现跑路。
没有给这样的群体接盘解套的任何理由，带着收割的心态来了，就要接受被收割结果。
无论是被套还是接盘，希望屏幕前的各位朋友，都不是这样的群体。


以上，就是对2023年6月中国国内楼市两个救市动向，进行的专题梳理和深入分析讨论内容，和各位头条的读者朋友们，进行一个交流和分享。



图片来源：头条图库
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以上正文，来自@熊猫贝贝小可爱

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