楼市现状：普涨不存在，别再闭着眼睛买房了

前程无忧

我是沪叔，拥有多年上海房产研究和投资经验，长期持续关注上海地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。
以下上海购房答疑内容，来自微信公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问：
提问：沪叔好，我前年在奉贤西渡450万买了120多平米的中铁香榭国际小区楼房，今年娃生下来5个月，手里有150万到200万存款，想在二手买个学区房。两个问题：1、现在买学区房合适吗？2、有哪些适合的学区房？最好离市中心近一点。
沪叔：你好，①买学区房没有合适不合适，要看自己有没有公办学区保底的学区需求。②如果当下150-200w资金，二套购房，首付要8成资金比例，250w挂学区户口的房子也有，但要看你家择校，先择校，再定学区，再定楼盘。
提问：沪叔，你好，纯投资，请问上海未来有哪些潜力板块值得买？
沪叔：你好，随着陆家嘴大浦东的绽放，接下来这些地方最值得买入，青浦的徐泾、赵巷、朱家角、嘉定的江桥南翔，松江的九亭、奉贤的南桥，临港的主城区。
提问：沪叔，你好，预算500-600万，张江科学城工作，张江核心区域太贵了，买不上，想在周边买，请问在附近哪里买会好些呢？
沪叔：你好，可以考虑在13号线张江路地铁站附近买，这地方离科学城不远，步行十几分钟，未来周边发展也很蓝耗。另外像康桥板块、周浦板块、唐镇板块都是可以考虑，虽然说是在外环线，但是价格不算很高，18号线年底可能会通行，到科学城会更加便利。
提问：沪叔，您好。关注您良久，望能在上海房产上指点一下两个年轻人，感谢！基本情况:我和男朋友今年准备领证结婚，手上预算不够，只有90w了.我俩属于首房首贷资格，男友上海社保已满5年+有补充公积金，上海社保我不足5年。已在惠南看了几处二手房小区房，犹豫抉择老破小80年代小区，担心以后置换问题。需求:因为预算不足，无心考虑学区房，想在最近两三个月定下。工作地在浦东张江一带，我们考虑通勤时间+生活便利+以后的置换，请沪叔推荐具体的板块或小区~如果我们考虑购买房产因素的思路有问题，可以直接指出。谢谢沪叔了。
沪叔：你好，首贷首付90w，如果能做纯公积金贷110w（即公积金额度男方贷足60w，女方贷足50w），总价可以贷到200w。
对于张江上班族置业，首要选房要先看版块，择优很关键。
这里看中惠南版块不建议入手，在前几轮楼市中，惠南的整体房价增幅表现更不上大盘，该版块在南汇2009年并入浦东后，人口，产业，配套优势都被环线内版块虹吸，作为远郊，惠南没有产业支持，没有人口支持，居住人群固化，消费能级一般，所以就会出现之前新建的五角场商贸城无人气烂尾，甚至大学城都会搬走，不太建议惠南该版块。
如果就上班通勤便利度，版块的活力，未来脱手，建议200w可以着重考虑入手川沙版块，作为浦东老城，有配套有人口虽然发展带速不如其他产业区和环线内版块，但依附张江，优势就是易脱手，自住便利，当下增益跟的住大盘。
其次是考虑到未来出手，选择的产品和周边配套，也至关重要。
在预算内尽可能选95年以后的房子，哪怕是楼梯房，太老的房子，建工工艺，建筑质量，楼道环境都相对一般，还影响公积金贷，未来在刚需市场也更难脱手。
提问：沪叔，你好，上海买房，想买一套自住比较舒服的房子，但是父母劝我买上班方便通勤时间短的，感觉通勤也是一个问题，但是真的有这么重要吗？还有就是可以先上车后期再置换吗？如果重点考虑通勤，有哪些推荐的板块可选？
沪叔：你好，预算比较充足建议买房一步到位，不要想着后期置换，预算有限的购房者，要根据自身情况进行选择，工作稳定变动比较少，最好就买在单位附近，新房、二手次新房或者老破小都可以看看，通勤时间短可以多出很多业余时间。工作不太稳定变动较多，建议首套房子就买上海内环，内环东北侧板块的四川北路、西藏北路以及不夜城都比较适合年轻购房群体置业。通勤是买房时必须重视的一个因素，不论是自己自住便利，还是房子升值价值，都与通勤挂钩，交通便利的几个区域也是下一轮楼市行情轮动的方向。浦西的漕河泾拥有不少大牌产业，但是缺乏住宅，因为新房稀缺、购房需求多而形成的高房价，其中静安新城板块比较值得关注。大宁板块优势较大的是优质学区房，但也不乏通勤居住需求。另外，五大新城中的嘉定新城连接上海和苏州，加上自身实力过硬的汽车产业，新房品质也较高，同样有不错的发展潜力。闵行、浦东两个区有5号线和8号线加持，也比较推荐。宝山区区位比较强，虽然目前产业不足，但未来这一弱项被补足之后，会有不错的想象空间。
以上为”沪叔说房”微信公众号粉丝提问精选
当下房产分化越来越严重，未来注定只有小部分人能赚钱。
沪叔已经总结了上海未来最具潜力的小区和板块，也包括很多不宜公开的房产趋势解读，内部资料欢迎关注获得。