新的楼市拐点，就要来了？

sanasnoz

7月，信号果然越来越强烈了。
上周几件事，信号很明显。
重点关注2件：
1、存量房利率有望降低
2、深圳双证合一
其中讨论最多的关于存量房贷款利率。
看看关键信息：

中国人民银行货币政策司司长邹澜在国新办新闻发布会上表示，提前还款客观上对商业银行的收益有一定的影响。按照市场化、法治化原则，我们支持和鼓励商业银行与借款人自主协商变更合同约定，或者是新发放贷款置换原来的存量贷款。

这段话的信息浓度很高，先承认了现在房贷市场的客观矛盾。
又侧面表示央行不会统一调整，更多是让商业银行和借贷人去协商。
在种种压力之下，选择给到了商业银行，银行到底会不会选择割肉让利？
不降低，可能扎堆提前还贷。
降低，虽然减少了收益，但最起码能稳住一部分人。
怎么选，就看银行的了。
但我需要提醒大家的还是，能松口本身就是一个好事。
至少有了可以谈的空间。
其次就是深圳双证合一，最大的影响就是释放房票，而且是释放顶级人群的购买力。
如果要找2个事情的共性点，那就是这轮就是终于开始对需求侧进行放开了。
而这，或许就是拐点开始的开始。



为什么说是拐点。
还记得历史上几次救市的操作吗？
先回忆2008年：
除了大家记得的4万亿救市外，还做了很多直接的刺激动作：
2008年下半年，央妈开始出手连续5次降息、4次降准、市场放水。
然后下调首付比例，减少小户型交易税费，发放购房补贴
并且，2008年针对存量房贷利率打了7折，首付下降到2成。
要求只要2008年10月27日前执行基准利率0．85倍优惠、无不良信用记录的优质客户，原则上都可以申请七折优惠利率。
这也是最近二十年唯一一次关于存量房贷优惠利率措施。
再到2015年：
降息5次、降准3次、营业税5改2、二套房首付比例下调、公积金新政、房贷6.15%直降至4.9%。
号称最强楼市救援队的政策基本都出了。
那时候同样是首付从3成降低到2成，并且五年期以上的商业贷款基准利率由5.15%降至4.9%。
回到今年，是不是惊人的相似。
刚好就是上周，又提及了存量房贷降低的消息。
这么一看，工具箱的东西，又再次翻箱倒柜找出来了。
一旦把一切工具用到极致，这房价走势又会不会如同历史般重复呢？
这是当前争议点最多的。
上周日，我听到消息，说深圳在酝酿放开限贷。



当前深圳执行的政策是：
房子在异地，不管还没还清，一律5成，在深圳还清5成，未还清至少7成。
这个政策非常严格，于是有传闻说会在昨天放开。
但最新情况是：我还没看到确切的消息。
只能说，深圳真的很迫切来点实际的招数，最起码把过去2次的救市工具箱用上吧。
从当前情况和历史经验来看，这些招数并不是不可能的。
一旦深圳招数确定，新一轮救市的拐点就来了。
而楼市这搜巨轮，就要慢慢转向了。



梳理了2次救市之后，我们最大的共性认知就是：
历史不会简单重复。
2022年开始，已经是新一轮的楼市周期。
从去年到现在，我们多少有点感觉，当前更多不是拼命救市，而是保持定力。
有点像是对楼市进行压力测试，只要不会太差，就不会大力度出手救市。
更多是用时间换空间，对房地产挤水分，摆脱经济对房地产的过度依赖。
但是，但是，但是——
千万不要误会我们经济将要彻底摆脱房地产，楼市不是不救，而是怎么救最好。
中国成事，讲究三个要素：天时，地利，人和。
天时，还得看当下经济环境出现的问题，外部的压力，嗯，你懂的。
从楼市也是个政策市的角度来看，我们一定有储备的政策手段，这点你也不用怀疑，一定是有的。
但从现实来看，用不用、怎么用，要看时机成不成熟。
其次，是地利。要先排解内部出现的风险。
至于最后的，是人和。
说到底，最后楼市好不好，房价涨不涨，都得有人接盘。
所以要解决最末端的问题，解决失业率，提高收入，提升信心，等待天时和地利的到来。
之后，购买力的集中释放，自然就在情理之中了。



对于普通人而言，最重要的就是1点：
看懂背后逻辑，提高认知。
要不要救，怎么救，救不救得了，都有一个最基础的思考逻辑。
房子到底是什么？
为什么我长期看好中国的房地产。
因为住房贷款是中国商业银行的主要资产。
你以为房子是你的？实际上你只是出了首付而已，剩下房产的70%都抵押在银行那的。
其次，关于土地财政的理念大家就听得更多了。
土地财政帮助地方政府以无法想象的速度积累起城市化的原始资本，高铁、机场、大楼……一个一个拔地而起。
这不是你说摆脱就摆脱的。
大基建和房地产是相互支撑、相依为命的2个相关体，只有双方珠联璧合，才有稳定的经济增长。
不是一句房价太高了，应该打下来就能解决的。
所以，口嗨只是口嗨，先搞清楚底层逻辑吧。
这一块，我不能说得太直接了，太敏感了，任何国家都无法接受房价剧烈变化的。



看清主线后，要分清楚现实情况去做决定。
有一些想法，想和大家分享。
1、别过分担忧了，你一辈子可能都遇不到大跌的时候。
在概率上看，你很难遇到下跌30%和50%的情况。
不要过分忧虑，总有人拿日本失去的30年来类比，这是很罕见的个案。
像美国大萧条、日本楼市崩盘、亚洲金融风暴，这些都是几十年甚至上百年才会有一回。
如果你现在已经4-50岁了，可能此生都见不到楼市崩盘的那天了。
2、房价长期趋势就是涨的。
我不否认楼市可能会有泡沫，但破之前会经历很长时间的上涨。
历史上很多国家都遭遇过房价泡沫破裂的时候。
美国、日本、香港，这样成熟的国家和地区，都经历过崩盘。
但很多人过于强调崩盘的可怕，却忽略了房价在崩盘前都上涨了多少年。
没有人能准确预计崩盘什么时候来，难道你就傻傻坐等泡沫来临，最后就为了嘲笑别人？
与其傻等泡沫，聪明的人不如趁着机会赚一波钱。
2003年就有专家说中国房价泡沫过高，号召大家不要买房，相信他们的人，估计还在租房住吧。
过去20年，懂得抓住机会的人早就赚够了钱。
在中国如果你不买房，你错过的不是房子，而是一整个时代。
3、没有人能精准预测结果，不要去预测泡沫。
我不否认房价有泡沫，但我从来不去预测泡沫什么时候破。
这是一个迟早正确的命题，就好比有一天一个算命的人跟你说：你迟早会入土一样。
因为迟早会进黄土，我们就不奋斗了？
没有任何一个强大的经济学家能精准预测泡沫什么时候来。
所以不要去预测，也不要相信所谓的预测。
长期看如果因为害怕泡沫就不买房，那你个人的损失远比躲过泡沫的收益要大得多。
一个大泡沫的形成和破裂，很可能已经横跨了你的一生。
最后，我想说：
现在一切可能还看不清晰，但——
守得云开见月明,静待花开终有时。