深度研究｜这些城市的房价将会这么走……

sanasnoz

在经历了一整年的销售低迷之后，2023年上半年的房价走向备受关注。

国家统计局数据显示，自2023年2月份以来，70个大中城市的房价已经连续3个月环比上涨。

但从购房者和业内的“体感”来看，对各城市房价的走向仍然没有形成清晰且一致的共识。

成交主力板块作为城市交易的重要组成部分，其房价动向具有极强的风向标意义，也是业内和购房者“经验”判断的主要来源和讨论依据。

我们重点分析了典型城市主力板块房价的变化情况，找出各类板块价格动向的共性和特性，以此深入探究其背后的原因和影响因素，以便更好地理解当前房价变化趋势和未来走向。

主要观点如下：

1、整体动向：主力板块3月上涨、4月回落、5月微涨，整体稳中有增，但仍低于前期高点。

2、城市表现：成都、杭州、深圳主力板块5月房价较1月涨幅分别为6%、4%和4%，远超其余7城。

3、区域板块动向：远郊低价板块复苏乏力，近郊优质板块涨幅居前。

4、成都、广州主力板块房价走势尚稳，北京、深圳 “技术性”上涨。

5、杭州、南京、重庆、西安多空胶着，板块房价走向持续分化。

6、上海、武汉均有过半主力板块先涨后跌，但下半年趋势将分道而行。










2022年以来，随着大多数城市整体房价由增转降，各城市内部细分区域乃至板块的差异也进一步加剧。

2023年2月份以来全国70城大中城市房价指数虽然连续3个月上涨，但是对于开发商和购房者而言，鉴于城市内冷热分化的进一步加剧，更关心的还是哪些具体区域或细分板块房价出现了回升。

根据统计局每月发布的70大中城市房价环比指数，可以看到，2023年前四月各城市房价累计变动均在-2%至3%之间。但根据各地房管局发布的网签数据统计，计算得出的平均房价变动却在-20%至20%之间。

由于各地商品住宅的平均价格在很大程度上会受到成交结构的影响，并不一定能够“科学”地反应实际房价涨跌的平均情况，但成交均价能够明确的反应一个城市“便宜的房子”成交占比的变化，可以帮助决策者通过总量数据迅速判断当月成交结构变化对交易规模的影响。

至于70城房价指数方面，数值的常态为“微涨微跌”，现阶段更大的意义在于引导房地产市场的预期稳定，从指标发布情况也可以看到，2023年以来70个大中城市房价指数中不再公布涨幅较大的房价定基指数，转而发布累计同比。

在目前各板块量价走向分化的情况下，若想形成观点鲜明的分析结论，“平稳”的房价指数已经难以作为充分依据。



房价指数的作用在于反映不同类型产品成交价格变动的“平均值”，而城市成交均价变动在短期内更多的是在反映成交结构变化，二者对于热点板块房价变动的探寻均力有不逮

，

均难以匹配当下各城市内部板块研究的需要。

再加上目前城市各板块量价动向的加剧分化，市场研究也更有必要从细分板块进行下沉式研究。

如武汉2023年4月商品住宅成交均价达到了1.8万元/平方米，较2022年12月增长了17%，远高于期间2.8%的房价指数增幅，联系其成交结构变动可以发现，平均房价的上涨，主要还是高房价板块的成交占比上升所致。

2023年4月，武汉平均成交均价达到2万元/平方米以上的板块，成交占比较2022年12月上升了12个百分点至28%。同时，这些板块的成交价格平均变动仅为2.2%，反而小于全市房价指数。

另一方面，从成交面积TOP10板块的价格变动中位数来看，2.8%的价格涨幅与房价指数虽然恰好相近，但考虑到取样范围的差距，简单地将70城房价指数变化与市场关心的头部板块价格变动划等号并不可取。

典型如武汉，成交面积TOP10板块在2023年3月房价环比增长3%，远高于70大中城市1%的房价涨幅，在市场“小阳春”中显示出了更强的上升动力。



还有杭州，2023年前4月房价指数微涨0.9%，但是从板块涨跌幅变化来看，有近四成板块的房价涨跌幅超过5%，这些板块的合计成交面积占比达到35%。并且其中不乏江湾新城、闲林、未来科技城等交易量居于前列的主力板块。

这意味着即便指数算法得到了平稳的全市房价走势，但内部各板块房价的实际表现依然有可能波涛汹涌，2023年新年以来大中城市房价的三连增更多的还是城市内多空剧烈博弈后的“平均式”稳定。



