中央定调下半年经济，房地产出现重大变化

arrarpetahack

过去一个月，预期从来没有这么强过。
因为宏观施策，带来了一个又一个振奋人心的消息：鼓励降存量房贷利率、促进民营经济发展壮大、超大特大城市推进城中村改造、央行喊话边际优化房地产政策……
受此影响，我们看到近期银行、证券、地产等股票嗖嗖上涨，尤其是地产股集体大涨。7月25日，金科、滨江、中南等一度涨停。很显然涨的都是预期，都是情绪，因为需求等基本面根本没发生变化。
清醒者此时不仅不会过度兴奋，反而异常坚定，甚至预感不妙。因为强预期的背后，其实恰恰说明了经济发展遇到了问题。
对此，其实没什么好避讳的，昨天（7.24）的重要会议开门见山就提到了，“当前经济运行面临新的困难挑战”，总结是四个：国内需求不足、一些企业经营困难、重点领域有风险、外部环境复杂严峻。



虽然是轻描淡写，但懂的人都知道分量有多重——每一项都精准制约经济发展，这些问题不妥善解决，就业、消费、发展、财富等也就无从谈起。哪有什么岁月静好。
这样的会议，每个季度都会开，内容整体大同小异，只是有些表述来回变动。
我看到网上有很多人在抠字眼解读，个人觉得没那么复杂，只需要理解大体思路即可，搞懂底层逻辑才是关键。
经济会议是直面问题，并提出解决问题的宏观定调。所以解析这次重要会议真正想传达的信息，其实只需要围绕上述四点分析即可，因为重点国家已经划好了。
概括地说，接下来的工作重点就是：着力扩大内需、提振信心、防范风险。
接下来我们就逐一谈谈个人看法，尽量用简单的文字把事情说明白。今天聊的更多是个人观点，仅供参考。



第一，“需求不足”这四个字，今年已经多次出现在重要会议和高层的口中。
这次会议再次提及，且放在首位，足以说明其重要性。需求不足对应的其实是消费不振，这是潜台词，而消费是2023年拼经济的重头戏。
那么需求不足、消费不振的根本原因是什么？我强调很多次了，这是果不是因，因是收入及收入预期下降。
说穿了是疫情三年，老百姓的口袋被掏空了，叠加就业不稳、经济增速放缓，很多行业遭遇冲击大规模降薪裁员，还有一些没挺过来破产倒闭，其结果是钱越来越难赚。这其实也是当下所有矛盾的源头，房子车子消费都拉不动，底层的逻辑就是没钱。
宏观层面是如何部署工作的呢？
“要积极扩大国内需求，发挥消费拉动经济增长的基础性作用，通过增加居民收入扩大消费，通过终端需求带动有效供给，把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来。”
关键信息只有12个字：通过增加居民收入扩大消费。
必须承认，这一次瞄准了重点。但具体该怎么做只字未提。这很好地说明了一个问题：庙堂之上知道问题出在哪，但就是不对症下药，“富民政策”什么时候真正落地了，那才是重磅级利好。
除此之外的，搞汽车下乡、家电促销，提振电子产品、家居等大宗消费，本质上都是“想以最低的成本实现最大效果”。就拿房地产来说，现在是使出了除降价以外的所有手段。
另外，这次会议释放了一个非常明确的信号，接下来全国大范围内发放消费券。关于这一点我们也说了很多了，这事早就应该做，而且效果最好。媒体报道，7月份广州、沈阳、吉林、郑州等地发放了消费券，但网民的真实反馈是“抢不到”，本来是挺好的事情，结果民怨沸腾。



第二，“一些企业经营困难”，明眼人都看得出来这里所指是民营企业，国央企是亲儿子，资金、政策、资源等都是优先供应。前不久出台的“促进民营经济做大做优做强”政策坐实了这一说法。
民营经济的56789特征，足以说明其在整个经济发展链条中的重要性，如果单论融资产出的就业岗位和税收，民营经济碾压国有经济。
所以我们看到，会议强调“切实优化民营企业发展环境”，具体而言，坚决整治乱收费、乱罚款、乱摊派，解决政府拖欠企业账款问题，建立与企业的常态化沟通交流机制等。
当下的形势聪明人都看得很清楚，宏观层面需要有人往前冲，需要民营企业加大投资，扛起解决就业、提高居民收入的大旗。但企业更多考虑的是自身利益，所以光喊口号没有好处的画大饼的事情，行动派不多。
就扶持民营经济而言，此次会议开出的药方还是非常对症下药的，尤其是“解决政府拖欠企业账款问题”，说出了很多企业的心声。但很多事情说出来容易，做起来难，希望能贯穿始终。



