明年起，做好资产泡沫破灭准备？2大信号出现，楼市走向逐渐清晰

arrarpetahack

2023年的房地产市场并未达到预期的高位，但我们不能忽视这只“灰犀牛”，即一种明显存在的危机，却常被人们忽视的状态，比突如其来的“黑天鹅”更加危险。房地产具有强烈的金融属性，而房地产泡沫是其中一个重要原因。



从曾经央行副行长的提醒可以看出，我们应该随时做好应对资产泡沫破灭的心理准备。
虽然目前房地产泡沫尚未破裂，但仍然存在风险。在当前的民生问题中，“买房难，教育难”是突出的，而住房问题是最为紧迫的。



据《财富》统计，2023年房地产的总价值将高达476万亿美元，相当于国内生产总值的41.6%。与2010年相比，这个比重增长了15%，住房在家庭资产中的占比越来越大，金融属性也更强。
吴晓灵曾预警人们，留给人们在泡沫中狂欢的日子不多了，要为潮水退却后做准备。
他的话再次提醒我们，资产泡沫破灭的日子已经不远了，必须提前做好准备。那么，我们如何判断国内楼市是否存在泡沫呢？



主要有以下几个因素：
首先，房价与收入之比。按照国际惯例，房价与收入之比是3-6，而国内平均住房和收入比值为9.1。实际上，像重庆、南京、武汉、杭州等二线城市的房价与收入之比都超过了20-25。而像北京、上海、深圳等一线城市房价收入比都达到了30-40。
要说国内楼市没有泡沫那不现实的，只是中小城市泡沫较小，而大城市泡沫更大一些。让我们从房价与财务层面来看。目前国内平均住房和收入比值为9.1，远高于世界平均水平。曾经的日本房价泡沫破灭前，其住房和收入比值是18，而破灭后降至10。



这显示了过高的房价相对于收入的不合理比例。同时，居民家庭负债占GDP的比重为72.2%，占可支配收入的比重为273%，较去年同期明显增加。房地产企业也面临着高负债率的困境，过度依赖高杠杆扩大规模。这些数据表明，房价泡沫可能带来金融风险。



然而，开发商的负债率已经达到了极致。数据显示，2023年上半年，富力地产负债率达123.3%，中交地产负债率达211.4%，阳光城负债率达166.59%，保利地产负债率103.83%。而开发商如此高负债率，主要是前些年大肆扩张的结果，其潜在的房地产金融风险是不言而喻的，只能通过时间换空间的方式来化解债务危机。



与此同时，曹德旺对楼市趋势的看法也很有道理。现在房价被人为炒上去的，未来要逐步回归到合理的价格也大势所趋。另一方面，国内经济依赖于楼市发展只是阶段性的，过了这个阶段，就要转变经济增长方式，调整经济结构，楼市逐步去泡沫、降杠杆就成为必然结果。
现在，楼市的走向已经逐步清晰，我们要提前做好资产泡沫破灭的准备。
随着房价下跌的城市越来越多，百城二手住宅价格环比下跌的城市数量持续攀升，这意味着房地产市场长期调整的趋势已经形成。



同时，社会各界对未来楼市的预期也并不乐观。未来各地房价很可能会出现稳中有降的趋势，通过时间换空间的方式，最终实现“软着陆”。
从市场角度来看，房地产投资出现下滑趋势，供需关系决定了房价的波动。
为缓解房地产企业的融资难题，一些城市实施了“限跌令”。由于过多的存货和市场低迷，房地产企业的经营压力很大。



与往年不同，今年的房地产市场并没有采用宽松货币政策，这或许是一个转折点，让房地产市场实现平稳降温。
随着房地产暴富神话的结束，未来大城市可能会有更多升值空间，而经济落后的小城市则可能面临挑战。政府会继续支持自住房和租赁住房，使房地产市场回归居住功能。



综上所述，虽然2023年的房价未达到预期的高位，但房地产市场仍然是一只值得警惕的“灰犀牛”。
我们必须认识到房地产泡沫的存在，并做好应对措施。让我们保持理性投资观念，关注供需关系的变化，以及政策的调整，以应对未来房地产市场的挑战。只有如此，我们才能实现房地产市场的可持续发展。