2023年春节以来，国内房地产市场在经历了2、3月份的市场回暖之后，二季度各地市场热度多有反复，不少热点项目在3月份取消的折扣，在近期又再度回归。

但是就全国70大中城市房价数据表现来看，4月份新房价格依旧环比上涨，究其原因，还是统计样本数量差异和单一涨跌幅提供的信息不足所导致。

为了更准确地认知近期房价的结构性变化，本文选取了北京、上海、广州、深圳、成都、武汉、重庆、西安、杭州、南京等10个城市作为研究样本，每个城市选择2023年成交规模前10的主力板块作为研究样本，以此考察典型城市2023年初春节以来的房价真实动向。







疫情管控全面放开之后，2023年上半年的房价走向备受关注。考虑到城市内部量价存在较大差异，我们研究了典型城市主力板块前5个月的房价走势后发现，主力板块3月上涨、4月回落、5月微涨，整体稳中有增。

城市方面，与国家统计局公布的70城房价指数相比，深、杭、蓉主力板块房价涨幅超全市平均，分别高3、4、3个百分点。按照各自城市房价区间和板块均价中位数将其进行分类，可见中低价位板块复苏乏力，中高价位涨幅居前。

就10个典型城市来看，主力板块一二月环比均微涨0.1%、三月环比上涨2.8%、四月环比下降1.7%、5月止跌回正，环比上升1.3%。

在房价经历了一年半的回调、2023年初房价水平降落至近年低位的基础之上，5月较2023年初房价累计上涨2.5%，典型城市主力板块的房价在低位波动中略有微增。



分城市来看，成都、杭州、深圳主力板块5月房价较1月涨幅分别为6%、4%和4%，远超其余7城。居于其后的是武汉和南京，同期房价涨幅均为3%。广州、西安和上海上涨动力稍弱，其主力板块房价涨幅也处于较低水平，涨幅均在2%及以下。

值得注意的是，上海楼市3、4月市场热度明显回温，但5月又进入盘整期，市场热度明显下行，5月主力板块房价环比下降了1.6%，受此影响，上海主力板块5月房价较1月累计涨幅仅有1%，在10个典型城市中处于较低水平，仅略高于重庆和北京。

重庆市场后劲略显不足，其主力板块房价在2和4月份均呈下降趋势，5月房价较1月仅上涨0.4%。北京虽然在2、3和5月份表现均较佳，但受4月环比下降7%的影响，5月房价与1月基本持平，在10个典型城市中垫底。



与国家统计局公布的70城房价指数相比，杭州、深圳、成都、南京、广州和武汉等大部分城市主力板块房价涨幅大于全市平均，尤其是杭州、深圳和成都三城，主力板块房价涨幅较全市涨幅分别高出4、3、3百分点，主力板块房价上涨动力尤为突出。

此外，南京、广州和武汉三城主力板块房价涨幅也均高于全市涨幅。值得注意的是，北京、上海、重庆和西安等城市主力板块的房价上涨情况没有十分突出，其房价走势甚至不及全市平均水平。

将典型板块根据区位划分为主城、近郊、远郊三类进一步测评不同区域的房价走势后，我们得出的结果显示：主力板块5月房价较1月房价涨幅最高的是近郊，高达6%，其次是主城，约为3%，远郊基本未涨。这一结果与利用房价区间和中位数划分得出的结论基本一致：远郊低价板块复苏乏力，近郊中高价位涨幅居前。









通过对典型主力板块前5月的价格走势进行分类研究，结果发现大多数典型板块房价在3月达到高点，其后出现回落震荡的趋势。

因此，我们分别测算主力板块1-3月、3-5月两个阶段房价变动情况，将其作为两个维度将主力板块进行分类划分。结果显示：出去房价累计浮动较小的价格维稳型板块，有四类典型板块的价格动向值得重点关注：持续上涨、延续下行、先涨后跌和后程上涨。

1） 持续上涨；典型板块包含深圳龙岗、武汉汉阳滨江、成都天回板块等，这类板块通常位于郊区的热点板块，通常具有较好的规划前景，房价上涨动能还是比较强的。

以武汉汉阳滨江板块为例，1-5月房价逐月上涨，5月房价增至21522元/平方米，较1月累计涨幅达11%。

库存方面，由于一直以来去化保持较快的速度，因此库存整体处于较低位，截止5月，去化周期仅有7.6个月。受低库存的影响，未来房价也是稳中有升。

2） 先涨后跌；典型板块包含上海松江新城、重庆李家沱等，此类板块常见于城市的新城发展区域，板块房价排名多在城市中后位置。这些板块2023年一季度的量升价涨主要还是依赖于前期积压的刚需客群。

在进入二季度之后，随着需求规模的回落，其交易规模和热度均明显下滑，但是供应规模却在惯性下维持高位，再加上这些新城板块本就是价格竞争的重灾区，价格回落在所难免。

3） 延续下行；这一类型既涉及远郊区域板块，又有部分高端改善板块。两者虽然在3月份均迎来一波成交小高峰，但受需求疲软或高供应的影响，房价上涨动力不足，因此4、5月延续了下行趋势，这类板块后期下行压力依然很大。