第三，“重点领域有风险”，这是直接点名房地产和地方债务。
不少人可能注意到了，这次会议关于房地产的表述有两大不同：一是未提“房住不炒”；二是对房地产有新定位：供求关系发生重大变化，由过去的“供不应求”转变为“供大于求”。
这两点重点说一下，因为媒体讨论的比较多，大家也格外关心。
首先，不提“房住不炒”说明不了什么，此前的会议也有没提的时候，但是下次会议又提了。我想说的是，只有真正受益于此的人，才会大张旗鼓宣扬“房住不炒”成为历史。
其次，房地产供大于求该如何理解？适时调整优化房地产政策又该怎么看待？一线城市真的要放开限购了吗？
“供大于求”是整体形势，但市场是千城千面，绝不能并为一谈，要因城而异。房地产是国民经济发展的支柱产业，上半年卖地收入同比下降20.4%，房地产投资同比下降7.9%，预期依旧悲观。
而房地产又是内需之母，对促消费、稳就业有突出贡献，在此背景下，中央提出了“适时调整优化房地产政策”。
但优化不等于全部放开，至少一线城市目前来说还不能放开，一方面一线城市自身的需求是足够的，现在放开会激发炒作，且对中小城市剧烈虹吸，会加速其它城市购房需求外流，继而导致市场衰败、房价下跌，这不符合中央稳楼市的主旋律；另一方面，一线城市内部分化也很明显，供过于求的情况也客观存在，只是库存多积压在新城远郊。所以个人预计，一线城市放开会因区而异，施策的目的是精准救市、区域化去库存，以保证市场的整体平衡。
一线之外的城市，大概率会全部放开行政管制，只是效果早已大打折扣。结合超大特大城市推进城中村改造来看，当下对冲房地产下行的最好办法，就是启用“新夜壶”——盘活改造各类闲置房产，努力释放新需求，虽然影响力不及棚改货币化，但比不做强。
房地产防风险就更好理解了，主要是两个：一是防止更多房企暴雷，打击信心事小，累及社会稳定事大。接下来对房企的施救还会继续，此前涉房企业融资政策延期就是最好的证明；二是防范保交楼风险。保交楼是否顺利，关系着购房信心重启，将直接影响救市的效果。不过，截止到目前保交楼仍然是口惠而实不至，托底的保障政策没有。民众只能望眼欲穿的等待，和祈祷开发商良心发现。
唯一不同的是，这次会议对地方债务风险的化解，措施宽松了很多：制定实施一揽子化债方案。此前的态度是“谁家的孩子谁抱”。虽然现在具体方案未公布，但目前的消息释放了积极信号：当家长的不会不管不问，尤其是在经济发展优先级别最高的背景下，地方债务遗留问题，中央可能会统筹化解。



第四，外部环境复杂严峻，外需疲软，早已达成共识，今年的出口体现得淋漓尽致，且负反馈可能会持续一段时间。
今年以来就业市场遭受冲击，出口遇冷是主要因素之一。当然这是我们无法控制的。外部不振，只能多在内部做文章。
所以“把稳就业提高到战略高度通盘考虑”，毕竟就业是最大的民生，是社会稳定的重要保障，更是经济发展之本，财富增长之源。



综上所述，我们可以发现除房地产的相关表述是新内容，而且还是悲观的，其它基本上都是老调重弹。我不知道很多人为什么会解读成“重大利好”。这很显然是屁股决定脑袋。
连中央都直言“经济恢复是一个波浪式发展、曲折式前进的过程”，意思是不急于一时，要脚踏实地复苏。很多人依然幻想有“速效药”，渴望短期快速反弹，是急了，还是撑不住了？
对于未来，我从来都是充满信心的。再大的风浪，对我们见惯世面的中华民族而言，也不过是沧海一粟。
但该说的话还是要说，信心比黄金重要，可一旦信心丧失，修复的过程注定是漫长的，切忌浮躁。尤其是当问题的根源是收入增速下滑时，不能光输送信心，要来点实际的。
最后我想说的是，所有的预测都是想当然，哪怕是基于现有信息的解析，也是掺杂个人情绪的。所以后续走势到底如何，还要持续关注具体政策的落地。