风满楼丨成都、杭州、苏州、南京、青岛，五个新一线城市上半年楼市如何？

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风口财经记者 张亭旺

一眨眼又是半年，全国房地产市场依旧在经历调整“阵痛”。

风口财经记者从中指研究院获悉，截至7月4日，15个新一线城市中，成都、杭州、苏州、南京、青岛目前已披露上半年楼市成交数据。它们交出了一份怎样的年中答卷？



新房、二手房“天壤之别”


2022年以来，全国房地产市场总体进入调整周期，在此背景下，楼市表现不怎么好看。上半年，5个城市新房成交量同比下降6.77%。

不过，各个城市还是有区别的。从上半年增速来看，杭州和成都保持正增长，分别同比增长18.17%和4.81%；苏州、南京和青岛则全部下行，分别同比下降41.69%、22.14%和6.32%。



杭州新房市场“逆市”上涨，与开盘房源量以及红盘数量持续上新有关。据悉，今年上半年，奥体、申花、钱江新城二期等热门板块房源供应不断，这对稳定杭州新房成交量起到了相当大的作用。

苏州新房市场不容乐观，同比下降近四成。值得一提的是，据了解，去年6月，相城和吴中区有一大批安置房集中签约，贡献了近万套成交房源，如果把这个数据减去，那么今年上半年的新房成交数据与去年相比也相差不大。

再看二手房市场，与新房市场相比，二手房表现完全不同。上半年，5个城市新房成交量同比上涨68.09%。从增速上看，5个城市较去年上半年均增长超过50%。



实际上，这种情况源于2022年上半年的低基数。去年上半年，受多地疫情反复等超预期因素影响，全国房地产市场经历了前所未有的挑战，二手房市场成交低迷。

诸葛找房数据显示，2022上半年，重点10城二手房共计成交293882套，较前一年同期下跌25.96%。

总的来说，今年以来，各地楼市走势基本一致。1月份低迷开局，春节后复工的2月份，需求集中释放，成交量反弹上升，直接奠定了3、4月份成交量“暴涨”的局面。然而这一势头并未得到延续，进入5月后，前期积累的刚需需求释放完毕，短期市场增长动能开始转弱。

从万科董事会主席郁亮的态度也可窥见一斑。在今年3月31日的业绩发布会上，万科董事会主席郁亮认为当时彼时的市场既没有“狂飙”，也没有“倒春寒”，市场仍然处于温和恢复的阶段。

但在6月30日举行的股东大会上，郁亮转变了口风，“实际情况比当时预期要差一些，从目前看信心还需要进一步重建。”他所指的，正是市场自2月快速回升，但进入二季度后，市场出现回调。全国来看，无一例外。



成都、青岛这两项数据亮眼


今年以来，成都房地产市场较为活跃，即便是在全国多个城市新房市场活跃度低迷时，成都楼市依旧表现出了韧性。

数据显示，上半年，有20万个家庭在成都买了房（包括新房和二手房），接近去年全年的三分之二。在国家统计局的70个大中城市住宅销售价格变动情况统计数据中，成都新建商品住宅和二手住宅价格均涨幅居前。



成都风光 图片来源：视觉中国

成都楼市“率先”回归正轨，离不开成都持续优化房地产调控政策。

去年以来，成都在人才购房、公积金提取、自有住房出租购房资格、多孩购房资格、父母投靠落户购房资格、二手房带押过户等方面均有所调整。

此外，金融支持政策也同步跟进，购房首付和房贷利率的调整降低了购房成本。

除了交易流程简化、交易门槛下降激发了市场置换需求之外，新市民安家需求也是一个重要推动因素。

成都市统计局发布的数据显示，2022年，在人口增量整体降档换速的背景下，成都依旧增加了7.6万人。截至2022年末，成都市常住人口为2126.8万人，是我国第四个常住人口超越2000万人的大城市。基础大、人口数量正增长带来的是住房需求量的稳定。

二手房市场上，青岛表现尤为亮眼，上半年增速达143.50%。今年3月，青岛二手房成交同比增长“翻倍”，成交量迎来近两年来的高点，青岛楼市达到了近两年前所未有的热度。



青岛风光 图片来源：视觉中国

政策层面，青岛同样不落后。6月1日，青岛重磅发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，从7方面出台政策措施，尤为关注的就是“调整非限购区域购房首付比例”。

按照最新政策，目前青岛市限购区域为市南、老市北，非限购区域首付比例首套最低调整为20%、二套最低调整为30%。

最新一次降息后，青岛的首套房商业贷款房贷利率最低为4.0％，二套房最低为4.8％。公积金贷款首套3.1%，购买二套房贷款利率3.575%。有力支持了刚需和改善群体的购房要求。



核心一二线城市或适度纠偏


还要注意到的是，今年二季度，各地房地产市场明显降温且调整压力持续加大。这种背景下，目前在“一城一策”的基础上，房地产调控政策“一区一策”正引起热议。

实际情况是，目前一线、新一线城市中已有多个城市对楼市加大政策支持力度。今年，在全国范围内，“一区一策”甚至“一街道一策”正在成为新的调控方式。

北京作为首都，购房政策的调整对全国有着重要的风向标意义，因此政策一直处于严控状态。今年4月，北京宣布将在房山区试点多子女家庭和职住平衡家庭购房支持“一区一策”政策。

4月11日，北京市住建委官网发布2023年北京市政府工作报告重点任务清单及进展情况，其中提出，“多子女家庭和职住平衡家庭购房支持政策按照‘一区一策’的方式由房山区试点”。

6月6日，中国经济时报发布《一线城市房地产限购应适时优化调整》引发热议。文章称，业内认为，一些一线、新一线城市采取“一区一策”优化限购等楼市限制性政策，促使非核心区去库存的同时，又不影响核心区域稳定房价，此举值得更多城市借鉴。



6月8日，成都市新都区住房和城乡建设局发布《成都市新都区地下车位消费补贴实施方案》，方案明确，对符合条件的居民新购地下车位的，给予1500元/个的消费补贴。这被认为是2016年成都开启楼市调控以后首个由区一级发布的楼市新政。



此外，杭州更是部分区域已经多次、逐个街道地放宽了限购条件，这是对杭州限购政策的进一步细分。

中指研究院市场研究总监陈文静表示，短期来看，预计需求端政策仍将聚力降低购房门槛和购房成本，核心一二线城市政策有望适度纠偏，“一区一策”、结合生育政策等或是重要方向，如信贷端优化“认房又认贷”、降低首付比例、降低房贷利率等，针对改善性住房需求的信贷政策有望加力。

而随着我国“房住不炒”的房地产长效机制逐步建立，未来我国楼市必将出现不一样的面貌……