4） 后程上涨；4月份之后房价转跌为涨的板块，常见于去化顺利的高端板块，房价排名均处于本市前30%之内，且一季度的降价去化取得了较为理想的成效。

对比年初行情来看，这些板块或是库存规模明显下降，或是成交规模大幅上升，再加之高端板块本身的稀缺性，大大推升了供求双方对于板块高价项目的信心。这类板块短期内房价上涨的动力犹在，但受限价政策的影响，涨幅大概率在很小的区间。



持续上涨板块1-5月新房价格上涨超过5%，且与整体大趋势不同，在3月之后房价仍维持上涨趋势。

联系这些板块的库存指标可以看到，在经历了春节后两个月的价格上涨之后，这些板块库存规模较1月份出现明显下探，其库存降幅均大于样本城市2%的平均值，进一步夯实了供求双方对于房价继续上行的信心。



同时可以看到，3月库存跌幅较大的板块，4、5月的房价涨幅也明显更高，如深圳龙岗3月末住宅库存较年初下降20%，2023年5月份成交均价达到了4.1万元/平方米，较3月份上涨8%，板块迎来了大量接受高价产品的购房群体。

从板块的内主力项目的价格实际变动来看，龙岗大多数项目的房价变动是低于板块均价波动的，即板块均价上升更多的是由于高价产品成交占比上升所致，深圳的龙城等板块也是如此。

值得关注的是，在房价位于各市前20%的样本板块中，无一可以归入此类，即在本轮的价格上涨中，大成交量的高价板块还是维持了价格指标的相对稳定。

房价延续下行的板块主要可分为两类，一类是意料之中的远郊板块，如广州永宁街道、深圳马田、南京六合龙池等，均距离市中心30公里左右，至市区均为极限意义上的通勤距离。

随着春节后整体市场的回暖，再加之自身在价格上的积极调整，确实迎来了一波成交量的小高峰，但是在进入4月份之后，这些板块较“先涨后跌”的刚需板块迎来了更大幅度的需求消退。

4、5两个月成交面积环比均持续下跌，5月成交面积较3月份高点下降均超过七成。在急剧的需求退潮之下，购房者在选择产品时更加谨慎，其成交价格也延续了继续向下的势头。

另一类则是部分高端改善板块，一季度为促进销售降价去化，成交规模也如期大幅放量，但是无奈新增供应更多，导致这些板块3月份库存面积较1月份不降反升，在供给侧压力之下，4月后这些板块的成交价格仍处于震荡下降通道。



这些高单价板块各项目同户型产品的实际成交价格波动不大，但是购房客群的价格敏感性上升，更多地去选择同板块低单价产品，仍然在侧面反映了板块价值认可度的下降。

以北京东城某销冠项目为例，进入5月份后，180㎡以上产品的客群明显更加关注产品的性价比，5月份成交均价较3月下降了1万元/平方米左右，降幅超过9%。

先涨后跌板块常见于城市的新城发展区域，板块房价排名多在城市中后位置（不高于60%）。这些板块2023年一季度的量升价涨主要还是依赖于前期积压的刚需客群。

但在进入二季度之后，随着需求规模的回落，其交易规模和热度均明显下滑，供应规模却在惯性下维持高位，再加上这些新城板块本就是价格竞争的重灾区，价格不可避免出现回落。



以上海松江新城板块为例，在3月末和4月初上市了大量楼盘，进一步激化了在售项目的客群竞争，购房者更倾向于选择性价比较高的产品，其5月板块均价较3月份下降了3000元/平米左右。

以该板块某销冠项目为例，120平米以下产品价格尚较为坚挺，但120-140平米户型的客群购买力却在快速下降，5月份该户型的交易均价较3月份下降了3300元/平米左右，但得益于项目在营销上的积极调整，使得月成交量得以持续排在板块前列。

后程上涨板块即4月份之后房价转跌为涨的板块，常见于去化顺利的高端板块，房价排名均处于本市前30%之内，且一季度的降价去化取得了较为理想的成效。

对比年初行情来看，这些板块或是库存规模明显下降，或是成交规模大幅上升，再加上高端板块本身的稀缺性，大大推升了供求双方对于板块高价项目的信心。



其中唯一比较特殊的是深圳前海板块，3月份成交规模与年初相近，库存还上升了20%，但联系指标绝对值可以看到，前海板块一季度的成交规模低位，主要还是由于板块有效库存过低所致，3月末库存上升后，仍不足千套，并且这些增加的库存在4、5月份迅速转化为了实际成交。

5月份前海板块成交规模较3月上涨超过180%，其成交均价也在3月短暂低位之后迅速回升，至5月份再度回到10.2万元/平方米以上，超过年初1月份的价格水平。







在房价经历了一年半的回调之后，2023年上半年，典型城市主力板块的房价在低位波动中略有微增，具体而言呈现出了3月上涨、4月回落、5月微涨的趋势。

考虑到各个城市典型板块的房价走势存在差异，单纯比较2023年前5月房价变动不足以完整描述城市房价动向，分析不同城市之间主力板块房价涨跌特征的个数，10个典型城市表面上可分为三类，如果进一步联系其市场供求表现来看，成都、北京、上海等或将继续保持稳定，深圳、武汉的部分高库存板块或将面临较大价格下行压力。






就2023年前5月的主力板块的房价走势表现来看，北京、深圳、广州、成都均有较多板块价格延续上行或在二季度转跌为涨，但是联系市场交易和成交结构变化来看，其驱动内因则有明显差异：

广州、成都板块房价上涨的“水分”较少。在进入二季度后，广州和成都虽然同样经历了交易规模的下降，但是需求面的支撑仍较为坚挺，广州市区改善项目、市郊品质项目仍能保持不错的热度，成都更是继续保持着供不应求的态势，5月份城市备案均价更是创下历史新高。

成都10个主力板块中，有4个板块房价2023年以来一直上涨，分别是天回板块、新川板块、科学城板块和八里庄-二仙桥板块，四板块1-5月房价累计涨幅均超过了6%。

北京和深圳则更多的是由于主力板块的改善性需求占比上升，导致部分主力板块房价出现了结构性的低位上涨。



结合成交数据表现来看，进入二季度后，北京、深圳供求规模均有所缩减，刚需产品和购房者热度明显消退，改善性产品交易占比出现了“被动式”的回升。

典型如北京良乡板块，该板块房价较2022年中的高点下降了8%，较年初低位的涨幅约为12%，但更多的是由于高品质项目成交占比上升所致。

就板块内重点项目实际价格走向来看，高端项目主力户型的均价仍与年初相近，而安置房片区的某刚需项目，其80-90平方米主力户型房价更是较2023年1月下降了10%左右。

基于四城房价上涨内因和市场基本面巨大差异，我们认为，三季度广州、成都的房价仍有望保持稳定，成都在新房市场供不应求的背景之下更有进一步上行的可能。

北京虽然市场热度有所下滑，但鉴于二季度以来刚需首置、新城刚改项目持续优异的销售表现，预计实际房价也有望保持稳定。

深圳在一手房库存压力增加，项目周转速度持续低位的情况下，随着改善占比的进一步提升，下半年或有更多板块出现房价的名升实降。







杭州、南京、重庆、西安等四市主力板块房价涨跌明显分化。以杭州为例，虽然2023年以来土地市场表现较佳，但是二季度以来新房市场疲态已现，主要还是依赖少数主流区域或热点项目带动市场氛围。



如临平经开区板块房价在1月调整到低位之后，2023年以来持续上涨，闲林、江湾新城、申花北、乔司等4个板块后程发力，同时，富春、未来科技城等板块房价则出现了下跌，如富春某品质项目尾盘的120-140㎡面积段产品，其2023年6月成交均价即较年初下降了1000元/平方米左右。

联系四城近期表现来看，重庆、西安新房市场表现疲软，杭州、南京热度亦明显下滑，且各城市远郊刚需产品均面临着更为严峻的需求侧冲击。

再加上2023年以来这些城市二手房市场挂牌量均已超过10万套，且长交易周期房源大多为刚需产品，严重影响着新房刚需客群的入场信心。

由此来看，这些城市下半年改善板块和刚需板块之间的分化还将进一步加大，能获得消费者青睐的刚需板块项目将更为稀缺。但需要说明的是，在整体交易热度下降的情况下，目前的价格上行更多的是低位回升，大多数板块均价仍难突破前期高点。







进入二季度后，上海、武汉均有过半主力板块房价出现了先涨后跌。但是结合具体板块和城市供求表现来看，逻辑则明显不同。



上海市场二季度以来市场走势与北京类似，成交热度有所下滑，古美、徐泾等外环线及新城轨交热点板块平均去化率仍可达到九成左右。

在市场热度仍处于城市领先梯队的情况下，鉴于上海主力板块房价已经回调至1月份附近，即便未来上海市场成交热度再进一步下探，主力板块房价进一步下跌的可能不大。

前期积压了较多高品质存货的板块，如江川紫竹、嘉定新城和南翔等，年中的板块均价更有可能出现结构性回升。

武汉在经历了3月末收折扣涨价、4月份量涨价跌之后，5月份项目果断调整营销策略，在五一假期和房交会的价格折扣推动下，过半主力板块成交均价出现了回落，5月份新房成交也得以重新接近3月份的年内高点。

就当前武汉市场需求侧情绪来看，若想维持相对高位的交易规模，其新房价格仍需保持在相对低位，但考虑到以价换量必然面临的长期效果递减，未来武汉高库存板块房价或将进一步下行。